Nederland kampt met een groeiende woningnood. Onlangs publiceerde het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) het rapport ‘De Staat van de Woningmarkt 2018’. 1) Daaruit volgt dat de huizenprijzen blijven stijgen en dat het aantal transacties op de woningmarkt is afgenomen. Ondanks de toevoeging van ruim 70.000 woningen in 2017 blijft de behoefte aan toevoegingen aan de woningvoorraad onverkort bestaan. Dat terwijl er voldoende plancapaciteit beschikbaar blijkt te zijn. Wat is er dan nodig om tot een vergroting van de woningvoorraad te komen? Verder blijkt uit de Staat van de Woningmarkt 2018 dat ook de toegang tot de huurmarkt steeds lastiger wordt. Huurprijzen blijven stijgen en er zijn onvoldoende huurwoningen in het middensegment. Voor dat probleem is onlangs het wetsvoorstel ‘Wet maatregelen middenhuur’ ingediend. In dit blogbericht praten wij u bij over beide ontwikkelingen.
1)
Kamerbrief bij Staat van de Woningmarkt 2018
Woningtekort, een groeiende behoefte en beschikbare plancapaciteit
Op dit moment is er in Nederland een tekort van 246.000 woningen. Dat komt neer op 3,2% van de woningvoorraad. Dat tekort verschilt per regio sterk. Naar verwachting zal de woningbehoefte in de periode 20172030 toenemen met 667.000. In die behoefte kan worden voorzien als tot 2025 75.000 woningen per jaar worden gebouwd. In 2017 is dat aantal niet gehaald. Hoewel er in Nederland voldoende plancapaciteit beschikbaar lijkt te zijn om aan deze vraag te kunnen voldoen, lukt dat niet altijd. Projecten worden soms later opgeleverd, er worden minder woningen gebouwd dan in eerste instantie het plan was of plancapaciteit blijft zelfs geheel onbenut. Uitgaande van de woningbouwprogrammas van de provincies zal het tekort in 2030 uitkomen op 221.000 woningen (2,6% van de woningvoorraad).
Werk aan de winkel dus! Landelijk gezien zou er voldoende plancapaciteit beschikbaar zijn om te voorzien in de woningbehoefte. Belangrijke kanttekening daarbij is dat het dan gaat om de harde en zachte plancapaciteit gezamenlijk. Zachte plancapaciteit zijn echter vaak hooguit ideeën die nog geen formele planstatus hebben. Die capaciteit kan dus nu nog niet rechtstreeks worden ingezet om te voorzien in de woningbehoefte. Daarvoor is eerst nog een besluit nodig. Provincies en gemeenten zullen dus na moeten gaan welke zachte plancapaciteit omgezet kan en moet worden in harde plancapaciteit.
Verder kan er weliswaar veel plancapaciteit beschikbaar zijn, deze moet wel op de juiste locaties beschikbaar zijn aansluiten op de behoefte. Een groot deel van de beschikbare plancapaciteit blijken locaties te zijn die zijn bestemd in de periode 2010-2016, en die vervolgens niet gerealiseerd zijn. Provincies en gemeenten zullen dat dus moeten nagaan. Alleen dan zullen er gegadigden zijn om een project te gaan uitvoeren en kan de woningbouw versneld en vergroot worden. Als blijkt dat de beschikbare plancapaciteit niet aansluit op de bestaande behoefte, dan zullen provincies en gemeenten op zoek moeten gaan naar andere locaties en nieuwe besluiten moeten nemen. Met het oog op de Ladder voor duurzame verstedelijking, op grond waarvoor voor nieuwe projecten de actuele regionale behoefte moet worden aangetoond, is het raadzaam om beschikbare harde plancapaciteit die niet gebruikt zal worden te herbestemmen. Dit omdat harde plancapaciteit betrokken moet worden bij het bepalen van het beschikbare aanbod, en daarmee van invloed is op de vraag of er behoefte bestaat een nieuwe woningen. Zie in dit kader het bericht dat hierover eerder op dit blog is verschenen (hyperlink: https://blogomgevingsrecht.nl/jurisprudentie/harde-plancapaciteit-ladder-duurzame-verstedelijking/ ).
Tot slot kan het lonen om te kijken naar mogelijkheden tot transformatie. Bestaande leegstaande panden kunnen worden omgevormd tot woningen. Over de periode 2014-2016 zijn op die manier bijna 5000 panden omgezet in woningen.
Toegang tot de huurmarkt: tekort huurwoningen middensegment
Uit de Staat van de Woningmarkt 2018 komt verder naar voren dat zeker het aantal huurwoningen in het middensegment (woningen met een huurprijs van 710,68 tot circa 1.000) onvoldoende groeit. Daar wordt al aan gewerkt. Met het onlangs ingediende wetsvoorstel Wet maatregelen middenhuur worden de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet gewijzigd om zo eenvoudiger te kunnen inzetten op meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector.
