Vragen en antwoorden over regels met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan.
FAQ regeling plankosten exploitatieplan 2017 (
Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 30 januari 2017, nr. IENM/BSK- 2016/303999, houdende regels met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan
) Verschillen met concept regeling 2010
1. Waarin verschilt de regeling van 2017 van de regeling die in 2010 een Internetconsultatie heeft doorlopen?
De belangrijkste verschillen zijn dat de plankosten van civieltechnische werken en werkzaamheden zijn uitgesplitst in producten en activiteiten en dat de tarieven zijn aangepast aan de meest recente collectieve arbeidsovereenkomst voor gemeenteambtenaren. Daarbij zijn de schaarste- en inhuurtoeslagen vervallen en zijn de kosten van gronduitgifte door de gemeente uit de regeling geschrapt. Uitgangspunten van de regeling
2. Mag het bevoegd gezag plankosten toevoegen als er bij een exploitatieplan meer plankosten zijn dan in de regeling worden genoemd?
In beginsel bevat de regeling een compleet overzicht van alle plankosten. De gemeente mag daar niets meer aan toevoegen. In vier gevallen is het echter niet mogelijk gebleken om voor de plankosten algemeen geldende kostenbedragen te bepalen. Die gevallen worden genoemd in artikel 2 van de regeling. In die gevallen zal de gemeente de kosten zelf moeten ramen op basis van eerdere ervaringen, kostenberekeningen of offertes. Het betreft: a. het verrichten van onderzoek als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdeel a, van het Besluit met uitzondering van het verrichten van grondmechanisch onderzoek, b. het voorbereiden van en toezicht houden op de uitvoering van bodemsanering, c. vergoedingen voor prijsvragen en ontwerpcompetities, en d. bovenwijkse infrastructurele voorzieningen buiten het exploitatiegebied
3. Moet het bevoegd gezag voor de plankosten altijd de bedragen rekenen die in de regeling worden genoemd?
Nee, de regeling stelt een maximum. Het bevoegd gezag mag geen hogere, maar eventueel wel lagere bedragen in rekening brengen, bijvoorbeeld als de feitelijke kosten lager zijn dan de kosten die aan de hand van de regeling zijn berekend. De regeling plankosten is gebaseerd op artikel 6.2.6 van het Bro. In dat artikel staat dat de regeling plankosten een regeling is met betrekking hoogte en begrenzing van de bij het exploitatieplan verhaalbare plankosten.
4. Mag het bevoegd gezag de tarieven aanpassen wanneer die te hoog of te laag zijn?
De tarieven in deze regeling mogen niet hoger worden gesteld, maar het staat gemeenten vrij om lagere plankosten te rekenen dan de kosten die aan de hand van deze regeling zijn berekend (zie vraag 3).
5. Vanaf wanneer moet de nieuwe Regeling plankosten exploitatieplan worden toegepast?
De regeling is in werking getreden op 1 april 2017. De regeling is van toepassing op alle nieuwe exploitatieplannen die op die datum nog niet waren vastgesteld of ter inzage waren gelegd.
6. Is de regeling plankosten exploitatieplan ook van toepassing op anterieure overeenkomsten?
Nee, de regeling is uitsluitend van toepassing op exploitatieplannen en niet op anterieure overeenkomsten. Dat sluit niet uit dat de regeling wordt gebruikt bij het afsluiten van anterieure overeenkomsten, maar het bevoegd gezag kan daar dan geen rechten aan ontlenen.
7. Is de regeling van toepassing bij de herziening van een exploitatieplan dat al vóór de inwerkingtreding van de regeling was vastgesteld of ter inzage was gelegd?
De regeling is in die gevallen niet van toepassing. Een herziening van een exploitatieplan levert geen nieuw exploitatieplan op. Het blijft een al lopend exploitatieplan, tenzij het bevoegd gezag besluit dat het een nieuw exploitatieplan is.
8. Kan een inhoudelijke wijziging van een exploitatieplan erin resulteren dat gesproken moet worden van een nieuw exploitatieplan (dus zonder dat dat bedoeld is)?
Nee. Er is alleen sprake van een nieuw exploitatieplan als dat door de gemeente als zodanig wordt vastgelegd.
