Het komt vandaag de dag helaas nog steeds vaak voor dat een eigenaar langdurig met een leegstaand pand zit opgescheept, dat hij maar niet kan verhuren. Tot voor kort had die eigenaar niet bepaald een effectieve manier om zijn pand te verhuren als die eigenaar een tijdelijke huurder voor zijn pand had gevonden, maar het beoogde gebruik door de huurder niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan paste.
Het komt vandaag de dag helaas nog steeds vaak voor dat een eigenaar langdurig met een leegstaand pand zit opgescheept, dat hij maar niet kan verhuren. Tot voor kort had die eigenaar niet bepaald een effectieve manier om zijn pand te verhuren als die eigenaar een tijdelijke huurder voor zijn pand had gevonden, maar het beoogde gebruik door de huurder niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan paste.
Tot 1 november 2014 kon een tijdelijke omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan voor maximaal vijf jaar worden verleend. Op een aanvraag voor die vergunning moest echter binnen 26 weken worden beslist, diende het gemeentebestuur een ontwerpbesluit ter inzage te leggen en moest de gemeenteraad vervolgens een verklaring van geen bedenkingen afgeven. Deze noodzakelijke procedurele stappen kostten in de praktijk veel tijd en daardoor miste de eigenaar van het leegstaande pand de nodige flexibiliteit om goed in te kunnen spelen op tijdelijke behoeftes van potentiële huurders. De beperking tot een van het bestemmingsplan afwijkend gebruik van vijf jaar was daarnaast vaak te kort om de investering, die voor het geschikt maken van het pand was gemoeid, terug te verdienen en het gevolg daarvan was dat de leegstand aanhield.
Met de wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is vanaf 1 november 2014 onder meer uitvoering gegeven aan de motie Linhard c.s. (Kamerstukken II 2009/10, 32 123 XI, nr. 38), die oproept om het eenvoudiger te maken om leegstaande kantoorgebouwen tijdelijk een andere maatschappelijk gewenste functie te geven. Deze wijzigingen zijn aangebracht in de artikelen 4 en 5 van bijlage II bij het Bor.
Via de kruimelgevallenregeling van artikel 4 van bijlage II bij het Bor kan vanaf 1 november 2014 op eenvoudige wijze een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend voor een periode van tien jaar. Op de aanvraag van deze tijdelijke omgevingsvergunning is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing en dat betekent dat burgemeester en wethouders (afgezien van een verlengingsmogelijkheid van zes weken) binnen acht weken op de aanvraag dienen te beslissen.
Onder meer door het laten vervallen van de beperking dat de oppervlakte niet meer dan 1.500 m
2
mag bedragen, kunnen aanvragen om een tijdelijke omgevingsvergunning voor maximaal tien jaar voor dergelijke gebruikswijzigingen met de reguliere procedure worden afgewikkeld. Omdat bij de toepassing van artikel 4, onderdelen 9 en 11 van bijlage II bij het Bor, de beperking dat het aantal woningen niet mag toenemen niet langer een belemmering vormt, kan snel een besluit worden verkregen over de toelaatbaarheid van (al dan niet tijdelijke) bewoning van leegstaande (kantoor)gebouwen, bijvoorbeeld met het oog op het tegengaan van kraken.
Een pluspunt is voorts dat discussies over de tijdelijkheid van de behoefte tot het verleden behoren, omdat de tijdelijke ontheffing ook mag voorzien in een permanente behoefte. De enige eis die wordt gesteld is dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk is dat het gebruik kan worden beëindigd zonder onomkeerbare gevolgen.
Het is overigens wel van belang erop te wijzen dat de vergunning voor brandveilig gebruik nog wel onder de uitgebreide voorbereidingsprocedure (26 weken) valt.
Nadat een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan is verleend en het gebouw tijdelijk kan worden bewoond, zal de eigenaar van dat gebouw hierin tijdelijk bewoners willen huisvesten. Maar wat zijn thans de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte aan te gaan? Met tijdelijke huurovereenkomsten worden bedoeld huurovereenkomsten, waarbij de huurder bij het einde van de huur geen huurbescherming heeft.
Op dit moment zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte onder meer:
Een overeenkomst met een vergunning krachtens de Leegstandwet.
Op grond van de Leegstandwet kan een vergunning worden aangevraagd om een woning of een gebouw tijdelijk als woning te kunnen verhuren, zonder dat de huurder de wettelijke huurbescherming krijgt.
Vergunning kan indien aan alle voorwaarden is voldaan - worden aangevraagd voor:
te koop staande koopwoningen;
huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden;
woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs, dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming.
Een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Hierbij dient wel in ogenschouw te worden genomen dat het toepassingsbereik hiervan beperkt is: slechts als voor iedereen duidelijk is dat er in een betreffend geval geen sprake kan en mag zijn van huurbescherming, kan er sprake zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (bijvoorbeeld de huur van een vakantiewoning voor een beperkte periode).
Een huurovereenkomst met betrekking tot een gemeentelijke sloopwoning. Veel huurbeschermingsbepalingen zijn niet van toepassing op de huur van woonruimte in een gebouw, welke aan een gemeente toebehoort en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak is bestemd.
Op dit moment zijn er dus zeker mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte worden in de toekomst mogelijk echter uitgebreid in verband met het ingediende wetsvoorstel tijdelijke huur woonruimte.
In het concept wetsvoorstel worden de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte uitgebreid en wordt onder meer de mogelijkheid opengesteld voor het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar, die zonder opzegging eindigt (en waarbij de huurder dus geen huurbescherming zal hebben).
Daarnaast worden in het wetsvoorstel onder meer de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur met een vergunning krachtens de Leegstandwet uitgebreid en wordt de opzeggingsgrond dringend nodig hebben voor eigen gebruik uitgebreid voor specifieke doelgroepen, waaronder jongeren, promovendi en grote gezinnen. Op dit moment kan onder bepaalde voorwaarden onder dringend nodig hebben voor eigen gebruik reeds worden begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student.
Het is thans afwachten of dit concept wetsvoorstel uiteindelijk zal worden aangenomen en als wet zal worden ingevoerd. Door de wijziging in het Bor en het concept wetsvoorstel, indien dat zal worden aangenomen, lijken pandeigenaren betere mogelijkheden te hebben om leegstand effectief aan te kunnen pakken.
De inhoud van deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan ontleend worden. Indien u hierover concrete vragen heeft, kunt u vrijblijvend contact opnemen met
Hans Kleingeld
of met
Michel Plug
.
Gerelateerde info:
