Een huurovereenkomst (ook wel huurcontract genoemd) hoeft niet op papier te staan. Afspraken tussen huurder en verhuurder kan je ook mondeling afspreken. Deze afspraken zijn wel moeilijker te bewijzen. Daarom adviseren wij om de afspraken vast te leggen in een huurcontract.
In een huurcontract leg je afspraken vast over de verhuur van bijvoorbeeld een (vakantie)woning, kamer of bedrijfsruimte. Bij een huurovereenkomst zijn er twee partijen: de huurder en verhuurder. De huurder en verhuurder hebben allebei rechten en plichten. De verhuurder moet er bijvoorbeeld voor zorgen dat de huurder het gehuurde kan gebruiken. Daarnaast moet de huurder huur betalen aan de verhuurder. Maar er zijn nog meer rechten en plichten. Al deze rechten en plichten van huurder en verhuurder staan opgenomen in het huurcontract.
Voor een leek kan het opstellen van een huurovereenkomst ingewikkeld zijn, omdat in een huurovereenkomst vaak juridische taal wordt gebruikt. Vaak gebruiken mensen daarom standaardovereenkomsten die te vinden zijn op het internet.
Deze standaardovereenkomsten bieden vaak onvoldoende bescherming als het onverhoopt misgaat. Dit komt onder andere doordat veel wettelijke regelgeving automatisch van toepassing is op alle huurcontracten, ook al staan deze regels niet in het standaard huurcontract dat je gebruikt.
Het is dus verstandig een huurcontract te laten opstellen door een advocaat gespecialiseerd in het huurrecht, zodat discussies en gerechtelijke procedures voorkomen kunnen worden.
In een huurovereenkomst staan onder andere de gegevens van de huurder en verhuurder beschreven, maar ook de huurprijs (all-in huurprijs of verdeeld in kale huur en servicekosten), de borg, een omschrijving van het gehuurde, de begindatum, het tijdstip en de manier waarop de huur moet worden betaald en of de huurprijs verhoogd mag worden door de verhuurder.
Als je iets gaat verhuren is het heel belangrijk dat je het juiste type huurcontract kiest en dat deze goed in elkaar zit. Welk type huurcontract je kiest is afhankelijk van wat je gaat verhuren. Dit wordt ook wel een huurregime genoemd. Er zijn verschillende vormen huurregimes en ieder huurregime heeft eigen wetten en regels. Voor de verhuur van een winkel moet een heel ander contract worden opgesteld dan voor de verhuur van een kantoor. De regels voor het verhuren van woonruimte zijn ook weer heel anders.
Welk type huurcontract je nodig hebt, is afhankelijk van het soort huurregime. Een huurregime is een verzameling van wetten en regels die van toepassing zijn op een bepaald type huurcontract. Voor onroerend goed zijn er in principe drie huurregimes: woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Bij het opstellen van een contract is het belangrijk om de verschillen tussen de huurregimes te kennen, zodat je zeker weet dat het huurcontract aan de wettelijke eisen voldoet.
Om te bepalen welk huurregime van toepassing is, moet gekeken worden naar wat je wilt verhuren en de bestemming daarvan. Het maakt daarbij niet uit hoe het te verhuren pand in het huurcontract staat omschreven: als in het huurcontract staat beschreven dat het te verhuren pand een woning is, maar de feitelijke bestemming een winkelruimte is, dan is het woonruimte regime niet van toepassing. Ook al staat dit wel in het huurcontract opgenomen. Je kunt contractueel dus niet afwijken van het huurregime.
Er wordt onderscheid gemaakt in de verschillende soorten huurregimes omdat voor ieder huurregime andere regels gelden. De huurders van woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte hebben recht op huurbescherming. Dat heeft de huurder van overige bedrijfsruimte niet; deze huurder geniet dus geen huurbescherming.
De huurder van overige bedrijfsruimte heeft alleen ontruimingsbescherming (dit houdt in dat als de verhuurder de ontruiming aanzegt aan de huurder, de huurder naar de kantonrechter kan gaan met een beroep op ontruimingsbescherming. De huurder kan dan de ontruiming uitstellen).
