Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb
0

Drie tips voor gemeenten bij handhaving zelfbewoningsplicht

De mogelijkheden van gemeenten om een zelfbewoningsplicht overeen te komen, zijn in de blog ‘Zelfbewoningsplicht: welke mogelijkheden zijn er op een krappe woningmarkt?’ al toegelicht. Wij noemen daarin ook de mogelijkheid van privaatrechtelijke handhaving van de zelfbewoningsplicht, waarbij de gemeente meestal een (contractueel vastgelegde) boete zal incasseren. In deze blog geven Stan Wannet en José Jochemsen-Vernooij drie tips voor het handhaven van de zelfbewoningsplicht door gemeenten:

24 januari 2023

Blog

Blog

  1. Het belang van het (tijdig) toetsen of voldaan is aan de voorwaarden voor ontheffing.

  2. Daarnaast het in oog houden van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

  3. Als laatste de beoordeling aan de voorkant of inning van de boete redelijk is.

Wij bespreken deze tips aan de hand van de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. Daarbij oordeelt de rechter over een concrete casus waar een boete voor het niet naleven van een zelfbewoningsplicht is opgelegd, die de rechter ook redelijk achtte. Goed om deze tips ter harte te nemen, zodat een gemeente weet waar zij op moet letten en wat de haken en ogen zijn.

Aanleiding tot de uitspraak

Zelfbewoningsplicht en boete

Een koper, wij noemen hem Leenders, heeft een perceel bouwgrond gekocht en geleverd gekregen van een ontwikkelaar. Daarnaast heeft Leenders een aannemingsovereenkomst gesloten voor het bouwen van een woning op dit perceel.

In de koopovereenkomst en de leveringsakte is een kettingbeding opgenomen ten behoeve van de gemeente. Daarin staat een verplichting tot zelfbewoning én een verbod op doorverkoop voor Leenders voor de duur van twee jaar. Dit, vanaf het moment waarop de bouw van de woning is voltooid. Bij overtreding hiervan verbeurt Leenders een boete van € 50.000,-.

Verkoop van de woning en inhouding boete

De woning is in september 2019 opgeleverd en in november 2020 door Leenders verkocht. De levering aan de nieuwe eigenaren heeft plaatsgevonden in januari 2021. Hierdoor is in strijd met de zelfbewoningsplicht én het doorverkoopverbod gehandeld. Bij de levering heeft de notaris het boetebedrag van € 50.000,- ingehouden ten behoeve van de gemeente.

Leenders meent dat hij geen boete hoeft te betalen. Waarom? Hij voert diverse redenen aan, zoals een beroep op een ontheffingsmogelijkheid. Dit brengt ons bij tip 1.

Tip 1: Toets of voldaan is aan de voorwaarden voor ontheffing

Beroep op ontheffingsmogelijkheid

Leenders stelt een van de ontheffingsgronden uit de overeenkomst opgaat. In de overeenkomst tussen de gemeente en Leenders staan hierover de volgende bepaling:

‘Burgemeester en wethouders kunnen na schriftelijk verzoek ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 en lid 2. Deze ontheffing wordt verleend, mits Koper daartoe relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen, in het geval van:

a. verandering van werkkring van Koper of van diens partner op grond waarvan redelijkerwijs uit Almere verhuisd dient te worden;

b. ontbinding van het huwelijk van Koper dor echtscheiding of ontbinding van het samenlevingsverband dan wel het geregistreerd partnerschap;

c. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van Koper of één van zijn gezinsleden.

Aan de ontheffing kunnen door burgemeester en wethouders nadere voorwaarden worden verbonden.’

In de specifieke zaak van Leenders oordeelde de rechter dat er geen aanleiding was om aan het ontheffingsverzoek te voldoen. Oftewel de gemeente heeft de ontheffing daarom terecht geweigerd.

Het is van belang als gemeente zorgvuldig te toetsen of aan de ontheffingsmogelijkheid is voldaan, indien daartoe een verzoek is gedaan. Bekijk welke mogelijkheden binnen jouw specifieke gemeente zijn opgenomen om ontheffing te kunnen verlenen. Verwijs hier naar bij een reactie op een ontheffingsverzoek. Dit schept duidelijkheid en is relevant voor het voorkomen van handelen in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waarover hierna meer.

Tip 2: Houd rekening met algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Leenders stelt zich op het standpunt dat de gemeente zich had moeten onthouden van handhaving en het opleggen van een boete vanwege strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur (Abbb). Leenders voert aan dat de gemeente in strijd met het evenredigheidsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel en rechtszekerheidsbeginsel heeft gehandeld (die gelet op artikel 3:14 BW doorwerken in het privaatrecht). Om die reden zou handhaving van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Overtreding is voldoende voor inning boete

De rechtbank verwijst naar vaste rechtspraakvan de Hoge Raad (Antispeculatie-beding Doetinchem). Daarin maakt de Hoge Raad uit dat een zelfbewoningsplicht en doorkoopverbod (met een boete) gerechtvaardigde bedingen zijn om speculatie bij gronduitgifte tegen te gaan. Het enkel overtreden van de zelfbewoningsplicht en/of doorverkoopverbod is in beginsel al voldoende om de boete te innen.

