Naar aanleiding van de uitzending van de ‘De Monitor’ over de proef met het funderingslabel. In onze nieuwsbrief van begin oktober gingen we in op de aard en omvang van de funderingsproblematiek. De huidige omvang van de problemen, bodemdaling en droogte maken dat één miljoen woningen risico lopen op funderingsschade. Het geraamde schadebedrag tot 2050 loopt op tot een bedrag van 80 miljard euro. Het gaat om huizen met een houten paalfundering of huizen met een ondiepe fundering (vaak fundering op staal genoemd). Funderingsproblematiek is een ‘silent killer’: je merkt het pas als het te laat is.
Dat enorme bedrag maakt iedereen kopschuw. Rijk, provincie, gemeenten en waterschappen wijzen naar elkaar en vooral naar de huiseigenaren als het om verantwoordelijkheden gaat. Uitzonderingen daargelaten natuurlijk. Zo bieden bijvoorbeeld de steden Rotterdam, Schiedam, Haarlem en Zaanstad huiseigenaren procesbegeleiding en financieringsmogelijkheden aan. De huiseigenaar is de klos: funderingsproblemen, gasloos, energiebesparing, wateroverlast of juist wateronderlast, blijven wonen als je ouder wordt. Natuurlijk heeft die huiseigenaar een eigen verantwoordelijkheid. Maar als alle overheden wegkijken kan hij of zij die verantwoordelijkheid niet waarmaken.
Zo zegt bijvoorbeeld de Waterwet dat een huiseigenaar verantwoordelijk is voor de grondwaterstand op eigen terrein terwijl hij daar nauwelijks invloed op uit kan oefenen. Je kunt de grondwaterstand niet ophogen op eigen terrein. Grondwater laat zich niet stapelen.
Het is dan ook de hoogste tijd om de handen ineen te slaan. Overheden kunnen bijvoorbeeld helpen met procesbegeleiding, kennis van de lokale bodem- en (grond)watersituatie ontsluiten en werk- met- werk maken in de openbare ruimte. Samen met de inwoners naar oplossingen zoeken voor een omvangrijk probleem. Het Funderingslabel is een grote stap naar transparantie over mogelijke funderingsproblemen. Dan weten we tenminste waar we het precies over hebben.
Wat is FunderMaps?
Helaas was de kennis over de funderingsproblematiek tot nu toe veel te beperkt. Daarom ontwikkelde het KCAF op eigen kosten FunderMaps. Met dit geavanceerde computermodel geven we een scherper en beter onderbouwd beeld van de risico’s op funderingsschade dan tot nu toe mogelijk was. Door veel openbare databronnen slim met elkaar te verbinden kunnen we uitspraken doen tot op pandniveau. Het gaat bijvoorbeeld om gegevens over de bodemsamenstelling, het gebouw zelf, de grondwaterstand en zakkingsgegevens gemeten vanuit satellieten. FunderMaps is bestemd voor (toekomstige) huiseigenaren, overheden en professionals. KCAF, een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk, kan alle partijen op maat bedienen. Hierdoor zullen funderingsproblemen niet zo maar doorverkocht worden. Transparantie is het begin van een handelingsperspectief. De applicatie bedient alle doelgroepen op maat.
Transparantie voor eigenaren en overheid
Het belangrijkste is dat er transparantie komt over de toestand van funderingen onder huizen. Als je weet dat de fundering achteruit gaat kun je er in de toekomst rekening mee houden door te sparen. Herstel is immers een kostbare aangelegenheid. Nu wordt vaak beargumenteerd dat het funderingslabel ongunstig uitpakt voor verkopers van een woning. Echter, in de meeste gevallen kopen zij zelf ook weer een woning aan en willen dan ook niet onaangenaam verrast worden. Kopers en verkopers van woningen kunnen in de onderhandeling over de prijs van de woning rekening houden met het Funderingslabel. In het koopcontract kunnen verkoper en koper afspraken maken over mogelijke funderingsproblemen. Zo’n funderingsparagraaf bestaat nu al maar is niet standaard in contracten opgenomen. Voor de aanwezigheid van asbest bijvoorbeeld is zo’n bepaling wel standaard.