Er zijn verschillende soorten woonruimte. Onderscheid kan worden gemaakt in zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte. Zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen voordeur, eigen keuken en eigen badkamer.
Verhuur je dus een gehele woning met een eigen voordeur, eigen keuken en eigen badkamer, dan is sprake van verhuur van zelfstandige woonruimte. Is geen sprake van een eigen voordeur, eigen keuken of eigen badkamer? Dan is sprake van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Daar is sprake van bij bijvoorbeeld kamerverhuur.
De regels voor zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte wijken van elkaar af. Het is bijvoorbeeld belangrijk om bij onzelfstandige woonruimte ook regels vast te leggen over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, maar denk ook aan regels over het hebben van huisdieren of regels tegen (geluids-)overlast.Bij zelfstandige woonruimte is het niet nodig om bovengenoemde regels op te nemen.
Het is dus belangrijk om te kiezen voor de juiste vorm huurovereenkomst.
Naast het kiezen van het juiste type huurcontract, is het belangrijk een keuze te maken tussen een huurcontract voor bepaalde tijd of een huurcontract voor onbepaalde tijd. Als je kiest voor een huurcontract voor onbepaalde tijd heb je als verhuurder het voordeel dat je de zekerheid hebt dat je voor langere periode een huurder hebt gevonden. Er zitten ook nadelen aan. Zo is er geen vaste einddatum in het contract opgenomen. Het kan dan lastig(er) zijn de huurovereenkomst te beëindigen.
Middenstandsbedrijfsruimte is een overkoepelende naam voor alle ruimtes waar een ambacht wordt uitgeoefend of van waaruit producten of diensten geleverd worden aan de klant.
Belangrijk is dat sprake is van een ruimte die voor het publiek toegankelijk is; mensen moeten vanuit deze ruimte goederen of diensten kunnen krijgen.
Denk bijvoorbeeld aan kledingwinkels, tankstations, kappers, bakkers, of cafés. Ook hotels en campings vallen onder middenstandsbedrijfsruimte. Wanneer je dus een huurcontract wilt opstellen voor een kledingwinkel, moet je rekening houden met de wettelijke regels voor middenstandsbedrijfsruimte.
Overige bedrijfsruimte is een restcategorie. Alle ruimtes die niet als woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte worden aangemerkt, vallen onder overige bedrijfsruimte.
Het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is soms moeilijk vast te stellen. Er is sprake van overige bedrijfsruimte als dus geen sprake is van een ruimte die voor het publiek toegankelijk is.
Mensen kunnen dus niet vanuit deze ruimte goederen of diensten ontvangen. Overige bedrijfsruimte zijn kantoren, fabrieken, garageboxen en opslagruimte.
Een onbemand benzinestation heeft geen ruimte die toegankelijk is voor publiek. Er is namelijk geen shop aanwezig waar je wat te drinken of te eten kunt kopen. Ook kan een onbemand benzinestation niet aangemerkt worden als woonruimte. Er is dus sprake van overige bedrijfsruimte.
Een tuincentrum heeft wel een ruimte die toegankelijk is voor publiek. In het tuincentrum kan je als klant goederen kopen. Daarom is sprake van middenstandsbedrijfsruimte. De huurder van een tuincentrum heeft dus recht op huurbescherming.
Een parkeerterrein wordt gezien als ongebouwd onroerend goed. Daarom heeft een huurder van een parkeerterrein geen enkele huurbescherming. Maar wat nu als de parkeerplaats hoort bij het tuincentrum zoals hierboven genoemd? Als de parkeerplaats behoort bij het tuincentrum en daaraan verbonden is, dan kan de parkeerplaats als onderdeel worden gezien van het tuincentrum. De parkeerplaats valt dan onder middenstandsbedrijfsruimte en de huurder heeft in dat geval recht op huurbescherming.
Wanneer je dus een huurcontract wilt opstellen voor overige bedrijfsruimte, is het verstandig eerst te controleren of daadwerkelijk sprake is van overige bedrijfsruimte. Wanneer dat namelijk niet het geval is, gelden er andere regels.
