Jan Kets legt de prijsontwikkeling van nieuwbouw uit.
Bij opdrachtgevers lijkt een beeld te bestaan dat bouwbedrijven steeds hogere prijzen vragen voor nieuwbouwwoningen en dat dit vooral is om meer winst te realiseren. Het is vaak onduidelijk hoe prijsstijgingen van arbeid en materialen, verandering van regelgeving (zoals gasloos en BENG-bouwen) en grondprijzen doorwerken in de verkoopprijs van een bouwobject. In dit artikel wordt ingegaan wat het aandeel van prijsstijgingen, van arbeid en materialen, verandering van regelgeving en grondprijzen op de prijsontwikkeling van nieuwbouwwoningen is.
Er is hiervoor gebruik gemaakt van bestaande bronnen en eigen onderzoek onder een aantal van onze leden. Op hoofdlijnen bestaan er drie soorten onderzoek ten aanzien van prijsontwikkelingen van nieuwbouwwoningen:
1. op arbeids- en materiaalkosten,
2. op bouwkosten en
3. op totaalkosten/verkoopprijs.
Het verband hiertussen is weergegeven en de figuur hieronder.
Ten aanzien van de materiaalkosten valt op dat de brede materiaal indices van CBS en BDB, uitgaande van een specifieke referentiewoning, de laatste jaren relatief gematigd stijgen en gemiddeld iets boven inflatie liggen. Deze indexen geven echter een gedempt beeld, doordat dit over een grote hoeveelheid aan materialen in een referentiewoning gaat.
Uit navraag bij grote toeleveranciers aan de bouw blijkt dat van de twintig productgroepen weliswaar 13 stijgen in 2021, dus ook zeven dalen, echter maar twee productgroepen stijgen in prijs met 10% of meer. Op individuele artikelen stijgen sommige prijzen wel onvoorzienbaar en extreem sinds het najaar van 2020. Voor staal, bewerkt hout en bepaalde kunststoffen zijn prijsstijgingen in de range van 50% tot meer dan 100% geconstateerd. Dit gaat zeker zijn consequenties hebben voor bouwkosten in 2021, maar zit nog niet of nauwelijks in de huizenprijzen t/m Q1 2021.
De bekende bouwkostenindexen van CBS, BDB, MKB en Bouwkostenindex lieten over 2019 en 2020 een bescheiden groei zien in de range van 2,3%-3,1% respectievelijk 1,8%-2,5%. In het eerste kwartaal van 2021 werd al een duidelijke groei in de range van 1,1%-1,8% getoond. Wanneer dit zo doorgaat betekent het voor 2021 een jaargroei in de range van 4,5%-7,4%! De kostenstijgingen in 2019 en 2020 zijn in het algemeen ruim boven inflatie (2019 2,6%, 2020 1,3% CBS). Andere bronnen geven een soortgelijk beeld. Deze indexen geven echter een gedempt beeld, doordat wordt gecorrigeerd voor kwaliteitsverbeteringen als gevolg van gasloos (2018) en BENG (2021) bouwen. De Aedes-benchmark toont ten aanzien van de bouwkosten een stijging van 14% in 2019, het onderzoek onder Koninklijke Bouwend Nederland leden toont in 2019 een gemiddelde stijging van 19,2%. Een verklaring is dat bij beide wel de kwaliteitsverbetering als gevolg van gasloos bouwen zichtbaar is.
Op willekeurige basis is aan leden met een omzet van meer dan €50 miljoen in de woningbouw gevraagd om de bouwkosten van grondgebonden eengezinswoningen te delen volgens de indeling NEN 2699-2017, onderdeel B, Bouwkosten voor projecten (maximaal twee per jaar) in de periode 2018-2021. Van deze doelgroep heeft 17% meegedaan, hetgeen representatief is voor de grote bouwers in Nederland. Het betreft dus alleen partijen die regelmatig en professioneel inkopen. Van 61 projecten met 2.049 woningen zijn gegevens geanalyseerd over de periode van 2018-2021 en zijn alle kosten teruggerekend naar de prijs per m2 BVO. De figuur is een totaaloverzicht en laat duidelijk zien dat er sprake is van een substantiële stijging van de totale bouwkosten tussen 2018 en 2021 van totaal 31,3%.
De stijging van 2019 t.o.v. 2018 van 19,2% in vergelijking tot de gemiddelde bouwkosten stijging volgens de indices van ca. 2,3 -3,1% wordt op basis van een analyse van de cijfers met name verklaard door de verhoogde kwaliteitseisen als gevolg van de norm voor gasloos bouwen (Wet Voortgang Energietransitie welke per 01-07-18 in werking is getreden). De installatiekosten nemen in dat jaar ook toe met gemiddeld 36,2%. Na een stijging van 4,0% in 2020 nemen de bouwkosten met 6,0% toe in 2021. De installatiekosten nemen zowel in 2020 als in 2021 toe met ca. 8%. Dit is voornamelijk het gevolg van de BENG-eisen per 1-1-21. Hier zie je wel een effect dat de eerste marktpartijen conform maatschappelijke doelstellingen vrijwillig de verzwaarde duurzaamheidseisen eerder doorvoeren of hiertoe gedwongen worden door additionele eisen van gemeenten. Uit dit onderzoek blijkt dat gasloos bouwen duidelijker zichtbaar is en een substantieel effect heeft van 15%-20% extra bouwkosten. Het BENG-effect is verdeeld over 2020-2021 en heeft toch ook een duidelijk effect en betreft 5%-10% extra bouwkosten. Dit betekent dat inflatie (+7%) en verhoging van kwaliteitseisen door regelgeving (20%-30%) vrijwel de volledige prijsstijging van bouwkosten (+31,3%) voor de periode 2018-2021 verklaren!
Volgens de NVM ligt de prijs van een nieuwbouwwoning in Q1 2021 8% hoger dan een jaar eerder en is gemiddeld 433 duizend euro. De prijsstijging is weliswaar fors, maar niet meer zo extreem als in de periode 2017-2019 toen de prijzen gemiddeld 14% in een jaar stegen. Dat de sterkere stijging van prijzen van nieuwbouwwoningen de laatste 4 jaar niet alleen het gevolg is van stijgende bouwkosten wordt onderbouwd door de Metafoor Residex, die voor de theoretische waardeontwikkeling van woningbouwgrond in diezelfde periode stijgingen van 20,4%-45,4% berekend. Bij de residuele grondwaarde wordt de 'overwinst' toegerekend aan de grondwaarde. Sterke stijging van verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen, meer dan de stijging van materiaal & bouwkosten, betekent ook een stijging van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde zit wel in de marktprijs van een woning, maar niet in de bouwkosten.
De stichtingskosten van een nieuwbouwwoning zijn de afgelopen jaren met name gestegen door een combinatie van inflatie en strengere regelgeving c.q. hogere kwaliteitseisen plus een 'normale' stijging van grondkosten van 5% per jaar. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn met ruim +50% harder gestegen dan de onderliggende stichtingskosten op basis van normale verhoudingen grondkosten (gemiddeld +5% per jaar), bijkomende kosten (stijgen met inflatiekosten) en bouwkosten (+31,3%) in de range van 22,8% tot 26,4% in de periode 2018-2021 (zie tabel hieronder).
Het marktresultaat boven op de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning van ruim 20% is het gevolg van schaarste van grond of van de nieuwbouwwoning en komt dus toe aan de verkopende grondeigenaar, veelal gemeenten of projectontwikkelaars, of aan de verkoper van de nieuwbouwwoning, de projectontwikkelaar.