9. Moet de nieuwe regeling worden toegepast bij de herziening van een exploitatieplan waarbij de plankosten aan de hand van de concept-regeling uit 2010 zijn bepaald?
Nee, in dat geval hoeft het bevoegd gezag de regeling plankosten exploitatieplan niet per se toe te passen. Een dergelijk exploitatieplan valt onder het overgangsrecht van artikel 11 van de regeling. Het is een exploitatieplan dat op 1 april 2017 al was vastgesteld of waarvan een concept ter inzage was gelegd. Dat neemt niet weg dat het aanbeveling verdient om de regeling gewoon toe te passen.
10. Worden de tarieven in de bijlagen bij de regeling plankosten geïndexeerd?
Ja, in artikel 9 van de regeling is bepaald dat de tarieven jaarlijks worden geïndexeerd met de geldende salarisschalen van de cao voor gemeenteambtenaren. Artikel 9 is zo geformuleerd dat het niet nodig is dat de minister de regeling opnieuw vaststelt. Het is de verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag dat de nieuwe tarieven worden toegepast. De nieuwe tarieven worden bekendgemaakt op
www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-en-gebiedsontwikkeling/grondbeleid
. Via deze website wordt ook een rekenmodel ter beschikking gesteld waarin de nieuwe tarieven zijn verwerkt. De meest actuele versie van het rekenmodel is de versie 2018. In deze versie zijn de tarieven verwerkt van de cao voor gemeenteambtenaren die geldt vanaf 1 januari 2018 (nieuwe structuur).
11. Moet ik bij een herziening van het exploitatieplan de plankosten opnieuw berekenen als de tarieven in de bijlagen bij de regeling zijn geïndexeerd?
Nee, de indexering is alleen van belang voor nieuwe exploitatieplannen. In artikel 6 van de regeling is bepaald dat de plankosten boekhoudkundig gezien kosten zijn die in het jaar van vaststelling van het exploitatieplan ineens zijn betaald. Het zijn historische, onveranderlijke kosten. De rente op de plankosten wordt ook niet apart geadministreerd, maar maakt onderdeel uit van de rente op de exploitatie als geheel. Daarom hoeven de plankosten niet meer te worden aangepast nadat het exploitatieplan is vastgesteld, tenzij het inhoudelijk wordt gewijzigd omdat het ruimtelijk programma verandert.
12. We werken al een paar jaar aan het bestemmingsplan en er hebben ook al sloopwerkzaamheden plaatsgevonden. Kunnen we de plankosten die daarvoor zijn gemaakt opnemen in het exploitatieplan?
Deze kosten mogen worden opgenomen in het exploitatieplan, mits ze zijn gemaakt binnen de looptijd van het project. De looptijd is in artikel 1 van de regeling omschreven als de exploitatieperiode vermeerderd met de periode van planvorming voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan. De periode van planvorming bedraagt volgens artikel 3 lid 6 ten minste 2 en ten hoogste 4 jaren, afhankelijk van de complexiteit van het plan.
13. Mag de gemeente naast de plankosten uit de regeling ook leges vragen?
Nee, voor alle producten en activiteiten die onder de regeling vallen, mogen geen leges worden gevraagd. Uiteraard mag de gemeente bij de afgifte van de omgevingsvergunning voor bouwen wel kosten berekenen voor producten en activiteiten die niet onder de regeling vallen.
14. Kan sprake zijn van staatssteun als minder dan de aan de hand van de regeling berekende plankosten in rekening worden gebracht?
In dat geval kan sprake zijn van staatssteun, maar dat heeft niets met de regeling plankosten exploitatieplan te maken. De regeling plankosten stelt een maximum aan de te verhalen plankosten. Voor staatssteun is dat maximum niet van belang. Voor staatssteun is van belang of het bevoegd gezag minder dan de feitelijke, marktconforme kosten verhaalt. Dat is steun omdat het bevoegd gezag op grond van artikel 6.12 Wro verplicht is kosten te verhalen. Door geen of minder kosten te verhalen, geeft het bevoegd gezag eigenlijk een subsidie. Van staatssteun is vervolgens sprake als aan alle van de volgende voorwaarden is voldaan:
de steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht;
de steun wordt door staatsmiddelen bekostigd;
deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit);
de maatregel is selectief: deze geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio;
de maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.
