Om tot een beantwoording van deze vraag te komen, dient de hoedanigheid van de woning ten tijde van de koop en de mededelingen van de verkoper enerzijds en het verrichte onderzoek van de koper anderzijds bekeken te worden tegen de achtergrond van de inhoud van het koopcontract. Immers, het is van belang om de feitelijke situatie vast te stellen en deze samen met de wet- en regelgeving in te kleuren, dit tegen de achtergrond van de afspraken die verkoper en koper hebben gemaakt in het koopcontract.
Een geleverde woning dient te beantwoorden aan de koopovereenkomst. Beoordeeld dient te worden of de woning die eigenschappen mist waarvan de koper mocht verwachten dat de woning deze wel zou bezitten. Over de non-conformiteit van een woning is al veel geschreven en gediscussieerd.
In het hierna besproken arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wordt het te hanteren toetsingskader voor gerenoveerde woningen besproken, waarbij de aanwezigheid van asbest het belangrijkste gestelde gebrek betreft.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 1 augustus 2017
Wat is besproken en geoordeeld in dit arrest?
Koper heeft in oktober 2013 van Verkoper een woning gekocht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM koopakte. In de verkoopbrochure stond opgenomen:
Geheel gerenoveerde eigentijdse hoekwoning met garage dus instapklaar!
.
Na de verkoop van de woning stelt koper diverse gebreken te hebben geconstateerd en vordert zij van verkoper een waardevermindering van het huis dan wel vergoeding voor de kosten voor het herstel van de gebreken.
Nu partijen gebruik hebben gemaakt van de NVM koopakte, behandelt het Hof de relevante bepalingen artikel 5.1 en 5.3. Artikel 5.1 geeft de hoofdregel weer, namelijk dat de woning in de staat waarin hij verkeert, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, wordt overgedragen aan de koper. Artikel 5.3 bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop.
Zoals het hof in rechtsoverweging 4.3 bespreekt, volgt uit de rechtspraak en de praktijk dat dit betekent dat de verkoper ervoor in staat dat het gekochte de eigenschappen bezit dit voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn, maar dat hij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die geen afbreuk doen aan het normaal gebruik.
In casu ging het om een gerenoveerde woning van ruim 40 jaar oud. De renovatie is gedeeltelijk verricht door de verkoper. Door verkoper zijn geen mededelingen gedaan omtrent gebreken die het normaal gebruik zouden aantasten, wel heeft zij duidelijk aangegeven welke onderdelen van de woning zijn gerenoveerd.
Het hof oordeelt in rechtsoverweging 4.4. dat de koper vanwege de door verkoper gedane mededelingen mocht verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op korte termijn geen intensief onderhoud vergen. Nu de renovatie deels door verkoper zelf is uitgevoerd, mag de koper niet verwachten dat de renovatie op alle punten aan de professionele vereisten voldoet. Daarnaast geldt voor de niet gerenoveerde delen dat de koper die verwachtingen mag hebben die passen bij een woning uit de jaren 70.
Het Hof bespreekt tegen voornoemde achtergrond vervolgens één van de gestelde gebreken: aangetroffen asbest. In totaal vordert koper een bedrag van 10.118,45 aan herstelkosten.
Het asbest is aangetroffen bij het uiteinde van de schoorstenen, in de open haard en op zolder. Het Hof bespreekt dat in het koopcontract een vrijwaring voor asbest is opgenomen en dat de verkoper in de inventarisatielijst heeft aangegeven geen wetenschap te hebben van asbest.
Het hof oordeelt vervolgens dat van een 40 jaar oude woning niet mag worden verwacht dat deze asbestvrij is, omdat in het verleden veelvuldig asbest werd toegepast bij schoorstenen en andere kanalen waar warme lucht doorheen kon komen. Het in de woning aangetroffen asbest voldoet aan dit verwachtingspatroon. Daarbij geldt dat de koper enkel heeft gesteld en niet nader heeft toegelicht dat de verkoper op de hoogte was dat de ventilatiebuis asbesthoudend was en de verkoper dit gemotiveerd heeft betwist. Het Hof concludeert aldus dat de aanwezigheid van asbest in casu geen gebrek betreft dat het normaal gebruik in de weg staat.
Conclusie
De beantwoording van de vraag of gebreken meer specifiek de aanwezigheid van asbest - een normaal gebruik van een woning in de weg staan, is met name afhankelijk van de feiten gecombineerd met de inhoud van het koopcontract en mededelingen van partijen voorafgaand en ten tijde van de koop. Wij zien dat juist waar het gaat om asbest, de casuïstiek in combinatie met de contractsbepalingen doorslaggevend zijn.