Wijziging van de Huisvestingswet 2014: meer middenhuurwoningen voor de groep waarvoor deze zijn bestemd
De huidige Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Volgens artikel 2 van de Huisvestingswet mogen gemeenteraden hun bevoegdheden neergelegd in deze wet aanwenden indien 1) sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte, 2) deze schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten teweeg brengt en 3) aanwending van de bevoegdheden in de wet noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van deze effecten. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de raad in een huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die uitsluitend voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als een huisvestingsvergunning is verleend. Daarbij kunnen criteria worden gesteld waaraan iemand moet voldoen om in aanmerking te komen voor de huisvestingsvergunning. Via dit systeem kunnen gemeenten ervoor zorgen dat de goedkope woningruimten daadwerkelijk bij de groep huishoudens terecht komen waarvoor deze bestemd is.
Dit systeem wordt gewijzigd met het ingediende wetsvoorstel. De term goedkoop uit het eerste criterium wordt geschrapt, omdat deze termijn niet tijdsbestendig en onduidelijk is. In de praktijk blijkt het begrip goedkoop namelijk te worden geïnterpreteerd als onder de huurtoeslaggrens van 710,68. Door schrapping wil de wetgever verduidelijken dat de bevoegdheden die de wet aan gemeenten geeft ook van toepassing kunnen zijn bij huurwoningen in het middensegment. De overige voorwaarden blijven gelijk, omdat de wetgever meent dat juist in het middensegment snel aan die voorwaarden zal worden voldaan. Zo hebben de huishoudens die naar deze woningen zoeken immers vaak weinig mogelijkheden en middelen om een andere woning te huren of te kopen, waardoor snel gesproken kan worden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten.
Wijziging van de Woningwet: een grotere groep instellingen die middenhuurwoningen kan gaan aanbieden
Een tweede wijziging uit het wetsvoorstel om het aanbod van middenhuurwoningen te vergroten is de wijziging van de Woningwet waardoor het voor toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, eenvoudiger moet worden te investeren in middenhuur. De kerntaak van toegelaten instellingen is het bouwen, verhuren en beheren van gereguleerde huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of mensen die om andere reden moeite hebben met het vinden van een passende huisvesting. Tot deze kernwerkzaamheden behoren niet het bouwen, verhuren en beheren van middenhuurwoningen. Dit kunnen toegelaten instellingen nu enkel onder voorwaarden die zijn opgenomen in de Woningwet, bijvoorbeeld na goedkeuring door de minister voor Wonen en Rijksdienst. Het is onder andere deze goedkeuringsprocedure die de wetgever met de Wet maatregelen middenhuur wil aanpakken en versnellen. Zo moeten toegelaten instellingen op gelijke voet met andere marktpartijen kunnen meedingen naar bouwen, verhuren en beheren van middenhuurwoningen. Ook wil de wetgever onder meer inzetten op het bieden van transparantie aan marktpartijen wanneer gemeente plannen hebben om middenhuur te bouwen. Daarom komt er een landelijk platform voor de publicatie van gewenste werkzaamheden.
Hoe nu verder?
Omdat de druk op de woningmarkt sterk verschilt per woningmarktregio en ook de beschikbare plancapaciteit niet overal hetzelfde is, wordt ingezet op een regionale aanpak bij de oplossing van de woningnood in Nederland. Er worden bestuurlijke overleggen gevoerd met de verschillende woningmarktregios. Belangrijk onderdeel van deze gesprekken is het op korte termijn versnellen van de woningbouw en op de lange termijn de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit te borgen. Bij de versnelling op korte termijn is aandacht voor brede knelpunten die bij meerdere projecten terugkomen, zoals ruimte in wet- en regelgeving en capaciteitstekorten, en over de aanpak van knelpunten bij specifieke omvangrijke bouwlocaties en gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor de bouwopgave.
Naast het versnellen van de woningbouw wordt ingezet op de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod en de aanpak van excessen die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt. Het wetsvoorstel Wet maatregelen middenhuur is daarvan een belangrijk onderdeel. Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij de Tweede Kamer. Juist vanwege de woningvraagstukken waar gemeenten zich momenteel voor gesteld zien, zullen zij gebaat zijn bij een snelle invoering van het wetsvoorstel. Wanneer de wet in werking treedt, hebben gemeenten meer instrumenten in handen om het aanbod middenhuurwoningen te vergroten en te zorgen dat deze bij de juiste groep terecht komen.
Mede gelet op deze nieuwe wet worden juist ook woningbouwcorporaties maar ook andere marktpartijen betrokken bij de regionale overleggen die plaatsvinden om de uitdagingen op de woningmarkt aan te gaan. Het is de bedoeling dat de afspraken per regio uiterlijk in het eerste kwartaal van 2019 worden vastgelegd. Wij houden u op de hoogte van ontwikkelingen op dit vlak!
Raadpleeg
hier
de Staat van de Woningmarkt 2018,
hier
de begeleidende kamerbrief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
hier
het Wetsvoorstel Wet maatregelen middenhuur en
hier
de bijbehorende Memorie van Toelichting.
