locatie Rotterdam
zaaknummer: 9857379 CV EXPL 22-13575
datum uitspraak: 16 september 2022 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder ,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 21 april 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van 8 augustus 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2. Op 1 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [naam01] (sociaal begeleider) namens Havensteder, [naam02] namens Constructif (de aannemer die is betrokken bij het project), mr. Remmelts, [gedaagde01] en mr. Rhijnsburger.
2.1. [gedaagde01] huurt van Havensteder de flatwoning aan de [adres01] in [plaats01] . Bij de woning hoort een berging. De woning en de berging maken deel uit van een complex met meerdere flatwoningen.
2.2. Op 11 juni 2021 heeft Havensteder aan [gedaagde01] een brochure gestuurd, waarin wordt toegelicht welke werkzaamheden zij in de woning en in de berging wil uitvoeren. Daarbij waren formulieren gevoegd waarop [gedaagde01] kon aangeven of hij akkoord is met de renovatiewerkzaamheden en of hij akkoord is met de bijbehorende huurverhoging.
2.3. [gedaagde01] heeft op 22 juni 2021 op de formulieren aangegeven dat hij niet akkoord is met de renovatiewerkzaamheden en de huurverhoging en heeft de formulieren ingestuurd.
2.4. Bij brief van 16 september 2021 heeft Havensteder aan [gedaagde01] medegedeeld dat meer dan 70% van de huurders van het complex akkoord is met de renovatiewerkzaamheden en dat de notaris dit heeft vastgesteld. In de brief wordt ook vermeld dat [gedaagde01] acht weken de tijd heeft om bezwaar te maken bij de rechter.
2.5. In de periode november 2021 tot en met april 2022 is tussen [gedaagde01] en (de (gemachtigde van) Havensteder veel correspondentie gewisseld over het project en de werkzaamheden en over de medewerking van [gedaagde01] daaraan.
2.6. Op 11 maart 2022 heeft een technische opname plaatsgevonden in de woning.
3.1. Havensteder eist – na eiswijziging – samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen om de volgende werkzaamheden in en aan de woning te gedogen:
o vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet;
o het coaten/bouwen van een koof om een leiding;
o het uitbreiden van de meterkast;
o het plaatsen van een perilex stopcontact in de keuken.
voor zover [gedaagde01] weigert te voldoen aan die veroordeling, hem te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan Havensteder of een door haar ingeschakelde derde voor de duur van de werkzaamheden voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Havensteder baseert de eis samengevat op het volgende.
Het vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet en het coaten/bouwen van een koof om een leiding zijn dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. [gedaagde01] is wettelijk verplicht om die werkzaamheden te gedogen (artikel 7:220 lid 1 BW).
Het uitbreiden van de meterkast en het plaatsen van een perilex stopcontact in de keuken zijn renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. [gedaagde01] is wettelijk verplicht om die werkzaamheden te gedogen als sprake is van een redelijk renovatievoorstel (artikel 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW). Het renovatievoorstel van Havensteder is redelijk, omdat tenminste 70% van de huurders van het complex akkoord is gegaan met het voorstel en [gedaagde01] de vermoede redelijkheid van het voorstel niet heeft laten toetsen door de rechter (artikel 7:220 lid 3 BW). Daardoor is het vermoeden van de redelijkheid van het voorstel niet meer te weerleggen en staat het vast.
Tussen Havensteder en [gedaagde01] zijn veel brieven gewisseld en is contact geweest over de werkzaamheden. [gedaagde01] weigert tot op heden om te bevestigen dat hij zal meewerken aan het (laten) uitvoeren van de werkzaamheden. Daarom eist Havensteder dat [gedaagde01] wordt veroordeeld tot medewerking daaraan. Als [gedaagde01] weigert aan die veroordeling te voldoen, heeft Havensteder een titel tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming nodig om de werkzaamheden te kunnen (laten) uitvoeren. De grondslag hiervoor is artikel 558 sub b Rv. Havensteder heeft een titel tot ontruiming nodig om ruimte te maken in de woning om de werkzaamheden uit te (laten) voeren, eventueel toegang te verkrijgen tot de woning tegen de wil van [gedaagde01] in en om hem eventueel te verwijderen uit de woning als hij de werkzaamheden fysiek tegenwerkt.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert samengevat het volgende aan.
