Bij het ontwikkelen van gebieden kom je elkaar altijd weer tegen. Waarom zou je dan over elke kwestie armpje drukken? Bij gebiedsontwikkeling is juist samenwerking tussen alle betrokken partijen vandaag de dag hard nodig voor een efficiënter en effectief resultaat. Of het nu gaat om stationsgebieden, woonwijken of bedrijventerreinen.
“De sleutel daartoe is investeren in samenwerking tussen verschillende partijen en diverse belangen voor duurzame relaties”, vertelt Alexander Schütte van AT Osborne. “Dan bedoel ik niet alleen van hoe je die samenwerking organiseert in organogrammen, processen en procedures, maar vooral in het creëren en vasthouden van duurzame werkrelaties.”
Een succesvolle gebiedsontwikkeling vereist een intensieve samenwerking met uiteenlopende publieke en private partijen. “Die natuurlijk allemaal hun eigen belang hebben”, weet Alexander die al sinds 1996 actief is in dit werkveld. “Een bewoner wil wat anders dan een winkelier en de gemeente heeft andere belangen dan een spoorwegbeheerder. En mensen houden van nature graag vast aan hun eigen belang.”
Die individuele belangen leiden tussen betrokken partijen (te) vaak tot onderhandelingen met de ellenboog op tafel. Tot het bekende armpje drukken. Niet alleen tussen private en publieke partijen, maar ook tussen publieke partijen. “Dan is het de vraag of je tot de meest efficiënte keuzes komt. Als mensen elkaar de tent uitvechten, is er altijd een winnaar en een verliezer. Dat gaat vaak ten koste van de kwaliteit van het eindresultaat. En omdat gebiedsontwikkelingen lang duren, komen die partijen elkaar onherroepelijk later weer tegen. Waarbij de vorige winnaar dan 1-0 achterstaat. Daarom is het zo cruciaal dat de betrokken partijen respect houden voor elkaars belangen en continu met elkaar in gesprek blijven.”
Die houding is alleen maar belangrijker geworden, omdat gebiedsontwikkeling steeds vaker gaat om herontwikkeling in bestaande gebieden. “De vorige, grote woningbouwopgave heeft geleid tot grote woningbouwprojecten waarvoor grond werd aangekocht van agrarische ondernemers. Dat noemen wij dan soms heel denigrerend ‘tapijtjes uitrollen’. Maar bij binnenstedelijk transformatie heb je te maken met talloze partijen die daar al gevestigd zijn.”
Een grote uitdaging daarbij is volgens Alexander de stapeling van opgaven. “Denk aan mobiliteit. Vroeger hoefde je, bijvoorbeeld, bij een woningbouwlocatie verder alleen te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen voor de deur en een weg daarnaartoe. Nu hebben we liever dat mensen in een mobiliteitshub een deelauto pakken. Daar bovenop komt de klimaatadaptatie, we willen graag circulair bouwen, en de hele energietransitie loopt dwars door alle projecten heen. Dat betekent dus nog veel meer partijen en belangen om rekening mee te houden.”
Een andere dimensie is dat het steevast om lange termijnprojecten gaat; de periode van planvorming tot oplevering is doorgaans minimaal tien jaar. “Gedurende die periode kom je elkaar op allerlei fronten tegen; niet alleen in de planvorming, maar ook in de uitvoering. En bij binnenstedelijke projecten gaat het ook om gebieden die al in beweging zijn. Ik vergeet nooit wat ik een projectdirecteur daar een keer over hoorde zeggen: ‘Je voert een openhartoperatie uit, terwijl de patiënt gewoon door moet blijven werken.’ En als je niet oppast, wordt dat een grote bende.”
Het is Alexander bovendien opgevallen dat de meeste ‘gebruikers’ van een gebied de overheid beschouwen als één partij. “Het is altijd ze. Waarom hebben ze dit zo gedaan en hadden ze niet beter na kunnen denken? Maar die ze kun je helemaal afpellen natuurlijk, tot een gemeente, een provincie, een rijk en alle aanverwante uitvoeringsorganisaties. En dan is er nog ProRail, de NS en het Rijksvastgoedbedrijf. Voor het publiek is dat allemaal overheid, oftewel: ze. Terwijl het stuk voor stuk partijen zijn met hun eigen belangen, hun eigen budget, projectopgave en een planning. En dat loopt niet vanzelf soepel.”
Voor professionals als Alexander is het zaak bij dergelijke trajecten meer de regisseur te zijn dan de projectmanager. “Dat betekent uitzoomen om het totale plan te overzien. Wat is het grote belang van dit geheel? Ook al worden we ingehuurd door een specifieke partij, moeten wij wel kunnen schakelen tussen de belangen van andere partijen. Daarbij spannen wij ons maximaal in om permanent in gesprek te blijven met iedereen. In die zin ben je niet alleen meer een regisseur dan een projectmanager, maar vooral ook een relatiemanager.”
Maar hoe je het beestje ook noemt – regisseur, projectmanager of relatiemanager –, ook mensen als Alexander worden op pad gestuurd met een eigen budget, planning en concreet doel. “Om dat doel te bereiken, moet je af en toe even gas terugnemen en ruimte laten voor iemand anders. Dat betekent soms ook een mediationrol pakken. En bij een conflict nooit denken, dat is niet ons probleem. Want als een gebied later wordt opgeleverd, is dat ook ons probleem. En ook wij zijn afhankelijk van de kwaliteit van het totale gebied. Dus wanneer de spoorwegbeheerder problemen heeft met een vastgoedbedrijf, moet ik toch interveniëren en dat gesprek begeleiden om te zorgen dat het weer goedkomt. Dit betekent dus permanent verder kijken dan je neus lang is.”
Alexander benadrukt dat de som van alle werkzaamheden leidt tot een efficiënter en effectiever resultaat dan wanneer die werkzaamheden individueel tot stand waren gekomen. “Ik denk dat je dan heel veel wint aan geld, tijd en kwaliteit. Wij geloven echt meer in investeren in die samenwerking, in duurzame relaties, dan het sluiten van overeenkomsten die voor langere tijd in beton zijn gegoten. De wereld verandert zo snel, steeds sneller. Niemand weet hoe de wereld er over tien jaar uitziet. En wat je nu wel denkt te weten, verandert ook weer. Juist omdat gebiedsontwikkelingstraject zo lang duren, kun je niet voorzien welke afspraken logisch zijn.”
Dus: investeer in die samenwerking, roept Alexander op. “Ga met zijn allen op de hei zitten. Doe leuke dingen met elkaar en werk sámen aan een plan in plaats dat je alles probeert te ontleden zodat iedereen zijn ‘stukje van de taart’ heeft. Gebiedsontwikkeling is veel meer dan de som van al die kleine plannetjes. Uiteindelijk telt alleen het succes van het integrale plan. Kortom, van het totale eindresultaat. Zorg dat je daar met zijn allen voor staat.”
