De gemeente kan in het omgevingsplan percentages aanwijzen voor specifieke woningbouwcategorieën zodat woningen worden gebouwd voor doelgroepen waarvoor de markt onvoldoende bouwt. De instructieregel woningbouwcategorieën maakt het mogelijk regels te stellen voor sociale huur- en koopwoningen, woningen voor middenhuur en woningen in particulier opdrachtgeverschap.
De gemeentelijke woonvisie geeft vaak streefpercentages voor het aantal te bouwen woningen en de woningbouwcategorieën. De gemeente kan zorgen voor de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen op vrije kavels door regels over te realiseren categorieën woningen in het omgevingsplan op te nemen. De gemeente kan hiermee dus sturen op de woningmarkt. Dit regelt artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).
De instructieregel bepaalt wanneer regels over bijzondere woningbouwcategorieën mogen worden opgenomen. Dit mag alleen als het omgevingsplan bouwactiviteiten toelaat die vallen in de categorie van bouwactiviteiten waarvoor de kosten moeten worden verhaald. Het is niet van belang of er nog daadwerkelijk kosten moeten worden verhaald. Het betreft alleen de aanwijzing van bouwactiviteiten waarvoor de instructieregel geldt. Deze lijst van bouwactiviteiten staat in artikel 8.13 van het omgevingsbesluit. Een deel van de bouwactiviteiten moet het bouwen van een bepaald type woningen zijn. Het gaat dus niet over bestaande woningen.
Er mogen regels worden vastgelegd over de volgende te realiseren categorieën:
sociale huurwoningen: woningen onder de huurtoeslaggrens (artikel 13 Wet op de huurtoeslag)
sociale koopwoningen: koopprijs onder de kostengrens in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie, zoals aangewezen in bijlage II bij de Omgevingsregeling
middenhuurwoningen: aanvangshuurprijs ten minste de huurtoeslaggrens en ten hoogste de jaarlijks te indexeren huurprijsgrens die het omgevingsplan bepaalt
woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd.
De gemeente kan in het omgevingsplan geen regels stellen over te bouwen woningen die buiten deze categorieën vallen.
De instructieregel stelt geen eisen aan het detailniveau van de regels. Het omgevingsplan kan percentages voor categorieën bevatten voor een bepaalde locatie, voor een gebied of de hele gemeente. Het kan ook voor een categorie kavels aanwijzen.
De sociale huur- en koopwoningen en middenhuurwoningen zijn bestemd voor doelgroepen. Het omgevingsplan omschrijft de doelgroepen. Ook voor middenhuurwoningen moet de doelgroep dus worden aangewezen. Ook bepaalt het omgevingsplan hoelang de woningen in stand worden gehouden voor de doelgroep. Artikel 5.161c Bkl stelt randvoorwaarden voor het vaststellen van de termijnen.
De termijn voor instandhouding voor de doelgroep is na ingebruikname:
voor sociale huurwoningen ten minste 10 jaar
voor sociale koopwoningen minimaal een jaar en maximaal 10 jaar
voor middenhuurwoningen ten minste 10 jaar
Bij particulier opdrachtgeverschap moeten de regels in het omgevingsplan zeker stellen dat de woningen ook echt voor particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. Dit regelt artikel 5.161c lid 4 Bkl.
Over kostenverhaal voor een woningbouwontwikkeling wordt er vaak een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen een initiatiefnemer en de gemeente.
In deze overeenkomst kunnen ook afspraken over woningbouwcategorieën staan. Deze afspraken kunnen onder meer gaan over woningtypes, aantallen en situering van de woningen. Voor vrije kavels zijn bijvoorbeeld afspraken mogelijk over de methode van toewijzing en de prijsvorming. Artikel 5.161c Bkl geldt alleen voor het publiekrechtelijk reguleren van woningbouwcategorieën en is niet rechtstreeks van toepassing op privaatrechtelijke afspraken die op vrijwillige basis over woningbouwcategorieën worden gemaakt. Dit betekent dat in een overeenkomst meer kan worden geregeld dan via het omgevingsplan.
Deze instructieregel voor woningbouwcategorieën geldt voor:
het omgevingsplan (paragraaf 5.1.7a Bkl)
een omgevingsverordening als de provincie regels over activiteiten stelt met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 7.1 Bkl).
een projectbesluit (artikel 9.1 Bkl)
een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (artikel 8.0b, 8.0c en 80.d Bkl)
Deze instructieregel kent geen mogelijkheid tot ontheffing.
