Zowel in de politieke discussie als in de bouwpraktijk blijken er veel vragen te zijn over de gefaseerde gereedmelding van bouwactiviteiten, waarop kwaliteitsborging 'straks' van toepassing is. Daarom in deze blog enige aandacht voor dit onderwerp.
Allereerst is het goed in te gaan op de betekenis van deze begrippen hierboven. 'Straks' is het moment waarop de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) inwerking treedt samen met de Omgevingswet, tenzij zou worden besloten om de koppeling van die twee wetten los te laten. Op dat laatste idee ga ik nu niet in, wellicht een andere keer… Minister Hugo de Jonge mikt nu op 1 juli 2023 waarbij vooralsnog het al dan niet toereikend functioneren van het DSO – de digitale ondersteuning van het nieuwe stelsel – de doorslaggevende factor is. De Wkb als zodanig wordt gefaseerd ingevoerd in die zin dat deze voor het publiekrechtelijke deel de eerste jaren alleen geldt voor relatief eenvoudige bouwwerken in gevolgklasse 1 (GK1). Daar vallen ook grondgebonden woningen onder die soms in heel grote aantallen tegelijk een project vormen en daarmee ook één bouwactiviteit.
Om een bouwproject in GK1 te mogen starten moet tenminste vier weken voor de start een bouwmelding zijn gedaan bij de gemeente. Naast de administratieve gegevens die daarbij horen, vormen een project-specifieke risicobeoordeling en een daarop gebaseerd borgingsplan de indieningsgegevens bij de bouwmelding. In dat borgingsplan staan de beheersmaatregelen die de bouwer en zijn partners (adviseurs, onderaannemers, toeleveranciers) en de onafhankelijke kwaliteitsborger nodig achten om de risico’s dat een bouwwerk op één of meer onderdelen afwijkt van de bouwtechnische regels in hoofdstuk 4 of 5 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de opvolger van Bouwbesluit 2012). Het gaat in de risicobeoordeling en de beheersmaatregelen alleen om dit type risico’s en het voorkomen daarvan.
Uiterlijk twee weken voor het in gebruik nemen van een bouwwerk moet een gereedmelding worden ingediend bij de gemeente. Die bestaat uit onder meer een dossier van het bouwwerk zoals het is gerealiseerd ('as built') en een verklaring van de kwaliteitsborger, dat sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen, dat het bouwwerk voldoet aan de zojuist genoemde Bbl-regels. Zolang die gereedmelding niet is gedaan of onvolledig is, mag het bouwwerk niet in gebruik genomen worden. Sterker nog: in de zin van de Wkb is een onvolledige melding geen melding. Dat geldt zowel voor de bouwmelding als de gereedmelding. De genoemde termijnen van vier of twee weken gaan pas in als de melding compleet is. Ik wijs er nog op dat de term 'gereedmelding' al langer gangbaar is in de bouw, maar de term krijgt door de Wkb een andere, wettelijk gezien zeer cruciale betekenis.
Voor de genoemde grote projecten met meerdere blokken eengezinswoningen of tweekappers etc. wordt vaak in één procedure de omgevingsvergunning voor de ruimtelijke aspecten (omgevingsplan, redelijke eisen van welstand) aangevraagd en verkregen. Er is vervolgens één bouwmelding nodig voor het hele project en aan het slot één gereedmelding. Maar in werkelijkheid wordt zo’n project in fasen gerealiseerd en opgeleverd. Hoe verhoudt de bouwpraktijk van gefaseerde oplevering zich nu tot de wettelijke regel, dat zonder gereedmelding ingebruikname niet is toegestaan? De Wkb en de daardoor aangestuurde regels in het Bbl of andere amvb’s zeggen daar niets over. Langdurige leegstand van reeds voltooide woningen kan niet de bedoeling zijn, zeker niet met de toenemende krapte op de woningmarkt. Het is bovendien heel inbraakgevoelig: de kans dat je kostbare warmtepomp al is verdwenen voor je eerste dag in het nieuwe huis is helaas geen fantasie.
Vanuit het ministerie van BZK is gereageerd op de vragen en discussie over deze materie. In augustus 2022 verscheen een factsheet met drie opties, te raadplegen via www.stichtingibk.nl. De drie opties:
Indien er geen signalen van de kwaliteitsborger of derden zijn en geen eigen waarnemingen dat er mogelijk iets niet klopt, de formele gereedmelding afwachten. Dit is mogelijk aangezien het stelsel van kwaliteitsborging het bewijsvermoeden geeft dat aan de regels wordt voldaan.
Uitgaan van de onder punt 1 genoemde optie en indien daar reden toe is op basis van artikel 2.20 van het Bbl aanvullende informatie opvragen over specifieke onderdeel bij de oplevering van iedere fase (deelleveringen).
Richting initiatiefnemer aangeven dat het uitgangspunt is dat twee weken voor iedere fase een volledige gereedmelding wordt gedaan. In dat geval moet ook per fase een bouwmelding worden gedaan.