Er geldt overigens een vrijstelling voor kleine gevallen, waarbij de steun per bedrijf en over drie jaar gerekend minder dan 200.000,- bedraagt. Dat is de zogenaamde de minimisregeling.
15 Krijgen bouwers een volledige vergoeding voor werken en werkzaamheden die zij zelf uitvoeren?
Nee, er wordt vanuit gegaan dat de gemeente in die gevallen ook werk te doen heeft, bijvoorbeeld het controleren van plannen en de wijze van uitvoering. Daarom biedt de regeling een gedeeltelijke vergoeding (zie artikel 8 tweede lid van de regeling) Toepassingskwesties
16. In onze gemeente is het niet gebruikelijk om taxaties jaarlijks te herzien en eens per 5 jaar een hertaxatie te laten uitvoeren. Moet ik er voor het berekenen van de plankosten dan toch vanuit gaan dat dit voor alle in te brengen percelen gebeurt?
Ja, het aantal taxaties en hertaxaties ligt vast in de regeling. Als achteraf blijkt dat aanvragers van een omgevingsvergunning voor het bouwen te veel hebben betaald, krijgen zij dat geld bij de eindafrekening terug.
17. Zijn de plankosten bij kademuren, duikers, bruggetjes etc. onderdeel van de vtu in de regeling of worden deze separaat geraamd in het exploitatieplan?
Deze relatief kleine elementen in het plan zijn onderdeel van de regeling.
18. Waarom mogen de plankosten bij planschade niet opgenomen worden in het exploitatieplan?
De kosten van juridische procedures over planschade zijn geen plankosten. Het zijn namelijk geen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 Bro onder h), maar kosten die na het vaststellen van het ruimtelijk plan worden gemaakt. De kosten van de risicoanalyse planschade zijn daarentegen wel plankosten. Het zijn kosten die bij het opstellen van het ruimtelijk plan worden gemaakt. De kosten van de risicoanalyse mogen daarom wel in de plankosten worden meegenomen.
19. Worden de kosten van projectmanagement en planeconomie niet in aftrek genomen wanneer werkzaamheden door ontwikkelaars in eigen beheer worden uitgevoerd?
De regeling maakt het mogelijk ten hoogste 90% van de kosten van projectmanagement en planeconomie te vergoeden (artikel 8 tweede lid onder c). Projectmanagement en planeconomie horen tot de overige producten en activiteiten waarvan de kosten kunnen worden vergoed of in aftrek genomen. Het zijn de onderdelen 7 en 8 van bijlage 1 bij de regeling
20. Mag ik ook de plankosten bij slopen door derden opnemen?
Alle sloopkosten die nodig zijn om het plan te realiseren en die uitgevoerd worden tijdens de door de regeling toegekende voorbereidingstijd tellen mee. Als de kosten door derden gemaakt worden mogen ze verdeeld worden: 80% wordt toegerekend aan de derde, 20% aan de gemeente.
21. Stel dat een exploitatieplan wordt vernietigd en er een nieuw plan opgesteld moet worden. Kun je dan de voor het opstellen van het vernietigde exploitatieplan gemaakte kosten als boekwaarde opvoeren?
Nee, dat is niet mogelijk. Deze kosten worden gezien als historische kosten en daarmee houdt de regeling geen rekening. Deze kosten zul je als gemeente voor eigen rekening moeten nemen.
22. Valt de verbouwing van een kantoor naar bijvoorbeeld 200 studenteneenheden ook nog onder een klein plan?
Ja. Het idee hierachter is dat het aantal eenheden voor de plankosten niet veel uitmaakt.
23. Hoe werkt het bij de afrekening, als je minder dan de maximale plankosten in rekening hebt gebracht?
Als bij het opstellen van het exploitatieplan lagere tarieven zijn gerekend dan in de bijlagen bij de regeling zijn vermeld, zijn die ook het uitgangspunt bij de afrekening van het exploitatieplan. Bij de afrekening kan alleen blijken dat niet alle in het exploitatieplan geraamde activiteiten en producten nodig waren. Daarvoor moeten de plankosten dan worden gecorrigeerd.