Taxateurs kunnen vanaf juli 2021 het risico op funderingsschade meenemen in hun taxaties van de waarde van woningen. Op pandniveau zijn alle binnen de applicatie beschikbare gegevens toegankelijk. De gebruiker gaat als het ware ‘in gesprek’ met de databronnen en heeft de mogelijkheid om op pandniveau een rapportage (PDF) te downloaden over de risico’s op funderingsschade. Ook geeft het de kosten van funderingsherstel en een overzicht van herstelde funderingen in de buurt. Het risico op funderingsschade is onderverdeeld in 5 klassen van een ‘laag risico’ tot ‘risico kritiek’.
Lokale overheden kunnen met de toepassing FunderMaps Lokaal kaarten maken van de factoren die van invloed zijn op funderingsrisico’s en dat gebruiken om beleid te maken en om met eigenaren in gesprek te gaan. Ook kunnen ze lokale onderzoeksgegevens simpel zelf toevoegen aan de database. Daardoor neemt de betrouwbaarheid op lokaal niveau nog verder toe.
Proef met het Funderingslabel van FunderMaps
In het tv-programma ‘De Monitor’ (NPO2 19 oktober, 22.15 uur) is onze proef met het Funderingslabel gelanceerd. Risico’s worden in 5 klassen van A tot en met E in beeld gebracht. A betekent dat er niks aan de hand is. Klasse E houdt een sterk verhoogd risico op funderingsschade in, nader onderzoek is zeer verstandig. De proef duurt tot en met december 2020. Nog niet naar het label van uw woning gekeken en wilt u dat alsnog doen? Bezoek even onze site.
Makelaarsvereniging NVM noemt het funderingslabel een belangrijke ontwikkeling. Vanuit de branche is het initiatief gekomen om het label vanaf juli 2021 verplicht op te nemen in taxatierapporten. Dat gebeurt nu ook al met het energielabel. Het funderingslabel is niet verplicht door de overheid.
Tot en met 20 oktober hebben circa 550.000 huiseigenaren het funderingslabel van hun woning opgezocht. In 0,3% van de gevallen leidde dit ook tot opmerkingen. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat een pand een slecht label heeft maar dat inmiddels funderingsherstel heeft plaatsgevonden of dat de grondwaterstand inmiddels structureel verhoogd is. Deze gegevens zijn dan nog niet in de landelijke databanken verwerkt waardoor KCAF dan nog niet over de betreffende lokale data beschikt. Ook komt soms voor dat een funderingstype ‘op staal’ moet zijn terwijl het model meldt dat het pand op houten palen staat of omgekeerd. We bekijken welke verfijning in het model daar verbetering in kan brengen. Hoewel het model een hoge betrouwbaarheid heeft kan in deze gevallen een verkeerd risico gegeven zijn. Deze meldingen ontvangt KCAF graag op info@fundermaps.com. Alle meldingen behandelen we zeer zorgvuldig.
Indicatieve herstelkosten
Ten slotte zijn sommige huiseigenaren erg geschrokken van de genoemde kosten voor funderingsherstel bij de verschillende labels. KCAF heeft die bedragen uit het Funderingslabel gehaald omdat de labels in de eerste plaats bedoeld zijn om risico’s in beeld te brengen. De genoemde kosten zijn van een compleet nieuwe fundering. Afhankelijk van de lokale omstandigheden zijn er ook andere oplossingen mogelijk zoals bijvoorbeeld bodemverbetering en grondwateraanvulling. Een bedrag per m2 geven voor funderingsherstel is ook te grof. Dan kom je voor grote panden op te hoge bedragen uit en bij appartementen deel je de prijs met het aantal appartementen dat op die fundering rust. Om in de toekomst toch iets te kunnen zeggen over mogelijke kosten zoeken we naar een oplossingen waarin met bandbreedtes en type maatregelen rekening wordt gehouden. Dat doen we samen met brancheorganisaties zoals NVM en Vereniging Eigen Huis.
Vervolg na de proefperiode
Na deze proefperiode tot 1 januari 2021 maken we de balans op. Hoe reageren overheden? Wat kan er nog beter? Hoe gaan we verder? Natuurlijk houden we u op de hoogte via deze nieuwsbrief en onze site. In onze volgende nieuwsbrief gaan we in op funderingsproblematiek en de rol van de overheid. U kunt ook op de hoogte blijven door de KCAF bedrijfspagina op LinkedIn volgen.
Op onze website hebben zijn de veel voorkomende vragen en antwoorden geplaatst.
