Het lijkt hét speerpunt van veel gemeentes: starterswoningen realiseren. Toch worden starterswoningen niet in grote aantallen gerealiseerd. Het onderwerp starterswoningen fascineert mij enorm. Nu ik een aantal maanden bij Gloudemans werk en haalbaarheidsonderzoeken mag uitvoeren voor diverse gemeentes houdt dit onderwerp mij alleen maar meer bezig. Want waarom komt de bouw van starterswoningen niet van de grond als er enorme behoefte aan is? In deze blog deel ik mijn visie op dit actuele thema en deel ik mogelijke oplossingen waarmee je deze trend kunt doorbreken.
Bij een starterswoning heeft men het vaak over een woning waarbij de maximale koopsom gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De maximale koopsom inclusief verwervingskosten van een woning op basis van de kostengrens van de NHG bedraagt in 2021 € 325.000. Dit is echter niet wat ik versta onder een starterswoning. Voor mij is een starterswoning een koopwoning die betaalbaar is voor diegenen die voor het eerst een huis kopen. Doordat zij zich voor het eerst op de markt voor koopwoningen begeven is er geen sprake van overwaarde op een vorig huis. Zij moeten hun woning dus financieren met hun salaris, spaargeld en een eventuele schenking. Daar komt nog bij dat een studieschuld de financieringsmogelijkheden beperkt. Naar mijn mening kost een starterswoning daarom maximaal € 225.000.
Een veel gehoorde klacht is dat gemeentes te veel eisen stellen aan een ontwikkellocatie. Zo worden er bijvoorbeeld eisen gesteld aan het gebruik van duurzame materialen en dienen er maatregelen te worden getroffen rondom water en het voorkomen van hittestress. Allemaal zaken waar de toekomstige bewoner blij mee zal zijn, maar de portemonnee van de ontwikkelaar mogelijk niet. Als er dan keuzes gemaakt moeten worden voor een ontwikkellocatie, wordt het aandeel betaalbare woningen (waaronder de starterswoning) vaak naar beneden bijgesteld om de ontwikkellocatie financieel haalbaar te houden.
Ontwikkelaars geven vaak aan dat het bouwen en ontwikkelen van starterswoningen niet aantrekkelijk genoeg is. Is dat wel zo? Ik vraag het me af. Waarom zou het geen aantrekkelijk product zijn als de afzet nagenoeg gegarandeerd is? De vraag die dan bij mij opkomt is of de bouw ervan te duur is. Ook dat hoeft in mijn beleving niet zo te zijn, mits er gewerkt wordt met conceptmatige, kleinere woningen. Wellicht dat de keuze snel gemaakt is voor de bouw van een woning met de meeste opbrengst als er met dezelfde oppervlakte meer verdiend kan worden dan met een starterswoning. Het is tenslotte een commerciële activiteit. In de praktijk zie ik in ieder geval dat de starterswoningen niet vooraan in de rij staan bij ontwikkelende (en bouwende) partijen.
Daar waar de starterswoningen wel gerealiseerd worden, is het gebruik van de starterswoningen als starterswoningen in veel gevallen van korte duur. Er wordt, zelfs al bij de bouw, uit- en aangebouwd. Ook wordt er in veel gevallen een luxere keuken of badkamer toegevoegd. Van een echte starterswoning is dan geen sprake meer. Hierdoor is er ook weinig tot geen sprake van de benodigde doorstroming. Daarnaast zorgt de huidige woningkrapte voor prijsopdrijving. De vraag is zo groot dat de verkoopprijs vaak ver boven de vraagprijs ligt. Hier wordt ook op ingespeeld door starters om zelf winst te maken. De nieuwbouwwoning die voor de “starterswoning-prijs” gekocht is wordt na realisatie al snel doorverkocht voor veel meer dan hun eigen aankoopprijs. Ook worden veel starterswoningen gekocht door beleggers. Hierdoor verdwijnen gerealiseerde starterswoningen voor starters al snel van de markt.
Er zijn diverse maatregelen die naar mijn mening meer benut moeten worden om meer starterswoningen te realiseren én te behouden. Het begint bij de planvorming: een bepaald aandeel moet (afdwingbaar door gemeentes) in de goedkope categorie worden gebouwd. In bestemmingsplannen en eventuele exploitatieplannen, met daaraan ten grondslag woonvisies en woonbeleid, kan deze aanpak doorgevoerd worden. Door een kleinere kavel te nemen, een woning met een kleinere beukmaat of minder bouwlagen en een maximale bebouwingsgraad op te leggen in bestemmingsplannen, beperk je het risico dat starterswoningen verdwijnen. Een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht helpt in ieder geval tijdelijk tegen het kopen van starterswoningen door beleggers of het direct doorverkopen door de eerste kopers. Deze regels zijn, afhankelijk van de vorm en keuze, alleen wel moeilijk te handhaven. Een andere maatregel die naar mijn mening getroffen moet worden is het bouwen van seniorenwoningen. Hiermee komt de doorstroming op de woningmarkt beter op gang. Uit onderzoek blijkt namelijk dat het gebrek aan seniorenwoningen het “vrijkomen van woningen” voor starters belemmert. Daarnaast kan ook een financiële ondersteuning in de vorm van bijvoorbeeld een starterslening bijdragen aan het kunnen kopen van een starterswoning.
Mijn hoop is groot dat de oplossing nabij is en dat de starterswoningen die gebouwd worden langdurig voor de daarvoor bestemde doelgroep beschikbaar blijven. Om dat te bereiken zal er samengewerkt moeten worden door diverse partijen met respect voor elkaars belangen en positie. Ik denk graag mee over diverse maatregelen die gemeentes kunnen nemen. Naar mijn mening moeten gemeentes en ontwikkelende partijen vooral op zoek naar een mix van mogelijkheden en maatregelen.
