Bij verreweg de meeste ruimtelijke ontwikkelingen - waarbij op verzoek van een ontwikkelaar een bouwplan mogelijk wordt gemaakt - worden de onderlinge afspraken vastgelegd in een zogenaamde anterieure overeenkomst. (Dat wil zeggen een overeenkomst gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan).
Een groot deel van de discussie tussen ontwikkelaar en gemeente bij de totstandkoming van zo'n overeenkomst gaat niet zelden over de hoogte (en de wijze van berekenen) van de exploitatiebijdrage(n). Een groot deel van de onderhandelingen gaan dan weer specifiek over de bijdrage in de gemeentelijke apparaatskosten.
Plankostenscan
Voor het berekenen van deze apparaatskosten is in 2010 een tool ontwikkeld; de zogenaamde plankostenscan. Aan de hand van deze tool is vervolgens een ontwerpregeling opgesteld en naar buiten gebracht, maar nooit formeel vastgesteld. Nadien is er een nieuwe versie van deze tool ter beschikking gesteld, de plankostenscan 2014. Ook deze plankostenscan heeft nog geen wettelijke basis en wordt in de praktijk ook nog niet veel toegepast, ondanks het feit dat de plankostenscan 2014 een verbetering is ten opzichte van de voorgaande versie.
De plankostenscan is eigenlijk bedoeld als rekentool bij de vaststelling van een exploitatieplan. In de praktijk wordt de plankostenscan ook gebruikt in de onderhandelingen over het kostenverhaal bij een anterieure overeenkomst.
Inmiddels heb ik de plankostenscan als onderdeel van een verhaal van het systeem over kostenverhaal meerdere malen behandeld en ik merk dat zes jaar na invoering van deze plankostenscan nog steeds onduidelijkheden bestaan. Een tweetal waarnemingen over de (onjuiste) toepassing van de plankostenscan wil ik hier met u delen:
De plankostenscan ziet niet op het berekenen van de onderzoekskosten (archeologie, fauna, etc.) die verband houden met het vaststellen van een bestemmingsplan.
De reden hiervan is betrekkelijk eenvoudig. De hoogte van de kosten van onderzoeken hangt teveel af van de feitelijke situatie en kan daardoor teveel verschillen per regio en zelfs per gemeente. De kosten voor archeologisch onderzoek in een haven van Rotterdam (waar de grond al flink geroerd is) zullen zeker verschillen van die van een locatie in de Betuwe. De kosten van deze onderzoeken moeten dus nog worden opgeteld bij andere apparaatskosten. Zelfs indien deze onderzoeken worden uitgevoerd door de ontwikkelaar zelf, dan nog is er sprake van interne of externe toetsingskosten.
De historische exploitatiekosten zijn in beginsel onbeperkt verhaalbaar indien er een causaal verband bestaat tussen de beoogde ontwikkeling en de exploitatiekosten. Dit geldt echter niet voor de gemeentelijke apparaatskosten.
De plankostenscan gaat uit van een effectief planproces, waarbij wordt gerekend met een voorbereidingstijd van ten maximale vier jaar. Historische apparaatskosten kunnen dan ook niet nog eens een keer apart worden opgevoerd. Het is dan ook essentieel dat partijen in hun anterieure overeenkomst goed omschrijven welke producten of resultaten men over en weer van elkaar mag verwachten en waar de inspanningen over en weer voor bedoeld zijn.
Let wel, feitelijk staat het partijen vrij om de plankostenscan niet toe te passen bij de onderhandelingen over de anterieure overeenkomt, immers de kostensoortenlijst, de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn niet van toepassing in de anterieure fase. Afwijken van de plankostenscan in de anterieure fase kan altijd en daar zijn ook in sommige gevallen goede redenen voor.
De kracht van de plankostenscan zit evenwel in de eenvoudige en inmiddels algemeen geaccepteerde toepassing en dat maakt de plankostenscan ook tot een goed bruikbare tool voor het bepalen van het kostenverhaal in de anterieure fase, bij niet al te ingewikkelde locatieontwikkelingen.
