Projectontwikkelaars ontwikkelen nieuw vastgoed doorgaans niet voor zichzelf, maar met het oog op verkoop aan beleggers. Verkoop van nieuwbouw kan op verschillende manieren worden gestructureerd. De meest voorkomende smaken zijn de zogenaamde forward purchase en forward funding. De benaming doet enige gelijkenis vermoeden, maar niets is minder waar. Beide transactiestructuren hebben andere kernelementen en een ander risicoprofiel. Wat zijn de verschillen?
Contracteren op basis van forward purchase (ook wel forward sale genoemd) is redelijk eenvoudig. Een belegger sluit vóór of gedurende de realisatie van het nieuwbouwproject een koopovereenkomst met de projectontwikkelaar. Pas als de nieuwbouw is voltooid en de belegger tevreden is met het (overeengekomen) eindresultaat, vindt de juridische levering van het vastgoed aan de belegger plaats.
Tot die tijd houdt de belegger de koopsom in eigen zak. Dit maakt dat de projectontwikkelaar bij een forward purchase de kosten voor het nieuwbouwproject zelf of extern zal moeten financieren.
Contracteren op basis van forward funding is een stuk complexer. In een vroeg stadium van de ontwikkeling (meestal op basis van een definitief ontwerp) sluiten de projectontwikkelaar en de belegger een koop- en realisatieovereenkomst. De grond waarop de nieuwbouw wordt gerealiseerd, zal veelal kort vóór de start van de bouw aan de belegger worden geleverd.
De belegger betaalt bij de juridische levering een eerste termijn van de koopsom gelijk aan de waarde van de grond en een vergoeding voor de gemaakte plankosten. De projectontwikkelaar zal vervolgens de nieuwbouw voor haar rekening en risico realiseren. De belegger zal de ontwikkel- en realisatiekosten gedurende de ontwikkeling in delen aan de projectontwikkelaar betalen als onderdeel van de koopsom.
Dit maakt dat een projectontwikkelaar bij een forward funding in de regel geen externe financiering hoeft aan te trekken. Een belegger zal doorgaans een lagere (of geen) rente vragen op de eerdere betaling van de koopsom in vergelijking met een externe financier. Forward funding heeft dus een groot financieringsvoordeel voor de projectontwikkelaar.
Een voordeel van een forward funding transactie voor de belegger is dat zij in een vroeg stadium aan boord is en de verwerving van het nieuwbouwproject zeker stelt – in de huidige markt zijn er kapers op de kust. Daarbij kan de belegger het project meer naar eigen wens maken.
Nadeel is echter dat de belegger bij de eigendomsoverdracht van de grond risico’s inhaleert. Denk aan risico’s ten aanzien van de grond zelf of wetswijzigingen. Ook zal de belegger achterblijven met een onvoltooid bouwwerk wanneer de projectontwikkelaar insolvent raakt of anderszins tekortschiet.
Om deze risico’s te beperken, zal de belegger bepaalde zekerheden verlangen van de projectontwikkelaar. Te denken valt aan een bankgarantie, een concerngarantie en vooral bij woningnieuwbouw een afbouwgarantie van SWK of Woningborg. Ook verlangen beleggers vaak een instaprecht in de aannemingsovereenkomst, zodat de bouw niet stopt bij insolventie van de projectontwikkelaar.
Daarnaast bedingen beleggers veelal een gunstige termijnstaat met als uitgangspunt dat betaling van de ontwikkel- en realisatiekosten plaatsvindt naar de stand van het werk. Op deze manier financiert de belegger niet voor. Verder wordt doorgaans afgesproken dat de belegger de winst(marge) van de projectontwikkelaar pas bij oplevering voldoet. Dit levert een extra prikkel op voor de projectontwikkelaar om haar verplichtingen deugdelijk en tijdig na te komen.
De risico’s en het daarmee corresponderende zekerhedenpakket maken dat de onderhandelingen en de uiteindelijke contractering bij een forward funding transactie in de regel complexer en tijdrovender zijn.
Een voordeel van een forward purchase transactie voor de belegger is dat hij pas eigenaar wordt van het vastgoed (en ook de koopsom pas betaalt) wanneer hij het (voltooide) gebouw heeft geïnspecteerd en tevreden is. Ondanks het feit dat de belegger in principe moet afnemen bij de oplevering, heeft de projectontwikkelaar geen garantie dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. Het type en de financiële gegoedheid van de belegger zal hierin een belangrijke rol spelen. De projectontwikkelaar kan dit risico (deels) beperken door bepaalde zekerheden te verlangen, zoals een bankgarantie, concerngarantie of waarborgsom.
De keuze om nieuwbouwprojecten te structureren via forward purchase dan wel forward funding zal vaak afhangen van de financieringsbehoefte van de projectontwikkelaar, het type belegger en fiscaliteiten. Een van beide partijen zal een hoger risicoprofiel moeten accepteren. Door de risico’s vooraf goed in kaart te brengen, kunnen deze grotendeels worden gemitigeerd in de transactiedocumentatie.
