De Tweede Kamer stemt na het reces over welke onderwerpen controversieel worden verklaard onder het demissionaire kabinet. Dat heeft mogelijk grote gevolgen voor de toegang tot betaalbaar wonen, blijkt uit een rondgang door PONT | Omgeving. Beleid van demissionair minister Hugo de Jonge voor regulering, ondersteuning bij nieuwbouw en het verdelen van schaarse ruimte, wordt potentiëel op de lange baan geschoven. Gemeenten, provincies, corporaties en bouwers maken zich zorgen.
Als een onderwerp door de Kamer controversieel wordt verklaard, komt het niet op de Kameragenda totdat er een nieuw kabinet is. De kans is groot dat het thema wonen of onderdelen daarvan deze stempel krijgen.
Dat betekent vervolgens uitstel of zelfs afstel van plannen van demissionair minister De Jonge voor het reguleren van de vrije sector, meer betaalbaar bouwen en meer regie in het verdelen van de vele ruimteclaims die een beroep doen de schaarse Nederlandse ruimte.
De regulering van de huurmarkt springt als eerste in het oog. De Jonge presenteerde eind 2022 de Wet betaalbare huur om het woningwaarderingsstelsel door te trekken naar 180 punten. Daarmee zouden huurprijzen van een groot deel van de vrijesectorhuur worden beperkt. Het zou potentieel 80 procent van de sector reguleren, berekende adviesbureau Stec Groep eerder.
Haast was sowieso al geboden bij het waarmaken van de ambities van de minister, die liefst vanaf 2024 zou beginnen met het reguleren. De plannen uit de wet zijn bijna een jaar bekend en de wet ging in februari in consultatie, maar de Tweede Kamer had er nog niet over gestemd.
Dat de wet politiek gevoelig lag, stond al vast. De VVD bijvoorbeeld had het in recente Kamerdebatten liever over meer ‘bouwen bouwen bouwen’ dan reguleren. Daarmee is de kans aanwezig dat de wet door de Tweede of Eerste Kamer als controversieel wordt aangewezen.
Ook voor nieuwbouw heeft de val van het kabinet potentiëel gevolgen. Volgens marktpartijen biedt het van de baan gaan van de middenhuurregulering een kans voor meer bouwen.
Ontwikkelaarsvereniging NEPROM en beleggersvereniging IVBN hadden zich de laatste maanden al veelvuldig uitgesproken tegen de beleidsplannen. Edward Touw, Head of CCPA bij institutionele belegger Heimstaden, tweette daags na de val: “Val van kabinet betekent ook einde middenhuurregulering. Goed nieuws voor de woningmarkt!”
Maar voor de bouw blijft het waarschijnlijk hoe dan ook worstelen, ook zonder de regulering. De financiering van nieuwbouw staat primair onder druk door de hoge rente en gestegen bouwkosten. Verder blijft stikstof een grote rol spelen bij het al dan niet doorgaan van projecten.
Voor de benodigde stikstofruimte is het nodig dat de onlangs geopende vrijwillige stoppersregeling en het uitkopen van piekbelasters doorgang blijven vinden, schreef branchevereniging Bouwend Nederland na de val van het kabinet in een persbericht.
“Ons land kan zich stilstand in het stikstofdossier niet veroorloven. Woningzoekers kunnen daar niet nog langer op wachten, de energietransitie moet doorgaan en ook de Nederlandse infrastructuur moeten we in topconditie houden. Dat kan alleen als we blijven werken aan de oplossing van het stikstofprobleem. Stilstand is achteruitgang”, aldus de voorzitter van Bouwend Nederland, Arno Visser.
Wederom is het zeer de vraag of de bouwers hun zin krijgen. Gezien de felle maatschappelijke en politieke discussie die de afgelopen jaren over stikstof werd gevoerd, is het goed mogelijk dat dit dossier controversieel wordt gemaakt.
Ook de toekomst van de Wet versterking regie op volkshuisvesting, die De Jonge in februari presenteerde, is onzeker. Met deze grote wet zou de demissionair minister wijzigingen in onder meer de Omgevingswet, Woningwet, Huisvestingswet 2014 en Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 willen doorvoeren.
De wetswijzigingen zou onder meer moeten regelen dat gemeenten die te weinig sociale huur hebben daar 30 procent ruimte voor reserveren in nieuwbouwplannen, dat 40 procent van nieuwbouw geschikt is voor middeninkomens, en dat gemeenten verplicht worden om een urgentieregeling op te nemen in hun huisvestingsverordening.
Daarnaast zou De Jonge met sleutelen aan bewaarprocedures bij woningbouw meer ‘balans’ willen aanbrengen tussen het belang van bezwaarmakers als omwonenden enerzijds, en het belang van woningzoekenden anderzijds. Daarvoor zou het recht op hoger beroep bij afgewezen bezwaren komen te vervallen.
Als laatste zou De Jonge met de wet meer regie naar het Rijk willen trekken. Hij zou graag zien dat de minister bindende uitspraken kan doen bij conflicten over bouwlocaties of bijvoorbeeld bij onenigheid tussen corporaties en gemeenten.
Het gros van deze beleidswijzigingen ligt wederom gevoelig. Zo zit lang niet elke gemeente te wachten op verplicht meer sociale huur bouwen, en zijn de gemeenten slechts gematigd enthousiast over een minister die zichzelf meer mandaat geeft om van bovenaf knopen door te hakken, gaf de VNG eerder aan in een reactie op het wetsvoorstel.