Niet kan worden verwacht dat de gemeente per geval vaststelt dat de achterliggende motivatie voor het opnemen van het beding ook daadwerkelijk speculatie was. Van de gemeente mag wel worden verwacht dat zij toetst of zich in een bepaald geval gronden voor ontheffing voordoen.

Geen schending van Abbb

Vervolgens concludeert de rechtbank dat geen sprake is van schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur:

  • het evenredigheidsbeginsel is niet geschonden, want de belangen van Leenders zijn niet onevenredig geschaad door handhaving van het boetebeding, gelet op het algemeen belang dat daarmee wordt bewaakt. Namelijk het tegengaan van speculatie bij gronduitgifte;

  • het zorgvuldigheidsbeginsel is evenmin geschonden. De gemeente heeft gekeken naar het bestaan van een ontheffingsmogelijkheid. Hoewel dit volgens Leenders niet zorgvuldig zou zijn gedaan, laat hij na te wijzen op wat er dan anders had moeten gaan in verband met de vereiste zorgvuldigheid;

  • het rechtszekerheidsbeginsel of het verbod van willekeur is ook niet geschonden. Leenders heeft geen voorbeelden gegeven van vergelijkbare gevallen met een gunstiger uitkomst voor een ander. De gemeente heeft ook vaker laten weten geen ontheffing te verlenen voordat Leenders de woning ging verkopen. Leenders wist van zijn rechtspositie, maar heeft zelf anders gehandeld omdat hij het er niet mee eens was.

Let als gemeente op dat je de algemene beginselen van behoorlijk bestuur goed in acht neemt bij afwijzing van een verzoek tot ontheffing en/of handhaving van het boetebeding. Is bijvoorbeeld niet aan de ontheffingsmogelijkheid voldaan, motiveer dan duidelijk waarom niet. Daarmee kan worden voorkomen dat discussie ontstaat over schending van bijvoorbeeld het motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel. Zorg er ook voor dat je in vergelijkbare gevallen op een vergelijkbare manier beslist op ontheffingsverzoeken, zodat strijd met het verbod van willekeur uit beeld blijft.

Niet alleen in het kader van de verlening van een ontheffing moet je als gemeente acht slaan op algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het is van groot belang dat de bedongen zelfbewoningsplicht is overeengekomen met inachtneming van algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Als dat niet gebeurt, is de bedongen zelfbewoningsplicht nietig (artikel 3:40 lid 2 BW jo. artikel 3:14 BW).

Tip 3: Beoordeel of inning van de boete redelijk is

Als er sprake is van overtreding van de zelfbewoningsplicht en de gemeente vordert de boete, dan is relevant dat een contractspartij altijd de rechter kan vragen de bedongen moete te matigen (artikel 6:94 BW). Dit, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

Leenders doet een beroep op die matiging van de boete. Hij zou niet de intentie hebben gehad te speculeren en zou niet anders kunnen dan verhuizen.

De rechtbank verwijst naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad (Intrahof/Bart Smit), waaruit volgt dat matiging van een boete in beeld komt bij een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Denk daarbij aan het voordeel dat een partij heeft gehad met overtreding van een gemaakte afspraak. Maar ook de ratio achter het opleggen van een bepaalde verplichting

Geen buitensporig en onaanvaardbaar resultaat

Volgens de rechtbank bestaat geen aanleiding voor matiging van de boete, omdat de boete van € 50.000,- niet disproportioneel is. Hierbij wordt gekeken naar de overwaarde van € 198.945,- die Leenders heeft gerealiseerd met de verkoop van de woning. Daarnaast het feit dat het doorverkoopverbod duidelijk geformuleerd, kenbaar en vrijwillig aanvaard is door Leenders. Bovendien geldt het beding slechts voor twee jaar. Daarbij heeft de gemeente ook steeds duidelijk aangegeven dat en waarom de ontheffing niet wordt verleend. Specifieke omstandigheden kunnen leiden tot een ander oordeel. Wij kijken altijd graag met je mee.

Een nieuw wettelijk instrument… en nog een?

Wij sluiten deze blog af met de opmerking dat gemeenten inmiddels naast de zelfbewoningsplicht (en doorverkoopverbod) ook een ander instrument bij om de woningmarkt te reguleren, namelijk de opkoopbescherming. In tegenstelling tot de zelfbewoningsplicht is dit wel een wettelijk instrument. Ook daarover verscheen eerder een blog van ons.

Daarnaast ligt er ook een nieuw wetsvoorstel om de woningmarkt nog verder te reguleren: de Wet nationaal opkoopverbod. Ook hierover hebben wij een blog geschreven.

Reacties

Laat een reactie achter

U moet ingelogd zijn om een reactie te plaatsen.