“Een eigen huis is een groot goed, maar in toenemende mate zitten de slechte woningen in de particuliere woningvoorraad.” Aan het woord is Willeke Koops, beleidsmedewerker Wonen bij de gemeente Zaanstad. In haar gemeente verzakken veel vooroorlogse woningen door slechte funderingen. De aanpak is lastig, omdat de woningen particulier eigendom zijn. Particuliere woningverbetering speelt in steeds meer gemeenten. Over de doelen in haar eigen gemeente is Koops duidelijk: “Dat de veiligheid is gewaarborgd is toch wel het minimum. Maar het gaat ook over woonkwaliteit boven de grond en het beperken van de kosten van werken in de openbare ruimte.
Een eigen huis is een groot goed, maar in toenemende mate zitten de slechte woningen in de particuliere woningvoorraad. Aan het woord is Willeke Koops, beleidsmedewerker Wonen bij de gemeente Zaanstad. In haar gemeente verzakken veel vooroorlogse woningen door slechte funderingen. De aanpak is lastig, omdat de woningen particulier eigendom zijn. Particuliere woningverbetering speelt in steeds meer gemeenten. Over de doelen in haar eigen gemeente is Koops duidelijk: Dat de veiligheid is gewaarborgd is toch wel het minimum. Maar het gaat ook over woonkwaliteit boven de grond en het beperken van de kosten van werken in de openbare ruimte."
Verzakkingen leidden tot acuut veiligheidsprobleem
Van de ene op de andere dag moesten we een straat ontruimen. Daar kwam zelfs een filmploeg van Hart van Nederland op af. Toen werd voor het eerst duidelijk dat funderingsproblemen ook grote gevolgen kunnen hebben voor de veiligheid van bewoners. De positie van de particulier stond daarmee ineens hoog op de agenda, vertelt Koops. Tot dat moment kabbelde de aanpak een beetje voort. We pakten de woningen aan met laagrentende leningen, subsidies en onderzoek dat de gemeente betaalde. Op die manier konden we per jaar zon 100 woningen van de 10.000 die dat nodig hadden onder handen nemen. Na 10 jaar evalueerde de gemeente de aanpak. We kwamen tot de conclusie dat als we op die voet door zouden gaan, we nog 90 jaar bezig zouden zijn. Dat ging dus niet., aldus Koops.
Gemeente zit in een wurggreep
De gemeente ging een andere koers varen: Meer eigen verantwoordelijkheid, meer faciliteren in plaats van stimuleren, minder leningen verstrekken en geen subsidies meer, aldus Koops. Tegelijkertijd werd op dat moment de crisis goed voelbaar: Nu zien we een groeiende groep mensen met een hoge hypotheek, een dalende woningwaarde en restschulden. Als die dan ook nog eens de boodschap krijgen dat hun fundering moet worden aangepakt, moet je als gemeente toch iets doen. De wurggreep waar we in zitten is dat alle varianten heel veel geld kosten. Wij moeten als gemeente bijvoorbeeld ook extra veiligheidskosten maken als we de riolering moeten vervangen in straten met slechte funderingen.
Gemeente is beperkt in mogelijkheden
De vraag is hoe ver je als overheid kan gaan in het stimuleren van particuliere huiseigenaren om hun woning aan te pakken. Koops: Wat je kan doen vanuit toezicht en handhaving zijn hele lange wegen. Een kwestie van heel veel dossiers opbouwen, goed aantonen dat de bouwkundige kwaliteit van een pand slecht is. Dat lijkt heel makkelijk, maar zitten heel veel haken en ogen aan. Het moet wel heel slecht zijn, voor je huiseigenaren gaat aanschrijven. Er zit een gat tussen wat je kan met stimuleren en met handhaven.
Mensen hebben behoefte aan iemand die meedenkt
De gemeente doet wat ze kan. Als de veiligheid in het geding is, kan de gemeente teruggrijpen op toezicht en handhaving, maar liever voorkomt ze dat: Informatie geven, bewustwording is heel belangrijk. Daar zijn wij op verschillende manieren mee bezig., aldus Koops. De gemeente doet dit bijvoorbeeld via informatieavonden en een gemeentelijk adviesbureau: de front office funderingsherstel. Als je huis verzakt, heb je geen idee wat je boven het hoofd hangt en waar je bijvoorbeeld op moet letten bij het inhuren van een aannemer en het interpreteren van het onderzoeksrapport. Mensen hebben dan behoefte aan iemand die meedenkt, bijvoorbeeld je financiële situatie met je doorneemt of juist nog eens met een bouwkundige bril meekijkt.
Marktpartijen hebben ook belang bij particuliere woningverbetering
Daarnaast probeert Zaanstad de woningverbetering op gang te houden door andere partijen aan te spreken. Banken hebben bijvoorbeeld allerlei hypotheken afgesloten en hebben ook een zorgplicht. Het is ook in hun belang dat de waarde van hun onderpand op niveau blijft. Ook makelaars die de woningen verkopen hebben een verantwoordelijkheid in het wijzen op funderingsproblemen. Verder kijken we op welke manier woningcorporaties kunnen aanhaken en proberen we de bouwwereld te betrekken bij onze aanpak, door te wijzen op de kansen die er liggen en te vragen wat zij te bieden hebben. Het besef dat de aanpak van particuliere woningen een gedeelde verantwoordelijkheid is, kwam vooral na de evaluatie van de aanpak, 2 jaar geleden. Koops: De rol die je als gemeente speelt, moet je heel zorgvuldig kiezen. We zien ons nu meer als faciliterende overheid. We ondersteunen de huiseigenaren, maar willen vooral partijen bij elkaar brengen. Bovendien zoeken we naar manieren hoe we funderingsherstel handig kunnen combineren met duurzaamheidsmaatregelen en levensloopbestendig maken van woning. En we zijn op zoek naar nieuwe financieringsconstructies.
Niet onbewoonbaar verklaard, maar onverklaarbaar bewoond
Willeke Koops deelt haar ervaringen in Zaanstad met collegas in een kenniskring in het kader van het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad van Nicis Institute. Ook in andere steden zijn er problemen in de particuliere woningvoorraad: Van cascoherstel in Schiedam en problemen met leefbaarheid door gespikkeld bezit in Lelystad tot duurzaamheidsprojecten in Leeuwarden en Enschede. De projecten verschillen, maar je merkt dat we tegen dezelfde uitdagingen aanlopen. Die worden ook besproken op de intervisiewerkplaats Particuliere Woningverbetering die onderzoeksinstituut OTB op 19 april organiseert. Naast het uitwisselen van ervaringen, bezochten de deelnemers ook elkaars steden. Bij het bezoek aan Zaanstad zagen mijn collegas waar we mee bezig waren en hoe noodzakelijk dat is. Deze panden zijn niet onbewoonbaar verklaard, maar onverklaarbaar bewoond!, zei collega Ruud van Workum uit Schiedam. Daar komt de problematiek in sommige straten wel op neer."
Door Nicis
