Ook particulieren worstelen met verjaring. In veel gevallen kan het heel goedkoop en effectief zijn om ‘gewoon’ niets te doen. Stilzitten kan ook nog een claim op verjaring kracht bij zetten.
Ook particulieren worstelen met verjaring. In veel gevallen kan het heel goedkoop en effectief zijn om gewoon' niets te doen. Stilzitten kan ook nog een claim op verjaring kracht bij zetten.
Niet alleen grootgrondbezitters, zoals gemeenten en andere overheden, worstelen met verjaring. Ook particulieren kunnen met hun handen in het haar komen te zitten. En dan gaan ze op zoek naar informatie. Onlangs werd ik gebeld door een particulier die zich afvroeg of hij een beroep kon doen op verjaring. De casus was als volgt:
Mijn buren en ik gebruiken sinds tenminste 25 jaar grond van een achter ons liggend griend. Het gebruik is duidelijk zichtbaar in de vorm van opstallen en begroeiing. Dit is door de eigenaar altijd gedoogd. Nu gaat mijn buurvrouw haar huis verkopen en wordt door de makelaar voorgesteld om de in gebruik zijnde grond op naam te laten zetten. Ik heb begrepen dat dit geen vanzelfsprekendheid is.
Samen bespraken wij de zaak van meneer aan de telefoon.
Wat is het risico als wij een procedure opstarten om de in gebruik zijnde grond op onze naam te krijgen?
De eigenaar zal wakker worden.
Meneer zal naar de notaris moeten voor een akte van verjaring. De notaris zal contact opnemen met de eigenaar. De kans is aanwezig dat de eigenaar niet wil meewerken aan een akte van verjaring.
Kan de eigenaar weigeren mee te werken en ons vervolgens de toegang tot de grond ontzeggen?
Ja, dat kan zeker.
De eigenaar is nu gealarmeerd en kan inderdaad besluiten om een verjaringsclaim te willen voorkomen of het gewicht daarvan te verkleinen door bezitsdaden te verrichten, zoals meneer de toegang ontzeggen. Dan ben je verder van huis.
Kan de eigenaar, ook als wij de grond op naam krijgen, met enig kans op succes revindicatie vorderen?
Dat is de zaak een beetje door elkaar halen. Meneer kan de grond alleen in eigendom verkrijgen via
Een akte van verjaring dus met medewerking van de eigenaar. Of meneer komt met zulk goed bewijs, dat de notaris zo'n akte zonder medewerking opmaakt. De akte van verjaring wordt ingeschreven in de openbare registers.
Een gerechtelijk vonnis. Meneer krijgt geen medewerking van de eigenaar maar stapt naar de rechter en krijgt daar zijn gelijk. Het vonnis kan ook ongunstig uitvallen, als de rechter verklaart dat de kadastrale eigenaar (nog steeds) de juridische eigenaar is én dat meneer zijn gebruik moet staken en dus de grond ontruimen. De eigenaar heeft dan de rechter gevraagd tot ontruiming.
Partijen treffen een minnelijke regeling. Meneer spreekt iets af met de eigenaar bijvoorbeeld koop of huur of iets dergelijks.
Meneer doet helemaal niets. Er is namelijk geen aanleiding om in actie te komen:
meneer heeft geen verhuisplannen;
de eigenaar heeft ook geen signalen afgegeven dat meneer binnenkort van de grond af moet;
meneer is eigenlijk wel heel tevreden met de huidige situatie.
Meneer besloot om de buurvrouw over ons telefoongesprek te informeren. Ik adviseerde hem om aan de buurvrouw mee te geven dat de buurvrouw uitsluitend haar eigen grond verkoopt én de koper(s) informeert over de grotere tuin gelet op haar informatieplicht. Dan komen buurvrouw en de kopers niet voor verrassingen te staan.
Niks doen is vaak heel goedkoop en effectief
. Meestal hebben gebruikers helemaal geen belang bij actie: die kunnen stilletjes het gebruik voortzetten. Veel burgers weten ook wel dat menig eigenaar weliswaar een brief of zoiets stuurt, maar de zaak daarna laat versloffen. Procederen is duur en je weet nooit of je het gelijk aan je zijde zal krijgen. Dat geldt zowel voor particuliere eigenaren als voor overheden: doorpakken vergt nogal wat en daar schrikken veel eigenaren toch voor terug.
Relevante wetsartikelen:
Artikel 3:111 BW
Door mr.drs. Liesbeth van Leijen
Gerelateerde info:
