De beoogde woningbouwimpuls voor het realiseren van 100.000 woningen per jaar is niet haalbaar: niet het financiële tekort, maar het gebrek aan ambtelijke capaciteit is hiervoor de belangrijkste beperking. Dit blijkt uit het onderzoek dat Marc Braaksma, adviseur gebiedsontwikkeling bij Sweco, voor zijn Master City Developer aan de Erasmus Universiteit heeft gedaan.
Om in 10 jaar het tekort op de woningmarkt weg te werken, moeten er 1 miljoen woningen gebouwd worden. De gemiddelde standaardproductie ligt nu op 70.000 woningen per jaar. Het rijk besteedt miljarden extra om de productie te verhogen naar 100.000 woningen per jaar, echter zonder resultaat. Veel studies wijzen een financieel tekort aan als voornaamste vertragende factor. In dit onderzoek is berekend hoeveel ambtelijke capaciteit er nodig is om deze productie te behalen en het gat te dichten. Ambtelijke capaciteit blijkt dan de belangrijkste beperking voor de beoogde versnelling. Samen met de benodigde ambtenaren voor vergunningen, bestaat de minimale extra benodigde capaciteit uit 6.500 gemeentelijke ambtenaren. Daarbij zijn specialisten voor bijvoorbeeld milieu en mobiliteit, provincieambtenaren en medewerkers bij waterschappen niet meegeteld.
De opgave is te groot voor het beschikbare ambtenarenapparaat en gebiedsontwikkeling is zo complex dat het menige competentie te boven gaat. Een combinatie van nog meer opleiden, grotere plannen, ook in het buitengebied en vooral het toetsen van wetgeving op efficiëntie, zijn oplossingsrichtingen. Deze bieden op middellange termijn uitkomst.
Weliswaar zijn er haperingen in de bouw van de woningen zelf door een laag consumentenvertrouwen over de levering van grondstoffen, maar dat is geen verklaring voor het feit dat de afgelopen jaren nog steeds, niet meer dan circa 70.000 woningen per jaar worden opgeleverd. In 2021 zelfs 69.000.
Op basis van kwantitatief onderzoek en interviews bij zeven gemeenten verspreid over het land blijkt dat zij onderbezet zijn en vacatures nauwelijks vervult krijgen. De arbeidsmobiliteit die plaatsvindt lijkt zich vooral tussen gemeenten af te spelen. Ook externe inhuur biedt geen oplossing, de mensen zijn er niet. Als het gaat om de schaalsprong waarbij de productie met 50% omhoog moet, dan heeft geen enkele gemeente daar de capaciteit, noch de plannen voor. Dat het rijk extra expertise en geld beschikbaar stelt helpt hooguit bestaande plannen vooruit. Maar capaciteit voor meer woningen per jaar is er niet, zo rapporteren gemeenten.
Erasmus University Thesis Repository: Ambtelijke capaciteit voor de woningbouwimpuls
Achtergrond woning schaarste
Het tekort is ontstaan door groei van het aantal huishoudens en een stagnatie in de bouwproductie tijdens de financiële crisis (2008-2014). Daardoor zit nu circa 4% van de huishoudens zonder (passende) huisvesting, wat normaliter circa 1,5% is. Er is sprake van een overspannen woningmarkt waarin de vraag het aanbod overstijgt.
Er zijn diverse maatregelen genomen om kopers en starters te helpen. Deze maatregelen vergroten juist de betalingsbereidheid van huishoudens, waardoor de vraag nog verder toeneemt. Ook voor de productie van extra woningen is extra geld beschikbaar gesteld aan gemeenten en provincies: om ze bij te staan bij complexe vraagstukken (aanjaagteams) en financiële obstakels (Woningbouw Impuls), maar dit leidt ook nog niet tot het oplossen van het tekort.
De woningschaarste blijkt vooral uit gegevens over jongeren die langer gedwongen thuis moeten blijven wonen, steeds meer huishoudens die samen een woning delen en de wachtlijsten in de zorg voor ouderen die geen passende huisvesting kunnen vinden.
Algemene Rekenkamer: miljard rijksbijdrage levert niet per se meer huizen op (nieuwsbericht dd. 23-06-2022). “Bij het beoogde effect om sneller woningen te bouwen is geen rekening gehouden met mogelijke verdringing: andere woningbouwprojecten krijgen geen rijksbijdrage en kunnen daardoor, mede door schaarste aan ambtenaren, later of niet uitgevoerd worden.”
