Vijftig miljoen vierkante meter: de oppervlakte van een half miljoen woningen. Zoveel agrarisch vastgoed staat er in 2030 mogelijk leeg. De vraag is: wat doen we ermee? Leegstand leidt tot verval, ongewenste activiteiten en verloedering van het landschap. Herontwikkeling biedt nieuwe kansen voor eigenaren, agrariërs, gemeenten en anderen. Wat er kan gebeuren, hangt af van de locatie én van de inzet van alle partijen om samen te werken aan een visie en een strategie.
In de dynamische landbouwsector voltrekt zich een metamorfose naar steeds minder, maar steeds grotere bedrijven. Dat is al sinds de Tweede Wereldoorlog het geval en het gaat nog steeds door. Kleine bedrijven worden samengevoegd. Veel oudere agrariërs hebben geen opvolger, stoppen om andere redenen, of worden in het kader van natuurherstel uitgekocht. In 1950 telde Nederland ruim 400.000 agrarische bedrijven. Nu zijn dat er circa 55.000 duizend. Daarvan zijn er volgens onderzoek in opdracht van InnovatieNetwerk in 2030 nog maar 24.000 over.
Eén van de gevolgen is dat je op het platteland steeds meer leegstaande schuren, kassen, stallen en boerderijen ziet. De ontwikkelingen kunnen tot 2030 naar schatting leiden tot veertig miljoen vierkante meter vrijkomende bebouwing, bovenop de elf miljoen vierkante meter die er al is. In de provincies Gelderland en Noord-Brabant zijn de getallen het grootst, maar ook elders in Nederland is de leegstand fors.
Leegstand leidt tot verval. Wanneer bestaande gebouwen niet (volledig) worden benut, gaat de staat ervan achteruit en verrommelt het landschap. In het kielzog komt de vitaliteit van het platteland onder druk te staan. Een bijkomend risico is ondermijning. Leegstaand agrarisch vastgoed is aantrekkelijk voor (drugs)criminelen. Het buitengebied is immers groot en gemeenten hebben lang niet altijd de capaciteit en de middelen om alles in de gaten te houden.
In het verlengde van de dynamiek in de landbouwsector moeten we oplossingen zien te vinden om het landschap aantrekkelijk te houden. Niets doen is geen optie. Gemeenten staan voor de taak effectief beleid te voeren, gericht op versterking van de vitaliteit van het platteland, behoud van sociale structuren en realisatie van nieuwe economische dragers. Leegstaande agrarische gebouwen spelen hierbij een rol.
De Omgevingswet geeft gemeenten enige vrijheid om een eigen, gebiedsgerichte aanpak te kiezen en een ontwikkelingsgerichte houding aan te nemen. Dat maakt een koppeling mogelijk met andere regionale opgaven, bijvoorbeeld op het gebied van natuurontwikkeling, klimaatadaptatie en hernieuwbare energie. Voor de ‘markt’ van leegstaande agrarische bebouwing is het belangrijk dat de gemeente een heldere visie heeft en duidelijkheid biedt in beleid:
Een agrariër die ermee stopt, moet een duidelijk palet aan mogelijkheden aangeboden krijgen voor diens locatie.
Het beleid moet voldoende flexibiliteit toelaten om haalbare keuzes te maken. Praktische belemmeringen en regelzucht mogen oplossingen niet in de weg staan.
Het beleid moet inspelen op regionale kansen: in de ene regio huizen, in de andere recreatie in de volgende duurzame energie. Maatwerk dus.
Er is smeerolie nodig: een achtervang vanuit de gemeente (met ondersteuning van provincie en Rijk) in het geval er te weinig beweging ontstaat.
Als het beleid hierin voorziet, kunnen gemeenten vervolgens samen met agrarische ondernemers, vastgoedeigenaren en anderen in specifieke situaties zoeken naar bruikbare, inventieve, gedragen en constructieve oplossingen die de toekomst van de agrarische sector én de vitaliteit van het platteland beschermen.
Binnen de kaders van het beleid ontvouwen zich vervolgens meerdere oplossingen die het areaal leegstaande gebouwen terugdringen.
Een agrarische bedrijfswoning gebruiken als burgerwoning. Onder de Omgevingswet is dat toegestaan, net als onder de Wet plattelandswoningen. Zo’n boerderijwoning wordt bewoond door mensen zonder binding met het landbouwbedrijf ter plaatse. Voor de rest blijft de agrarische bestemming in stand.
Sloop van gebouwen en de ruimte teruggeven aan de omgeving. De waarde van de locatie stijgt, er is meer kans een koper te vinden en de landschappelijke kwaliteit en vitaliteit worden verbeterd. Boeren zijn niet altijd in de gelegenheid om de kosten hiervan te dragen. Sloopsubsidies kunnen een deel van de problematiek oplossen.
Transformatie naar bijvoorbeeld een zorgboerderij, recreatie- en werkunits, kinderopvang of cultuurgrond (na sloop). De agrarische bestemming gaat ervan af en vaak samen met andere initiatiefnemers worden de gebouwen en de grond opnieuw ingericht voor een andere functie.
Herbestemmen is in veel gevallen een sympathieke oplossing. Veel gemeenten en creatieve ondernemers werken proefondervindelijk aan nieuwe perspectieven. Het is belangrijk om de opgedane ervaringen te delen en het gesprek hierover met elkaar te voeren. Welke herbestemming biedt kansen, zonder ergens anders nieuwe leegstand te veroorzaken?
Ruimte voor Ruimte (Rood voor Rood): in ruil voor sloop van agrarische bedrijfsgebouwen mogen op een passende locatie in een bebouwingsconcentratie nieuwe woningen worden gebouwd.
Overal in Nederland komt agrarische bebouwing leeg te staan. De locaties zijn verschillend, maar de overeenkomst is dat leegstaande gebouwen de vitaliteit en de leefbaarheid van het platteland aantasten en een serieuze trekpleister vormen voor ondermijnende criminaliteit. Gemeenten staan voor de taak om duidelijkheid te bieden in visie en beleid.
Daarna is het voor gemeenten de kunst om samen met de betrokken agrarische ondernemers, grondeigenaren en andere stakeholders een samenwerking in te richten die het beleid vertaalt in een businesscase en een uitvoeringsprogramma. Het zijn vaak ingewikkelde processen waarbij veel, soms tegengestelde belangen met elkaar moeten worden afgewogen. Het is belangrijk om het juiste schaalniveau te kiezen en de juiste stakeholders bij elkaar te brengen. Daarbij maken de mogelijkheden van het gebied, de vaak persoonlijke betrokkenheid van agrarische ondernemers, de zakelijke belangen van andere stakeholders en de beleidsruimte die er is, iedere situatie anders. Eén oplossing is er niet. Daarvoor is het vraagstuk te veelzijdig. Maar kansen voor maatwerk zijn er genoeg.