Havensteder houdt zich niet aan prestatieafspraken, convenanten, governance codes, Corona-wetgeving en maakt de belangen van huurders ondergeschikt aan het eigen belang. Zij beantwoordt de vragen van [gedaagde01] structureel niet. De huurdersraadpleging met betrekking tot de 70%-norm kan niet zonder vorm- of procedurefouten zijn verlopen. Daarnaast maakt Havensteder zich schuldig aan onrechtmatige daden. [gedaagde01] wijst in het kader van dit laatste op de artikelen 6:193a, 6:193b en 6:193c BW.
Het voorstel van Havensteder is onredelijk. De werkzaamheden aan de keuken, de badkamer en het toilet en de werkzaamheden ter voorbereiding op verduurzaming zijn niet nodig. [gedaagde01] heeft aan Havensteder voorgesteld om de zogenoemde ‘natte ruimten’ niet te renoveren en de werkzaamheden ter voorbereiding op verduurzaming niet uit te voeren. De ergste projectoverlast wordt hem en zijn partner dan bespaard. De partner van [gedaagde01] is mindervalide en lijdt aan COPD. Zij zijn al actief op zoek naar een andere sociale huurwoning buiten Rotterdam en verwachten binnen één of twee jaar te kunnen verhuizen. Havensteder heeft daarna alle gelegenheid om de werkzaamheden uit te voeren.
3.4. Hierna zal – voor zover relevant voor de beoordeling – nader worden ingegaan op de (overige) stellingen van partijen.
Eiswijziging
Havensteder heeft in de dagvaarding geëist [gedaagde01] te veroordelen tot medewerking aan het uitvoeren van verschillende werkzaamheden in en aan de woning en in de berging. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is gebleken dat een deel van de in de dagvaarding genoemde werkzaamheden al is of zal worden uitgevoerd en/of dat [gedaagde01] aan uitvoering van een deel van die werkzaamheden zijn medewerking heeft toegezegd, zodat daarover nu geen geschil meer bestaat tussen partijen.
Het gaat om de volgende werkzaamheden in en aan de woning:
het vervangen van de draaiende delen;
het herstellen of vervangen van kozijnen;
het schilderen of vervangen van de hekwerken van het balkon;
het vervangen van de huidige ramen door ramen van HR++-glas;
het aanbrengen van ventilatieroosters in de ramen;
het plaatsen van mechanische ventilatie met een CO2-sensor.
Het isoleren van de plafonds in de berging heeft al plaatsgevonden en verwijderen van asbest is niet noodzakelijk gebleken.
Havensteder heeft ter zitting haar eis gewijzigd, in die zin dat zij haar eis ten aanzien van de hiervoor opgesomde werkzaamheden niet langer handhaaft. De eis die nu nog moet worden beoordeeld heeft alleen betrekking op de werkzaamheden zoals vermeld in de dagvaarding sub 5 onder a, e, i en j, welke opsomming in 3.1 van dit vonnis is overgenomen.
Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden
4.2. In deze procedure gaat het om de vraag of [gedaagde01] het (laten) uitvoeren van de in de dagvaarding sub 5 onder a, e, i en j vermelde werkzaamheden in en aan de woning moet gedogen.
De kantonrechter stelt het volgende voorop.
In de wet is bepaald dat de huurder dringende werkzaamheden aan de woning moet gedogen (artikel 7:220 lid 1 BW). Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het nadeel kan bestaan uit schade, maar bijvoorbeeld ook uit extra kosten.
De huurder moet op basis van de wet ook renovatiewerkzaamheden aan de woning gedogen, als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan aan de huurders (artikel 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW). Van renovatie is sprake als het gaat om gedeeltelijke vernieuwing van de woning door veranderingen of toevoegingen aan te brengen en het woongenot daardoor objectief gezien toeneemt. Als de renovatie tien of meer woningen betreft, wordt een renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Als een huurder niet instemt met het voorstel, kan hij binnen acht weken nadat de verhuurder hem schriftelijk op de hoogte heeft gesteld dat 70% of meer van de huurders wel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW). Als de huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid om binnen voornoemde termijn een oordeel van de rechter over het voorstel te vorderen, kan hij daarna de vermoede redelijkheid van het voorstel niet meer aantasten.
