Er zijn te weinig woningen in Nederland. Ook de sociale huurwoningmarkt is vastgelopen. Voor mensen met lage inkomens komen steeds minder woningen beschikbaar, waardoor wachttijden oplopen. Woningcorporaties willen wel graag nieuwe, betaalbare woningen realiseren, maar kunnen dit onvoldoende. Om hier verandering in te brengen, is samenwerking noodzakelijk. Dit vraagt bijvoorbeeld meer voortvarendheid van gemeenten om de lokale prestatieafspraken over nieuwbouw te helpen uit te voeren. In de Staat van de corporatiesector 2021 vraagt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) daarom om meer aandacht en regie van gemeenten en Rijk: verbeter de condities zodat corporaties sneller, meer en betere woningen kunnen realiseren.
Binnen de totale woningvoorraad daalt het percentage sociale huurwoningen snel: tussen 2015 en 2020 van 29,3% naar 27,2%, terwijl de corporatiedoelgroep groeit. Van 2022 tot 2025 geldt bovendien een hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens, waardoor nog meer mensen in aanmerking komen voor sociale woningbouw. Daarbij kunnen ze steeds minder terecht in andere segmenten van de woningmarkt. Het aantal gereguleerde particuliere huurwoningen daalde tussen 2015 en 2020 met ongeveer een vijfde. En de sterk stijgende prijzen maken koopwoningen steeds minder bereikbaar voor lagere inkomens.
De Aw ziet dat corporaties wel nieuwe woningen wíllen bouwen, maar dit vaak onvoldoende kunnen. Bijvoorbeeld omdat de ‘grondposities’ van corporaties de afgelopen jaren sterk zijn teruggelopen en ze onvoldoende toegang hebben tot betaalbare bouwkavels is de nieuwbouwproductie door corporaties onzeker. Ton Hugens, directeur van de Autoriteit woningcorporaties: “Gemeenten hebben een sleutelrol en kunnen bevorderen dat corporaties meer mogelijkheden krijgen voor nieuwbouw. Het is een politieke keuze om met gemeentelijk beleid spelregels vorm te geven voor de nieuwbouw binnen de gemeentegrenzen. De lokale prestatieafspraken over nieuwbouw moeten ook door gemeenten gestut worden: gemeenten kunnen een grote rol spelen om randvoorwaarden te faciliteren. Dat vraagt daadkracht, voldoende capaciteit, kwaliteit en coördinatie binnen de ambtelijke organisatie. Het Rijk kan hierbij helpen door instrumenten in te zetten, zoals subsidies voor locatieontwikkeling en het kiezen voor nieuwe grootschalige bouwlocaties, waarmee gemeenten verder kunnen.”
De nieuwbouwproductie van de corporaties stijgt licht in 2020. Maar blijft nog veel te laag in verhouding tot wat er nodig is. Een snelle verhoging van de productie valt op korte termijn echter niet te verwachten – ondanks de hoge investeringsvoornemens in de meerjarenbegrotingen van de corporaties. In de toekomst kan de financiële ruimte bij corporaties nog verder verbeteren door de aangekondigde afschaffing van de verhuurderheffing. Het Rijk, gemeenten, politiek en huurders zullen daardoor verwachten dat corporaties meer woningen bouwen, renoveren en verduurzamen, ook als dat niet direct uitvoerbaar is. Daarom moeten corporaties helder aangeven welke prestaties ze echt kunnen leveren in de komende 3 tot 5 jaar en geen onhaalbare plannen opnemen in meerjarenbegrotingen. Door plannen waar te maken, laten corporaties zien dat ze een betrouwbare partner zijn.
De Aw onderschrijft dat het belang van verduurzaming voor de leefomgeving en het milieu groot is. Net als de afgelopen jaren constateert de Aw dat de investeringscondities voor verduurzaming zeer risicovol zijn omdat er veel onzekerheden zijn. Corporaties kunnen investeringen slechts beperkt terugverdienen uit hogere huurinkomsten. Dit is op te lossen door hogere huren toe te staan voor woningen die energiezuinig zijn en dus lagere energielasten hebben.
Staat van de corporatiesector 2021
Onderzoeksrapport bij Staat van de corporatiesector 2021