Ook in de Tweede Kamer is er commentaar op de plannen, bleek uit meerdere debatten die het afgelopen jaar over het volkshuisvestingsbeleid worden gevoerd. Zo zijn linkse partijen nog niet tevreden over de hardheid van afspraken over de bouw van sociale huur, bleek onder meer bij het Commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting van eind mei. Dat de wet onder het gevallen en demissionaire kabinet in behandeling wordt genomen, is onwaarschijnlijk.
De huidige onzekerheid over beleid dat al dan niet doorgaat, baart gemeenten zorgen, blijkt uit een brief die de VNG, de IPO en de Unie van Waterschappen naar de Kamer stuurden.
De lokale overheden hebben handtekeningen gezet onder woondeals waarin de 900.000 te bouwen woningen worden verdeeld, maar daar zijn wel voorwaarden aan verbonden. Gemeenten bouwen graag, maar er is nieuw landelijk beleid nodig om de afspraken echt waar te maken, is de strekking van de dealteksten. Ook zijn er twijfels over het effect van de val van het kabinet op al lopende processen en regelingen.
Uit de brief van de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen: “Het Rijk en woondealregio’s hebben afspraken gemaakt over het versneld bouwen van betaalbare woningen en dertig procent betaalbare sociale huur. Die afspraken moeten gestand worden gedaan. Gelet op de huidige situatie op de woningmarkt zijn daarnaast aanvullende afspraken nodig om de woningbouw niet te laten stokken.”
Wethouder wonen van Middelburg Rutger Schonis (D66) licht desgevraagd tegen Pont | Omgeving hoe de onzekerheden in de praktijk landen.
“Op het dossier wonen sloot ik een Woondeal met een kabinet dat nu niet kan leveren. In onze woondeal wordt op meerdere plaatsen gesproken over de inzet van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening, al dan niet in combinatie met andere ministeries. Dat gaat niet alleen om geld, maar bijvoorbeeld ook over het oplossen van knelpunten op het gebied van wet- en regelgeving.”
Hij wijst daarbij bijvoorbeeld op de afspraak dat het Rijk de uitvoering van de deal ondersteunt met procesgeld. Schonis: “Krijgt de regio dat geld na dit jaar ook nog nu het kabinet demissionair is? Ik spreek hierbij alleen over de Zeeuwse woondeal uiteraard, maar naar mijn beste weten zitten zulke bepalingen ook in de andere woondeals.”
De corporatiesector maakt zich ook zorgen over de val van het kabinet. De woningbouwverenigingen spraken eerder met het Rijk af tot 2030 minstens 250.000 nieuwen sociale huurwoningen te bouwen. Daarvoor zijn locaties en voldoende financiële middelen nodig.
Zonder de Wet versterking regie op volkshuisvesting, wordt het reserveren voor voldoende bouwplekken door gemeenten of een duidelijke regierol van de minister lastiger. Verder is er volgens de sector meer beleid nodig voor het vergroten van haar financiële slagkracht. Om de bouw van de beloofde woningen mogelijk te maken werd de verhuurdersheffing afgeschaft. Maar de corporaties zijn er alsnog niet zeker van over voldoende geld te beschikken.
Aedes is dan ook helder in een maandag verstuurd statement: de val van het kabinet zet woningzoekenden “nog meer op achterstand”. De wet Versterking regie op volkshuisvesting is volgens de corporatiekoepel “keihard” nodig.
Individuele corporaties bevestigen dat beeld. “De handtekeningen onder de prestatieafspraken staan, vanzelfsprekend. Maar de omstandigheden veranderen snel. Ook financieel”, zegt een bestuurder van een grote corporatie - die graag anoniem blijft - tegen PONT | Omgeving, wanneer hem wordt gevraagd naar zijn verwachtingen over de gevolgen van de val van het kabinet.
De bestuurder wijst daarbij specifiek op de “vermaledijde vennootschapsbelasting”. Daar is de corporatiesector tot 2026 ruim 1,5 miljard per jaar aan kwijt, bleek eerder uit onderzoek in opdracht van nu demissionair minister De Jonge. “Met wie moet daar nu over onderhandeld en nagedacht worden?”
Als laatste is er bij de provincies onzekerheid over hoe zij hun schaarse ruimte gaan verdelen. De regionale overheden leggen op dit moment hun ‘ruimtelijke puzzel’, waarmee ze ruimteclaims als wonen, werken, natuur energie en infrastructuur intekenen. In oktober zouden de provincies hun keuzes met het Rijk moeten bekrachtigen, waarna in 2024 een nieuwe Nota Ruimte zou moeten volgen.
Een woordvoerder van het IPO zegt tegen PONT | Omgeving nog niet te weten wat de val van het kabinet precies betekent voor deze puzzel. “We hebben daar in ieder geval een kabinet voor nodig met mandaat, zodat we doorkunnen op dit thema. Waarbij geldt: of er nou wel of geen kabinet is, de ruimtelijke vraagstukken als wonen, water, en stikstof verdwijnen niet.”
Daarmee vat hij de tendens van veel belangenorganisaties samen. VNG, IPO, Aedes en Bouwend Nederland wijzen er allemaal op dat de val van het kabinet niet tot stagnatie van de aanpak van belangrijke maatschappelijke vraagstukken als wonen mag zorgen.
Aedes in zijn persbericht: “Omwille van de vele woningzoekenden en huurders in Nederland is een betrouwbare overheid nodig om vaart te maken op een van de belangrijkste onderwerpen waarover Nederlanders zich grote zorgen maken: de woningnood.”