4.4. Op basis van het hiervoor geschetste kader zal per categorie werkzaamheden worden beoordeeld of [gedaagde01] het (laten) uitvoeren van de verschillende werkzaamheden moet gedogen.
Vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet
4.5. Vaststaat dat de badkamer, de keuken en het toilet voor het laatst zijn vernieuwd in 1997. [gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling van de zaak een aantal foto’s overgelegd van de badkamer, de keuken en het toilet. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde01] daarmee zijn stelling wil onderbouwen dat er geen noodzaak is om de keuken, de badkamer en het toilet te vervangen, ondanks de ouderdom ervan. Dat de keuken, de badkamer en het toilet er op het oog misschien nog goed onderhouden uitzien, betekent nar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat de technische staat ervan nog voldoet. Vaststaat dat de door Havensteder ingeschakelde inspecteur de woning in juni 2021 van binnen heeft bekeken en heeft beoordeeld dat de badkamer, de keuken en toilet op het einde van hun levensduur lopen en aan vervanging toe zijn. Havensteder heeft dit ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nader onderbouwd met de stelling dat de maatvoering van de afvoerkanalen smal is en snel leidt tot verstoppingen. [gedaagde01] heeft daar – buiten de foto’s – niets tegenin gebracht.
4.6. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Havensteder voldoende toegelicht dat zij schaalvoordelen en efficiëntie kan behalen met het uitvoeren van werkzaamheden op projectbasis en dat zij die werkzaamheden niet zonder nadeel kan uitstellen. Dat nadeel bestaat voor Havensteder uit extra kosten. [gedaagde01] heeft wel gesteld dat hij denkt dat Havensteder goede prijsafspraken kan maken met de aannemer als deze op een later moment zou moeten terugkomen om de werkzaamheden alsnog uit te voeren, maar dat wordt betwist door Havensteder en [gedaagde01] heeft die stelling geenszins onderbouwd. [gedaagde01] heeft verder ter zitting naar voren gebracht dat de ten behoeve van de werkzaamheden in productie genomen tegels tijdelijk in opslag kunnen worden gezet, zodat die tegels niet later alsnog moeten worden geproduceerd tegen hoge(re) kosten, maar dit betreft slechts een klein onderdeel van het gehele project. Havensteder heeft bovendien toegelicht dat het voordeel van projectmatig werken niet alleen de schaalvoordelen van groot inkopen betreft, maar ook dat alle disciplines tijdens het project aanwezig zijn zodat efficiënter en tegen minder kosten kan worden gewerkt. [gedaagde01] heeft dat niet gemotiveerd betwist.
4.7. De conclusie is dat het vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet dringende werkzaamheden zijn.
[gedaagde01] heeft naar voren gebracht dat Havensteder individuele uitzonderingen heeft gemaakt en heeft besloten om in sommige woningen de badkamer, de keuken en/of het toilet niet te vervangen. Hij meent dat zo’n uitzondering ook voor hem moet worden gemaakt. Havensteder heeft toegelicht dat zo’n uitzondering slechts kan worden gemaakt als de huurder bijvoorbeeld recent zelf een nieuwe keuken in de woning heeft geplaatst.
De kantonrechter acht een dergelijke of vergelijkbare situatie in het geval van [gedaagde01] niet aan de orde. [gedaagde01] heeft niets gesteld waaruit moet worden afgeleid dat dit wel zo is en hij heeft ook niet onderbouwd op basis waarvan Havensteder verplicht zou zijn om voor hem een dergelijke individuele uitzondering te maken.
