In Nederland is nu al een tekort van 120.000 bedden voor arbeidsmigranten. En dan is nog niet eens meegenomen dat het vanwege corona beter is dat iedere arbeidsmigrant zijn eigen kamer heeft. Toeristische verhuur zorgt voor een slechte leefbaarheid van de binnenstad. Gemeenten ontmoedigen kamerverhuur, terwijl er grote tekorten aan betaalbare kleine woonruimten zijn. Volop uitdagingen dus, maar wat zijn de mogelijkheden? Peter de Haan, gepromoveerd advocaat omgevingsrecht en publiek bouwrecht bij Asselbergs & Klinkhamer Advocaten, geeft antwoord op 3 vragen.
Een voorbeeld is de huisvesting van arbeidsmigranten. Gemeenten willen huisvesting (short, mid of long stay) in de vorm van logies (een pension), en het liefst met een tijdelijke omgevingsvergunning. De Raad van State, waar ik overigens zelf jarenlang heb gewerkt, heeft als hoogste bestuursrechter echter veelvuldig geoordeeld dat feitelijk sprake is van wonen, soms al na drie maanden verblijf. Omwonenden winnen rechtszaken, omdat de gemeenten hun wensen onvoldoende afstemmen op de rechtspraak. Zo heeft de bestuursrechter ook geoordeeld dat een tijdelijke omgevingsvergunning zich niet leent voor een bouwwerk dat niet eenvoudig is af te breken. Ook dan gaat de omgevingsvergunning onderuit. Alleen een slimme aanvraag die precies binnen de kaders van de rechtspraak blijft, zal de eindstreep halen als omwonenden zich verzetten. En dat laatste is helaas vrijwel altijd het geval.
Het zou geen kwaad kunnen om meer te kijken naar de bestaande mogelijkheden om de leefbaarheid in de binnensteden te vergroten. Gemeenten kunnen ook simpelweg handhaven als in strijd met de woonbestemming toeristisch wordt verhuurd. De overheid moet zich niet laten intimideren door ‘nieuwe’ platforms zoals Airbnb of Booking.com. Het begint ermee dat het kabinet in een brief van 18 december 2015 schreef dat toeristische verhuur vaak geen onwenselijke situaties veroorzaakt. De toeristische verhuur zou een goede aanvulling zijn op de gastvrijheidseconomie en het kabinet wil vernieuwing en innovatie niet in de weg staan. Toch is het vreemd dat toeristische verhuur (lees: horeca) bij een woonbestemming niet altijd wordt belemmerd, terwijl gemeenten allerlei afwijkende woonvormen (wonen dus!) wel tegenhouden. Daarnaast heeft toeristische verhuur terdege een negatieve invloed op de leefbaarheid. In de astronomische huizenprijzen zijn de opbrengsten van toeristische verhuur verdisconteerd. De leraar en de verpleegster kunnen geen betaalbare woonruimte meer vinden in de grote steden. En de overgebleven bewoners kunnen een beschonken toerist in hun portiek duidelijk minder waarderen dan het kabinet. Het verplichte registratienummer uit het wetsvoorstel heeft zeker een toegevoegde waarde voor de informatievoorziening. Daarmee is echter nog niet duidelijk hoe vaak de woning daadwerkelijk is verhuurd. Het zou eenvoudiger zijn om alle eigenaren die hun woning aanbieden op toeristische verhuurwebsites aan te schrijven wegens handelen in strijd met het bestemmingsplan, ongeacht de duur van de verhuur.
In veel bestemmingsplannen is geregeld dat bewoning alleen is toegestaan door één huishouden (lees: één gezin), wat een achterhaald idee is. Niet alleen komen tegenwoordig veel samengestelde gezinnen voor en allerlei mengvormen van wonen, maar belangrijker is dat dit volledig zijn doel voorbij schiet. De bedoeling is dat er geen overlast is voor de buurt. Maar een ‘aso’-gezin kan zeker meer overlast veroorzaken dan meerdere nette arbeidsmigranten of studenten tezamen. De gemeenten zijn lang niet altijd bereid om een omgevingsvergunning te verlenen voor andere woonvormen. Een merkwaardig voorbeeld in Amsterdam is dat wel de huisvestingsvergunning voor kamerverhuur wordt verleend, maar niet de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. De toetsingskaders zijn weliswaar niet precies hetzelfde, maar het gaat toch echt om dezelfde kamerverhuur.
Wilt u meer weten over de regelgeving omtrent bijzondere woonvormen en vakantieverhuur? Schrijf u dan in voor de 1-daagse cursus over dit thema.
