Er is in Nederland ernstig gebrek aan woonruimte. Zeker in grote (studenten) steden is het steeds moeilijker voor starters of studenten om woonruimte of zelfs maar een kamer te vinden, laat staan betaalbare. Door de krapte op de markt ontstaan ook verschillende woonvormen: denk naast ‘traditionele’ woningen voor één huishouden en studentenkamers aan CoLiving, Friends-woningen, Thomashuizen.
Bij Friends-woningen bijvoorbeeld deel je je woning met één ander. Daarnaast is CoLiving een trend, waar steeds meer vraag naar is. Het is – kort gezegd – het samenwonen van jong werkenden, die een grote gezamenlijke woonkamer en keuken delen en daarnaast een eigen slaapkamer ter beschikking hebben. Deze gaan gezamenlijk in een woning wonen. Een Thomashuis is een kleinschalige woonvorm voor (8 à 9) volwassenen met een verstandelijke beperking.
Door de schaarste spelen private partijen in op de grote vraag naar dit soort woningen. Door splitsing en ‘verkamering’ van bestaande woningen kan de leefbaarheid voor bewoners in een straat of wijk in het gedrang komen. Daardoor hebben veel gemeenten beleid om splitsing en verkamering aan banden te leggen of tegen te gaan.
Voor de diverse woonvormen moet in eerste instantie beoordeeld worden of deze woonvorm past in het op het perceel ter plaatse geldende bestemmingsplan.
De bestemming, bijvoorbeeld “wonen” en de definitie (begripsomschrijving) van het begrip wonen of woning is daarbij van belang. Indien de bestemming wonen bijvoorbeeld wonen toelaat en wonen verder niet is omschreven in de begripsbepalingen dan worden onder deze bestemming diverse vormen van wonen toegestaan, dus ook meerdere onzelfstandige kamers, of zorgwoningen.
Indien de bestemming wonen aangeeft dat ter plaatse een woning is toegestaan en de begripsbepaling een woning definieert als een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, dan mogen daar op grond van dat bestemmingsplan géén (onzelfstandige) kamers of meerdere zelfstandige woonruimten worden gerealiseerd; immers dan is (in principe) geen sprake van één afzonderlijk huishouden. In diverse bestemmingsplannen worden bijvoorbeeld studentenwoningen en zorgwoningen ook als apart begrip gedefinieerd. Dat kan weer consequenties hebben voor het al dan niet mogen realiseren van dergelijke woningen. Het luistert dus heel nauw om te bepalen wat er precies aan woonvormen is toegestaan, en of het gewenste gebruik van een pand daaronder kan worden begrepen.
Als een woonvorm niet past in het bestemmingsplan zal een omgevingsvergunning voor afwijken van het gebruik moeten worden verkregen. Een omgevingsvergunning is ook nodig voor bouwen als constructieve bouwwerkzaamheden plaats moeten vinden of brandcompartimenten (moeten) worden gewijzigd. Maar met de bestemming alleen zijn we er nog niet.
Artikel 21 van de Huisvestingswet bepaalt daarnaast dat voor het omzetten van woonruimte (van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte om te zetten) of voor het vormen van woonruimte (een woonruimte tot 2 of meer woonruimten verbouwen) een vergunning nodig is. Gemeenten kunnen daar in hun Huisvestingsverordening nadere regels voor stellen. De Huisvestingsverordeningen verschillen per gemeente en zijn de laatste tijd ook erg in ontwikkeling.
Diverse gemeenten (o.a. Amsterdam, Utrecht, Almere) hebben verschillend beleid ten aanzien van bijvoorbeeld omzetten van zelfstandige woningen (een woning met een eigen toegang, keuken en toilet) naar onzelfstandige woonruimte (kamers, zonder eigen toegang en waarin toilet en/of keuken of huiskamer gedeeld wordt), voor starters of studenten en voor het veranderen van een zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woonruimten. Dit beleid is neergelegd in een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening. Veel grote steden hebben beleid voor het (tegen gaan van) splitsen of verkamering van woningen. Zij scherpen dat steeds verder aan. Sommige steden hebben een stop op het onttrekken van woningen voor kamerverhuur aan studenten. Ook woningen voor seizoensarbeiders worden gereguleerd.
Zo heeft Amsterdam in de Huisvestingsverordening 2020 voor omzetting strengere eisen, waaronder geluidseisen, wijk en pand-quota opgenomen, alsmede de eis van individuele huurcontracten met huurders (ik zal hier in een volgend Blog op ingaan).
Een reden voor weigering van een omzettingsvergunning is meestal, zo ook in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam, dat de beoogde handeling een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning. Voorwaarden en voorschriften om de negatieve effecten voor de leefbaarheid tegen te gaan zijn vaak in nadere beleidsregels vastgelegd.
Veel gemeenten staan in de een of andere vorm een hospitaregeling toe.
Als sprake is van hospitaverhuur (hospita/hospes-verhuurder heeft zelf hoofdverblijf in de woning) dan is geen omzettingsvergunning en omgevingsvergunning nodig bij verhuur (vergunningsvrij dus). Ook deze regeling verschilt echter per gemeente.
In Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat pas na 2 jaar bewoning door de hospita/hospes mag worden onderverhuurd aan maximaal 1 huishouden (behalve in geval van mantelzorgers of familieleden).
In Utrecht geldt een hospitaregeling, waarbij geen omzettingsvergunning en omgevingsvergunning nodig is als de eigenaar-bewoner zelf in de woning woont en voor minimaal 10% eigenaar is van de woning en aan maximaal 2 andere personen kamers verhuurt.
Het tekort aan dit soort woningen is in veel steden een probleem: nieuwe woonvormen worden beperkt, en met het aan banden leggen daarvan wordt de leefbaarheid van een buurt wel beschermd maar blijft het tekort wel bestaan. Zowel gemeenten als de markt zullen dus moeten blijven zoeken naar oplossingen. Ik denk daar graag over mee.