In aanvulling op de opties 1 en 2 is nog van belang, dat de kwaliteitsborger verplicht is om afwijkingen die het afgeven van de verklaring bij gereedmelding in de weg staan tussentijds te melden aan het bevoegd gezag. Zoals reeds gesteld: zonder volledige gereedmelding mag het bouwwerk niet in gebruik genomen worden. Zolang je als gemeente dergelijke signalen niet hebt ontvangen mag je ervan uit gaan dat het gebruiksgerede bouwwerk aan de regels voldoet. Er blijken echter gemeenten te zijn die optie 1 en 2 niet aanvaardbaar vinden. Dan blijft alleen optie 3 over met onnodige verzwaring van de administratieve lasten, maar wel een manier om de ingebruikname niet onnodig op te schorten. De fasering zou je bij zo’n geval al in de aanvraag omgevingsvergunning kunnen vermelden of anders in de bouwmelding.
In het Handboek kwaliteitsborging voor het bouwen noem ik een oplossing om de opties 1 en 2 voor gemeenten beter aanvaardbaar te maken: geef als kwaliteitsborger uiterlijk twee weken voor de eerste ingebruikname een signaal af, dat je op grond van de bevindingen tot dat moment verwacht aan het einde van de rit – twee weken voor de ingebruikname van de laatste woning – de complete gereedmelding te doen inclusief jouw verklaring. Dit 'verwachtingenmanagement' vergt van de kwaliteitsborger een proactieve communicatie richting gemeente, die zodoende tijdig op de hoogte is van de stand van het werk en de beoordeling daarvan door de borger. Mochten de bevindingen bij een volgend bouwblok alsnog het afgeven van verklaring in de weg te staan, dan moet de borger dat sowieso melden aan de gemeente. De proactieve handelswijze schrijft de wet niet voor, maar deze is er ook niet mee in strijd en strookt met het doel van de regel: geen ingebruikname zonder verklaring. Immers, als je als kwaliteitsborger je werk goed hebt gedaan, hebben de eigenaren in dat eerste blok inmiddels een woning die voldoet aan de regels. Het enige wat zij missen als het bij andere blokken misgaat, is de zekerheid van je verklaring, maar materieel zijn ze geholpen met een afschrift van je signaal aan de gemeente voorafgaand aan de oplevering.
Stel: naderhand concludeert de gemeente dat als de borger ten onrechte een verklaring heeft afgegeven of het signaal bij voltooiing van het eerste bouwblok. Wat zijn dan de gevolgen? In hoeverre de kwaliteitsborger de klos is, zal in een volgende blog worden besproken. Wat de gemeente moet doen in zo’n geval zou moeten blijken uit het vastgestelde handhavingsbeleid. Daarbij draait het om vragen als: Is de afwijking van de Bbl-regels zodanig, dat de afwijking ongedaan gemaakt moet worden? Is dat te doen in bewoonde staat of moet de woning worden ontruimd? Is er wellicht sprake van gevaarzetting voor veiligheid en gezondheid? Zo ja, dan kan ook dat reden zijn om over te gaan tot tijdelijke ontruiming. Is er sprake van onmiddellijk gevaar? Dan moeten de bewoners er ook onmiddellijk uit. Een andere kwestie, die ook in het handhavingsbeleid moet worden vastgelegd is hoe de gemeente zou optreden als dezelfde afwijking zou zijn geconstateerd bij een bouwactiviteit, waarbij de planbeoordeling en toezicht op de uitvoering door of namens de gemeente zou zijn gedaan.
Natuurlijk kunnen die zwaardere afwijkingen en daarop volgende sancties en herstelmaatregelen forse implicaties hebben voor gemeente en bewoners, maar als je beleidsmatig en dus met argumenten onderbouwd hebt vastgelegd wat er nodig is in bepaalde gevallen, dan moet je daar ook naar handelen. De tussenweg met betrekking tot de gefaseerde gereedmelding, zoals die hier beschreven is, helpt naar mijn mening ook om de eventuele consequenties binnen de perken te houden. Bij deze aanpak geeft de borger actief aan dat het eerste bouwblok in overeenstemming is met de regelgeving. Dat is een signaal met meer impact dan het melden van een afwijking. Je zou nog verder kunnen gaan door als gemeente met een beroep op art. 2.20 Bbl uiterlijk twee weken voor elke deeloplevering zo’n signaal te verlangen. Dat is in feite de combinatie van de proactieve communicatie met optie 2. Ook instrumentaanbieders zouden kunnen overwegen deze handelwijze via hun instrument voor te schrijven. (Voor wie dit nog niet weet: een instrument in de zin van de Wkb is een beoordelingsmethodiek om vast te stellen of een bouwwerk voldoet aan de Bbl-regels. De kwaliteitsborger is degene die deze methodiek toepast na verkregen toestemming van de instrumentaanbieder.)
Wordt vervolgd.
Handboek Kwaliteitsborging voor het bouwen legt de praktische gevolgen uit van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze tweede geheel herziene editie is verschenen nadat ook het bij de Wkb behorende Besluit en Regeling zijn vastgesteld en deze wet in april 2022 gedeeltelijk in werking trad. Klik hier voor meer informatie.
