Er worden steeds meer wind- en zonneparken gerealiseerd en dat is ook hard nodig. Bij het ontwikkelen van een wind- of zonnepark komt veel kijken en als ontwikkelaar moet je verschillende overeenkomsten sluiten voordat een wind- of zonnepark kan gaan opwekken.Aan welke overeenkomsten moet je dan allemaal denken? En waarom en met wie moeten die overeenkomsten worden aangegaan? In deze blog nemen wij je mee langs een aantal overeenkomsten die relevant zijn in dit kader.
Voor het realiseren van een wind- of zonnepark is vaak een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Op die manier kan de gewenste bestemming voor het perceel of de percelen worden verkregen.
Daarvoor is vaak noodzakelijk dat de initiatiefnemer (vaak de ontwikkelaar zelf) een anterieure overeenkomst sluit met de gemeente. Daarin worden afspraken gemaakt over de kosten voor het meewerken aan de gewenste planologische wijzigen en andere kosten die de gemeente maakt om grondexploitatie mogelijk te maken. Bijvoorbeeld de aanleg van een weg naar het wind- of zonnepark, zodat het wind- of zonnepark bereikbaar is voor onderhoud. Het is ook mogelijk dat er een andere bestuursrechtelijke route gewenst is, zoals een buitenplanse afwijkingsvergunning.
De ontwikkelaar kan een wind- of zonnepark niet realiseren zonder het recht om te bouwen op de beoogde grond. De ontwikkelaar kan de grond aankopen van de grondeigenaar door een koopovereenkomst te sluiten, waardoor de ontwikkelaar zelf grondeigenaar wordt. En zodoende het recht op bouwen verkrijgt.
Het kan echter ook zo zijn dat een grondeigenaar de ontwikkeling van een wind- of zonnepark op zijn grond toestaat, maar de grond niet verkoopt aan de ontwikkelaar. Vestiging van een opstalrecht is in dat geval vaak de manier om voor de ontwikkelaar toch op die betreffende locatie door te gaan met zijn project. Met het opstalrecht wordt het eigendomsrecht van het wind- of zonnepark door de ontwikkelaar veiliggesteld.. Anders loopt een ontwikkelaar een groot risico, doordat hij of zij door natrekking de eigendom van het wind- of zonnepark verliest. Het uitgangspunt is immers dat de eigenaar van grond eigenaar is van alle gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (artikel 5:20 lid 1 onder e BW).
Een opstalrecht is een zakelijk recht om op, in of boven de grond van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Door vestiging van een opstalrecht wordt de ontwikkelaar als opstaller eigenaar van het wind- of zonnepark. Daarmee voorkomt hij of zij dat de grondeigenaar door natrekking eigenaar wordt van het wind- of zonnepark.
Eindelijk, het is zo ver. De bouw van het wind- of zonnepark mag starten. De ontwikkelaar kan daarvoor een overeenkomst van opdracht sluiten met een of meer aannemers of installateurs.
Het is van belang dat in deze overeenkomst duidelijke afspraken worden gemaakt over uitvoering van de opdracht zelf. Maar ook over de aansprakelijkheid voor installatiefouten en garanties over het bepalen van bepaalde rendementen. Hierover schreven wij al in onze vorige blog over brand bij zonnepanelen. Partijen kunnen bijvoorbeeld een zogenaamde exoneratie overeenkomen om aansprakelijkheid van de aannemer of installateur in bepaalde gevallen uit te sluiten.
Het wind- of zonnepark moet uiteraard ook aangesloten zijn op het energienet. Daarvoor moeten afspraken worden gemaakt met de netbeheerder die de netstations in de omgeving beheert.
Vooral de transportcapaciteit is hierbij van belang. Het afgeven van een positieve transportindicatie dient ook te worden meegestuurd door de ontwikkelaar bij een subsidieaanvraag. Een positieve transportindicatie betekent echter niet dat de netcapaciteit daadwerkelijk wordt gereserveerd. De ontwikkelaar sluit daarom een aansluit- en transportovereenkomst (ATO) met de netbeheerder. Vaak zorgt de beperkte netcapaciteit voor de nodige hoofdbrekens . Daarbij geldt een aansluitplicht, maar geen transportplicht.
Voordat een definitieve overeenkomst wordt aangegaan, kan tussen twee partijen een intentieovereenkomst worden gesloten. Zo’n intentieovereenkomst wordt doorgaans gesloten in de onderhandelingsfase.
In de intentieovereenkomst spreken de partijen de intentie uit om samen tot een bepaald doel te komen. Dat doel is vaak het sluiten van een definitief contract. In de intentieovereenkomst kunnen de hoofdlijnen van de voorgenomen transactie worden vastgelegd. Is een intentieovereenkomst dan zodanig bindend dat een partij niet meer onder de onderhandelingen uit kan? Dat ligt eraan wat partijen in de intentieovereenkomst hebben vastgelegd. Zaken die kunnen worden vastgelegd in een intentieovereenkomst zijn:
Zijn de onderhandelingen nog vrijblijvend of zijn partijen verplicht om met elkaar een contract te sluiten?
Het is mogelijk om vast te leggen dat de onderhandeling vrijblijvend zijn en het de partijen vrij staat de onderhandelingen te stoppen. Partijen kunnen in de intentieovereenkomst vastleggen dat het afbreken van onderhandelingen al dan niet leidt tot een schadevergoedingsplicht aan de zijde van de partij die de onderhandelingen heeft beëindigd.
Wat zijn de punten waarover tussen partijen al overeenstemming bestaat en waarover willen partijen nog verder onderhandelen?
Als tussen partijen over bepaalde punten al overeenstemming bestaat, kan dat al worden vastgelegd in de intentieovereenkomst. Daarover zal in de toekomst dan niet meer worden gediscussieerd. Anderzijds kunnen partijen vastleggen waarover nog geen overeenstemming bestaat, zodat duidelijk is waarover nog onderhandeld moet worden.
Risico niet aangaan intentieovereenkomst
Als de onderhandelingen tussen partijen gevorderd zijn, maar geen intentieovereenkomst is gesloten, bestaat het risico dat een partij op basis van de goede trouw verplicht is om de onderhandelingen voort te zetten. In een intentieovereenkomst kan worden bepaald dat partijen niet verplicht zijn tot het aangaan van een definitief contract. Zo wordt dit risico afgedekt.
Voor de ontwikkeling van een wind- of zonnepark moet de ontwikkelaar verschillende overeenkomsten sluiten met verschillende partijen. Dat is een complexe opgave. Het is goed om alle belangen goed in kaart te brengen en de risico’s die daaraan kleven. Er kan dan voor gekozen worden om een bepaald risico bij de andere partij neer te leggen of voor jezelf uit te sluiten. Wordt er helemaal niks over bepaalde aansprakelijkheden afgesproken, dan zal de daarvoor verantwoordelijke partij in beginsel aansprakelijk zijn. Let daarbij ook op de toepassing van algemene voorwaarden, waarin met een omweg alsnog een exoneratie kan gelden.
