De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: Wkb) is per 1 januari 2024 in werking getreden. Vergeten was om artikel 7:757a BW (de verplichting om het consumentendossier bij oplevering ter beschikking te stellen) in werking te laten treden, maar dat is inmiddels gerepareerd. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Wkb enkel voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1, dus nog niet voor te verbouwen bouwwerken. Verbouw zal waarschijnlijk op z’n vroegst per 1 januari 2025 onder de Wkb vallen. Gevolgklassen 2 en 3 volgen later.
Met de inwerkingtreding van de Wkb worden vijf nieuwe bepalingen aan de wettelijke regeling voor aanneming van (bouw)werken toegevoegd. Deze zullen we hierna op een rij zetten.
Het nieuwe artikel 7:754 lid 2 BW verduidelijkt de waarschuwingsplicht van de aannemer. De aannemer is verplicht de opdrachtgever tijdig, schriftelijk én ondubbelzinnig te wijzen op de mogelijke gevolgen van onjuistheden in de opdracht. Deze wijziging is in lijn met de al heersende leer in de jurisprudentie.
Op grond van artikel 7:757a BW is de aannemer verplicht om bij aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten, een overdrachtsdossier (het zogenaamde consumenten opleverdossier) op te maken waarin informatie is opgenomen met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Dit dossier bevat onder meer tekeningen, berekeningen, beschrijving van gebruikte materialen, gebruiksfuncties van het bouwwerk en gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het werk.
Mogelijk zijn aanvullende gegevens noodzakelijk zodat opdrachtgever een volledig inzicht heeft in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer. Het verdient aanbeveling om in de aannemingsovereenkomst concreet te regelen wat het consumenten opleverdossier moet bevatten.
In artikel 7:758 lid 4 BW wordt de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, uitgebreid. De aannemer is op grond van aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 1 januari 2024 aansprakelijk voor deze gebreken, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer toe te rekenen zijn.
Verder zijn aannemers op grond van het nieuwe artikel 7:765a BW per 1 januari 2024 verplicht de consument-opdrachtgever vóór totstandkoming van de overeenkomst te informeren over – kort gezegd – de verzekering of andere financiële zekerheid die dekking zal bieden voor nakoming van de verplichtingen van de aannemer. Daaronder valt ook de aansprakelijkheid voor gebreken die aan de aannemer zijn toe te rekenen.
Daarnaast is de aannemer (ook voor de reeds bestaande overeenkomsten) op grond van artikel 7:768 lid 2 BW vanaf 1 januari 2024 verplicht om consument-opdrachtgevers binnen twee maanden, maar niet eerder dan één maand ná oplevering van een bouwwerk (aldus in de tweede maand na de oplevering), te wijzen op en in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van het recht om de in het depot bij de notaris gestorte 5% van de aanneemsom (5%-regeling) niet te betalen. De uitbetaling kan worden achtergehouden tot alle gebreken zijn hersteld. Van dit bericht moet de aannemer een afschrift aan de notaris sturen. Zonder afschrift van dit bericht mag de notaris niet overgaan tot uitkering van het depotbedrag aan de aannemer.
Van de waarschuwingsplicht (tenzij er sprake is van een consument-opdrachtgever) en de verplichting tot verstrekking van het consumenten opleverdossier kan worden afgeweken in algemene voorwaarden of in de aannemingsovereenkomst. Van de uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer kan (tenzij er sprake is van een consument-opdrachtgever) enkel worden afgeweken als deze afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Een afwijking in de algemene voorwaarden (zoals in de UAV 2012) houdt (naar verwachting) geen stand. Van de (informatie)plichten ter zake van de verzekering en het depot die de aannemer per 1 januari 2024 jegens consumenten heeft, kan niet worden afgeweken.
Met inwerkingtreding van de Wkb moet de aannemer rekening houden met aanvullende dossier- en waarschuwings- en informatieverplichtingen. Daarnaast wordt de aansprakelijkheid van de aannemer verruimd. Het is van belang om bestaande en nieuwe overeenkomsten voor aanneming van werk na te lopen en deze in lijn te brengen met de Wkb.
