Bij eigendomsoverdracht speelt de levering van bezit een belangrijke rol. Hiervoor is een ´geldige titel´ nodig, bijvoorbeeld een koopovereenkomst. Dat kan ook een vaststellingsovereenkomst zijn, een akte van verjaring of een gerechtelijk vonnis. Sluiten partijen een koopovereenkomst, dan betekent dat voor de verkoper dat deze jegens de koper drie hoofdverplichtingen (verbintenissen) moet nakomen:
hij moet de verkochte (onroerende) zaak met toebehoren in eigendom overdragen;
hij moet de verkochte zaak met toebehoren afleveren (bezitsverschaffing);
de afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
Daartegenover staan verplichtingen van de koper: deze moet de zaak in eigendom aanvaarden (dus meewerken aan levering), de zaak in bezit nemen (dus: klaar staan bij aflevering) en betalen.
Één van de verplichtingen bij eigendomsoverdracht is dus dat de eigenaar het bezit van de zaak (bijvoorbeeld grond) moet leveren. Zonder levering gaat namelijk de eigendom niet over. Onder levering wordt verstaan: het stellen van de zaak in het bezit van de koper of nieuwe eigenaar. Artikel 3:113 BW bepaalt dat overdracht van bezit één van de manieren is om een zaak in bezit te krijgen en artikel 7:9 BW schrijft dit voor. Er is wel verschil tussen de artikelen 3:113 en 7:9 BW: artikel 3:113 BW betreft de overdracht van bezit, ongeacht of dat geschiedt door een beschikkingsbevoegde (zoals een eigenaar) of door bijvoorbeeld een gebruiker. Artikel 7:9 BW bepaalt dat bij eigendomsoverdracht óók het bezit moet worden overgedragen.
De wetgever maakt dus onderscheid tussen eigendomsoverdracht enerzijds en af- of oplevering (bezitsoverdracht) anderzijds. Bij betrokkenen kan dat wel eens leiden tot verwarring, aangezien de juridische levering duidt op eigendomsoverdracht en niet op aflevering, terwijl het dagelijks spraakgebruik onder levering veelal “aflevering” of “oplevering” verstaat en dus bezit en/of machtsuitoefening.
Als uitgangspunt geldt dat de verkoper de koper in staat moet stellen die macht uit te oefenen, die hij zelf over het goed kon uitoefenen. Daarbij maakt de wetgever geen onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. Bij roerende zaken valt te denken aan een feitelijke overhandiging of bijvoorbeeld het installeren van een machine in een gebouw. Maar ook de afgifte van sleutels van kluis of magazijn, heeft bezitsoverdracht tot gevolg. En voorts is bezitsoverdracht mogelijk door een tweezijdige verklaring zonder feitelijke handeling. Dat kan van belang zijn als er niet feitelijk iets overhandigd kan worden, zoals bij onroerende zaken.
Bij onroerende zaken kan de aflevering (dus de bezitsverschaffing of -verdracht) samenvallen met de juridische levering (eigendomsverschaffing of overdracht), maar noodzakelijk is dit niet. Artikel 3:89 BW werkt de eigendomsoverdracht voor onroerende zaken verder uit door te bepalen dat de levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. In alle andere gevallen worden goederen geleverd door een daartoe bestemde akte. Dit wordt wel de juridische levering of transport genoemd: de levering van de eigendom. De juridische levering is pas voltooid als de akte in de registers is ingeschreven. Pas dan is de eigendom overgegaan.
Als partijen een koopovereenkomst hebben gesloten, volgt daaruit de verplichting dat men moet meewerken aan de levering van de onroerende zaak. Op de verkoper rust een verplichting om te leveren. Je kunt dus niet “zo maar” weigeren om mee te werken aan de transportakte. Artikel 3:89 BW is een dwingend-rechtelijke bepaling.
Met de juridische levering is de eigendomsoverdracht voltooid. Grond en gebouwen staan ´op naam´ van de nieuwe eigenaar. Dan is het zaak dat ook de feitelijke bezitsoverdracht nog plaatsvindt. Een nieuwbakken eigenaar wil immers ook feitelijke bezitsdaden kunnen verrichten. Daartoe kent de rechtspraktijk ook wel de term feitelijke levering, waarmee de aflevering van artikel 7:9 lid 2 BW wordt bedoeld – vaak door overhandiging van de sleutels van de opstallen die op de onroerende zaak aanwezig zijn, ontruiming van en/of toegang verlenen tot een stuk grond of door uitvoering te geven aan de gemaakte afspraken.
Meestal geschiedt levering van eigendom (juridische levering) en levering van bezit (feitelijke levering) tegelijkertijd: men overhandigt bij de notaris de sleutels of heeft de over te dragen grond reeds ontruimd of de nieuwe eigenaar toegang verschaft. Als de sleutels worden overhandigd of de toegang mogelijk gemaakt op het moment dat men nog niet bij de notaris is geweest en dus ook de inschrijving in de registers nog geen feit is, is de koper wel in het feitelijke bezit gekomen van de onroerende zaak, maar mag hij zich nog geen juridische eigenaar noemen.