Voorafgaand aan en ook tijdens deze procedure heeft [gedaagde01] aan Havensteder voorgesteld om de werkzaamheden aan de zogenoemde ‘natte ruimten’ niet uit te voeren tijdens het project, maar daarmee te wachten totdat [gedaagde01] en zijn partner zijn verhuisd, zodat hen de ergste overlast blijft bespaard. Volgens [gedaagde01] kan de verhuizing plaatsvinden binnen één of twee jaar. Havensteder heeft niet ingestemd met dat voorstel, omdat de uit te voeren werkzaamheden dringende werkzaamheden zijn die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, aldus Havensteder.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde01] als huurder op basis van de wet gehouden is om de dringende werkzaamheden aan de badkamer, de keuken en het toilet te gedogen en dat Havensteder niet verplicht is om een uitzondering te maken voor [gedaagde01] . De kantonrechter overweegt voorts dat de wettelijke verplichting van de huurder om dringende werkzaamheden te gedogen niet afhankelijk is van een afweging van de belangen van de verhuurder enerzijds en de huurder anderzijds. Voor zover [gedaagde01] heeft bedoeld een beroep te doen op een belangenafweging in zijn voordeel, treft dit geen doel.
De kantonrechter hecht eraan op te merken dat het evident is dat werkzaamheden aan de badkamer, de keuken en het toilet voor overlast zorgen voor de huurder, maar het enkele feit dat de werkzaamheden overlast veroorzaken is geen reden om de werkzaamheden niet uit te laten voeren. Als dat wel zo zou zijn, kan dit soort werkzaamheden vrijwel nooit worden uitgevoerd, wat haaks staat op de dringendheid ervan. Bovendien heeft Havensteder op de zitting (nogmaals) medegedeeld dat een ingerichte logeerwoning desgewenst ter beschikking staat van de huurders, zodat [gedaagde01] en zijn partner tijdens de werkzaamheden niet in stof en lawaai in hun woning hoeven te verblijven. Ook heeft Havensteder op de zitting medegedeeld dat zij bereid is mee te denken over mogelijkheden om een container ter beschikking te stellen aan [gedaagde01] om eigendommen uit zijn woning op te slaan gedurende de werkzaamheden. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat beide partijen over en weer en in onderling overleg zich zullen inspannen om overlast van de werkzaamheden zoveel als redelijkerwijs mogelijk is te beperken en te zorgen voor een voortvarende uitvoering van de werkzaamheden.
Het coaten van of plaatsen van een koof om een leiding
Uit het partijdebat blijkt dat het coaten van of het plaatsen van een koof om een leiding specifiek gaat om het plaatsen van een koof om de standleiding in de keuken.
Op de zitting is door de aannemer van het project toegelicht dat de werkzaamheden aan de leiding tegelijk zullen plaatsvinden met de werkzaamheden in de keuken. Volgens de aannemer bestaat zonder koof het risico dat er asbest van de leiding vrijkomt als de leiding beschadigt tijdens de werkzaamheden in de keuken. [gedaagde01] heeft als verweer aangevoerd dat de door hem ingeschakelde inspecteur van DCMR heeft beoordeeld dat de standleiding in de huidige staat geen gevaar voor de gezondheid oplevert. Volgens [gedaagde01] is de koof niet nodig.
De kantonrechter overweegt dat, zoals [gedaagde01] ook zelf aangeeft, uit de beoordeling van de door hem ingeschakelde inspecteur volgt dat volgens de inspecteur de standleiding in de huidige staat geen gevaar oplevert. Gelet op de toelichting van de aannemer ter zitting, die door [gedaagde01] niet is betwist, is er wel een gezondheidsrisico als tijdens de werkzaamheden in de keuken schade ontstaat aan de leiding en de huidige staat van de leiding verandert. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat er wel een risico bestaat en dat de werkzaamheden ter voorkoming van dat risico (in de vorm van het plaatsen van de koof) niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. De werkzaamheden aan de leiding betreffen dan ook dringende werkzaamheden. [gedaagde01] is gehouden om deze dringende werkzaamheden te gedogen.
Het perilex stopcontact in de keuken en het aanpassen van de meterkast
4.11. Uit het partijdebat blijkt dat het aanbrengen van een perilex stopcontact in de keuken en de aanpassingen aan de meterkast bedoeld zijn ter voorbereiding op verduurzaming van de woning (waaronder elektrisch koken) en dat deze werkzaamheden nauw met elkaar samenhangen. Niet in geschil is dat deze werkzaamheden renovatiewerkzaamheden betreffen. Dat staat dus vast.
