Uitgangspunt is dat een erfpachter bevoegd is om het erfpachtrecht te verkopen en te leveren. Een erfpachter is in beginsel ook bevoegd om het erfpachtrecht te splitsen door een gedeelte van het erfpachtrecht te verkopen. Ter verduidelijking: splitsing van het erfpachtrecht door verkoop ziet op verkaveling van het erfpachtrecht en niet op splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten.1

Splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten komt in paragraaf 7.2 aan de orde.

Partijen kunnen in de erfpachtakte een overdrachtsbeding opnemen waarin wordt bepaald dat erfverpachter toestemming dient te verlenen voor de verkoop of splitsing (door verkoop) van het erfpachtrecht.2

De wetgever heeft dit mogelijk gemaakt vanuit de gedachte dat een erfverpachter een rechtmatig belang heeft om figuurlijk gesproken grip te houden op de persoon van de erfpachter. Hieronder is een voorbeeld van een toestemmingsbeding opgenomen.

De toestemming voor verkoop van het erfpachtrecht kan ook worden gekoppeld aan het beoogde gebruik en/of bestemming.3 In de praktijk wordt vaak in de erfpachtvoorwaarden opgenomen dat toestemming wordt verleend onder de opschortende voorwaarde dat de in erfpacht uitgegeven zaak eerst moet worden aangeboden aan de erfverpachter. Op deze manier wordt een anti-speculatiebeding gerealiseerd met goederenrechtelijke werking.4

Een overdrachtsbeding staat een eventuele executie van het erfpachtrecht door schuldeisers van de erfpachter niet in de weg, mits sprake is van een ‘echte’ executie, onderhands of in het openbaar. De erfpachter die het erfpachtrecht vervolgens in eigendom verkrijgt, is gebonden aan het toestemmingsbeding.5

Een overdrachtsbeding kan de erfpachter niet de mogelijkheid ontnemen om zijn erfpacht zonder toestemming van de erfverpachter te bezwaren met bijvoorbeeld een hypotheekrecht, erfdienstbaarheid of een recht van vruchtgebruik.6 In de erfpachtvoorwaarden kan wel worden bedongen dat het erfpachtrecht niet zonder toestemming van de erfverpachter mag worden bezwaard. Een dergelijke bepaling heeft echter geen goederenrechtelijke werking. Dit heeft tot gevolg dat een bezwaringsbeding alleen verbindend is voor de eerste erfpachter en alle rechtsopvolgers aan wie het toestemmingsvereiste in de erfpachtovereenkomst (middels een kettingbeding) is ‘doorgegeven’ (zie hoofdstuk 9).7

Relevant in dit verband is dat een overdracht van het erfpachtrecht zonder de vereiste toestemming door de erfverpachter kan worden bekrachtigd.8

Een bekrachtiging achteraf heeft tot gevolg dat de overdracht alsnog geldig wordt.