Of er één land ter wereld is dat een speciale belasting heeft op betaalbare sociale huurwoningen? Goeie vraag in de Algemene Politieke Beschouwingen. Het tekent hoe opmerkelijk het rond woningcorporaties gesteld is: te weinig vermogen voor de opgave waarvoor zij staan, overheidsfinanciering is na de jaren negentig nagenoeg gestopt, DAEB is nu wettelijk opgedragen. Maar de overheid heft belasting over sociale woningen, terwijl commerciële verhuurders buiten schot blijven.
Er zijn nog maar weinig voorstanders van de verhuurderheffing. De afbouw is begonnen, maar de grootste regeringspartij wil de verhuurderheffing niet loslaten. Is er nog wel rechtvaardiging voor de verhuurderheffing? Waarom is die überhaupt ingesteld?
Bij het oorspronkelijke wetsvoorstel in 2013 – gebaseerd op het regeer- en gedoogakkoord 2010 van Rutte-I – was de verhuurderheffing onderdeel van een maatregelenpakket. Hoofddoel was de woningmarkt beter te laten functioneren, maar primaire doelstelling was ‘het realiseren van budgettaire opbrengst’. Geld voor de schatkist dus. Volgens een OESO-rapport zou een belasting op onroerende zaken het minst verstorend werken. Voilà de verhuurderheffing.
Waarom niet belasting voor commerciële huurders? De memorie van toelichting beperkt zich tot de opmerking dat de gereguleerde huurmarkt al ‘een robuuste, stabiele grondslag’ zou bieden. Het hemd is nader dan de rok. Corporaties waren ook toen als toegelaten instellingen primair wettelijk aangewezen voor het treffen van ‘voorzieningen in het belang van de volkshuisvesting’. Wellicht daarom een gemakkelijkere keuze.
Er was nog een andere reden: ‘scheefwonen’. Hetzelfde kabinet koos voor huurverhoging op grond van inkomen dat aan te pakken. Huurders met te hoge inkomens huurden woningen, bedoeld voor de laagste inkomens. De gedachte was dat er voldoende beschikbaarheid was, maar er moest ‘doorstroming’ komen naar wat we tegenwoordig de ‘middenhuur’ noemen, of naar de koopsector. Ook bij niet-doorstromen zou in ieder geval een marktconformere huurprijs gaan gelden. Meer marktwerking dus. Huurverhoging + 5% was mogelijk.
Met de vervolgwet in 2014 blijkt dat de huurverhoging, naast btw-verlaging en stimuleringsmaatregelen voor energiebesparing, gezien werd als compensatie. Het zou rechtvaardigen dat via de verhuurderheffing werd bijgedragen ‘aan de grote budgettaire opgaven waarvoor Nederland staat’. Was de verhuurderheffing voor dit schatkistprobleem de beste oplossing? Ook toen was de woningmarkt al problematisch. De verhuurderheffing werd een sturingsinstrument met heffingskortingen als prikkel voor investeringen voor ‘maatschappelijk urgente uitgaven’, zoals Rotterdam Zuid. Anders gezegd, een prikkel door minder te hoeven betalen.
Er speelde meer. De overheid herinnerde zich dat corporaties vermogen hadden opgebouwd dankzij objectsubsidies en huurtoeslag. Dat zou bijdragen aan de schatkist redelijk maken. Met opbrengsten uit woningverkopen en ‘besparingen ten gevolge van efficiencymaatregelen’, samen met de extra huuropbrengsten zouden (meende de regering) corporaties geen negatieve effecten ondervinden.
Duidelijk werd dat de corporatiesector ook niet-efficiënte investeringen deed. De voorbeelden zijn breed uitgemeten in de media. Overigens veel breder – ook in de Parlementaire enquête woningcorporaties van 2014 – dan dat procentueel maar een klein percentage van de corporaties echt in de grote problemen terecht was gekomen met desinvesteringen. De rest moest via het CFV (nu de AW) de consequenties daar mede voor dragen, tot op de dag van vandaag. De verhuurderheffing voor de hele sector kwam daarbij. Door de ingrijpende incidenten in de sector, die onmiskenbaar vele miljarden kostten, veranderde ook het politieke sentiment over corporaties. Corporaties trokken, onder meer met door henzelf geïnitieerde rapporten het boetekleed aan. De verhuurderheffing was met een afsprakenkader in 2013 door AEDES geaccepteerd.
Nu, acht jaar later, is de schatkist nog steeds niet volledig gevuld, zeker sinds de coronacrisis. Maar de omstandigheden zijn totaal gewijzigd en uitgangspunten achterhaald. De woningmarkt (als geheel) functioneert niet beter. De krapte is nijpender dan ooit in de sociale én de middenhuur. Doorstroming is lastig, ook naar de koopsector gezien de gemiddelde verkoopprijs van 410.000 Euro, mede veroorzaakt door beleggers en commerciële verhuurders die met de verhuurderheffing worden ontzien. Bovendien stijgen met de huizenprijzen de WOZ-waarden, wat de basis is voor de berekening van de verhuurderheffing, die meestijgt.
En de inkomstenkant? Met het wetsvoorstel-Nijboer wordt de jaarlijkse huurverhoging boven de liberalisatiegrens beperkt tot de inflatie + 1 procent. De motie-Beckerman bevriest de huren in de gereguleerde sector. Mooi voor de huurders, en terecht. Onderzoek wees uit dat de verhuurderheffing tot huurverhogingen leidde. Minder mooi voor corporaties in financiële zin, zeker nu het kabinet berekende dat hun vermogen tekortschiet voor de opgaven. Vooral de nieuwbouw lijdt eronder, die sowieso al onder druk staat met de stikstofcrisis en hoge bouwkosten.
Verkoop van woningen? Het is lastig die (uiteindelijk) uit handen van beleggers te houden in deze tijd van lage rentes. Stimuleringsmaatregelen voor energiebesparing? Verduurzaming wordt duurder en gaat met de wetswijziging van 2021 voor de Woningwet zelfs tot het takenpakket van corporaties behoren. Dit alles nog afgezien van allerlei andere heffingen, zoals de ATAD en de vennootschapsbelasting.
De motivering voor de verhuurderheffing ligt nog slechts in de schatkist. Beoogde voordelen zijn vervallen of achterhaald en nadelen overwegen. Zeker in deze woningcrisis. De foto’s van jaarlijkse miljoenenaanslagen op internet branden op het netvlies.
Gewoon afschaffen? Of zijn – zoals aangekondigd – ‘prestatieafspraken’ nodig? AEDES is wel bereid. Maar corporaties maken al jaarlijks afspraken met gemeenten. Zij willen wel. Dat zij zich primair op de gemeentelijke woonvisie moeten richten is een wettelijk uitgangspunt. Dat de Rijksprioriteiten niet wettelijk verbonden zijn met de woonvisies ook. Dat is misschien een punt van aandacht voor het nieuwe kabinet, dat ongetwijfeld een wens tot meer regie zal willen vormgeven.