De bezwaren van [gedaagde01] tegen de renovatiewerkzaamheden houden verband met de urgentie van de werkzaamheden. Volgens [gedaagde01] is nog niet vastgesteld wanneer de woningen van het gas af zullen gaan, moet dit uiterlijk in 2050 gebeuren en kan het perilex stopcontact ook worden aangebracht nadat hij en zijn partner zijn verhuisd. Havensteder heeft geen zwaarwegend belang bij het uitvoeren van de werkzaamheden, aldus [gedaagde01] .
De kantonrechter overweegt dat voor het antwoord op de vraag of [gedaagde01] de renovatiewerkzaamheden moet gedogen, niet relevant is of de werkzaamheden urgent of dringend zijn en dat er geen afweging tussen de belangen van de verhuurder en de huurder behoeft te worden gemaakt. Op basis van de wet moet alleen worden beoordeeld of sprake is van een redelijk renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 jo. lid 3 BW. Voornoemde bezwaren van [gedaagde01] treffen daarom geen doel.
Dat de 70%-norm als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW is behaald, is niet betwist.
[gedaagde01] heeft alleen bezwaren geuit over de wijze waarop de huurdersraadpleging heeft plaatsgevonden, over de wijze waarop Havensteder het behalen van de 70%-norm heeft gecommuniceerd naar de huurders. Aan die bezwaren heeft hij echter geen rechtsgevolgen verbonden. Daarom treffen ook deze bezwaren geen doel.
4.14. Aangezien vaststaat dat de 70%-norm is behaald, wordt het renovatievoorstel van Havensteder vermoed redelijk te zijn. Vaststaat dat [gedaagde01] niet binnen een termijn van acht weken na schriftelijke kennisgeving van het behalen van de 70%-norm het renovatievoorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd. Dat de keuze van [gedaagde01] om dat niet te doen volgens hem is gebaseerd op slecht juridisch advies van eerdere juridisch adviseurs is een omstandigheid die voor zijn rekening komt. Het vermoeden dat het renovatievoorstel redelijk is, kan nu niet meer worden weerlegd en staat dus vast.
4.15. De conclusie is dat [gedaagde01] op basis van de wet is gehouden om vorenbedoelde renovatiewerkzaamheden te gedogen.
Tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming voor zover nodig voor uitvoering werkzaamheden
Aangezien [gedaagde01] gehouden is de in de dagvaarding sub 5 onder a, e, i en j opgesomde werkzaamheden te gedogen, kan – voor zover dat nodig is voor het uitvoeren van die werkzaamheden – een gedwongen gedeeltelijke en/of tijdelijke ontruiming aan de orde zijn, als [gedaagde01] weigert medewerking te verlenen aan de veroordeling tot het gedogen van die werkzaamheden. Of een gedwongen ontruiming aan de orde is, is volledig afhankelijk van de medewerking van [gedaagde01] en heeft hij dus zelf in de hand.
Opgemerkt wordt dat, gelet op het ingrijpende karakter van een gedeeltelijke en/of tijdelijke ontruiming, de veroordeling tot gedeeltelijke en/of tijdelijke ontruiming van de woning slechts zover strekt als noodzakelijk is voor het uitvoeren van de verschillende werkzaamheden, zoals het tijdelijk en/of gedeeltelijk leeg maken en houden en het tijdelijk verlaten van de specifieke ruimte waar de werkzaamheden op dat moment moeten worden uitgevoerd, zodat werklieden de ruimte hebben om de werkzaamheden uit te voeren. De kantonrechter zal de eis van Havensteder ter zake de gedeeltelijke en/of tijdelijke ontruiming van de woning dan ook toewijzen zoals vermeld onder de beslissing.
Proceskosten
4.17. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 730,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 365,00 tarief). Dit is totaal € 985,43. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.18. Dit vonnis wordt, zoals geëist, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De kantonrechter:
5.1. veroordeelt [gedaagde01] om de in de dagvaarding sub 5 onder a, e, i en j opgesomde werkzaamheden in en aan de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] te gedogen;
5.2. veroordeelt [gedaagde01] , voor zover hij weigert om te voldoen aan de veroordeling onder 5.1, om de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen met het zijne en de zijnen voor de duur van de in de dagvaarding sub 5 onder a, e, i en j genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om die werkzaamheden uit te (laten) voeren;
5.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 985,43;
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
34286
