Een erfverpachter kan het erfpachtrecht opzeggen indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.1 Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen na de opzegging worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde (bijvoorbeeld de hypotheekhouder) of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staat ingeschreven.2 Het is raadzaam om in afwijking van deze wettelijke regeling in de erfpachtakte op te nemen dat de hypotheekhouder enkele dagen voor de opzegging door de erfverpachter op de hoogte moeten worden gesteld van het voornemen om het erfpachtrecht op te zeggen. Een hypotheekhouder heeft in dat geval nog de mogelijkheid om opzegging van het erfpachtrecht te voorkomen door de achterstallige canon aan de erfverpachter te voldoen. Relevant is verder dat de betekening aan de hypotheekhouder en eventueel andere beperkt gerechtigden een vereiste is voor het laten inschrijven van de opzegging van het erfpachtrecht in de openbare registers.3

Een opzegging, die niet aan de hypotheekhouder is betekend, is absoluut (dat wil zeggen in zijn geheel) nietig. Zie hiervoor onderstaande overweging van de rechtbank Zutphen van 25 maart 2009:4

Bij het opstellen van een erfpachtakte is het raadzaam om rekening te houden met het gegeven dat niet ten nadele van de erfpachter mag worden afgeweken van de hiervoor beschreven uitgangspunten.5

Het is wel mogelijk om in de erfpachtakte bepalingen op te nemen, waarin staat beschreven wat als ernstig tekortschieten wordt aangemerkt. Of er daadwerkelijk sprake is van een ernstig tekortschieten blijft echter altijd ter beoordeling van de rechter.

Een voorbeeld van een opzegging van het erfpachtrecht op grond van ernstig tekortschieten van de erfpachter, anders dan wanbetaling, is een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 10 oktober 2012 (ECLI:NL:RBROT:2012:BY0564). In deze uitspraak oordeelde de rechter als volgt:

In dit kader is van belang dat, indien partijen geen afspraken hebben gemaakt omtrent het moment van intreden van het verzuim van de erfpachter, de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek gelden. Op basis van de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek dient een erfverpachter de erfpachter eerst in gebreke te stellen alvorens het erfpachtrecht kan worden opgezegd.6

Verzuim van rechtswege treedt in de volgende gevallen in:7

• wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft;

• wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 lid 1 BW en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen;

• wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.

Indien geen van deze uitzonderingen zich voordoen, is voor het intreden van verzuim in principe een ingebrekestelling nodig.8

In beginsel treedt het verzuim in wanneer een ingebrekestelling is uitgebracht en de daarin gestelde termijn is verlopen zonder dat de schuldenaar is nagekomen.

Als sprake is van meerdere erfpachters, geldt dat de erfpachters hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de achterstallige canon. Hoofdelijke aansprakelijkheid houdt in dat de erfpachters afzonderlijk gedwongen kunnen worden om de verplichting tot betaling van de canon na te komen. Het uitgangspunt dat erfpachters hoofdelijk aansprakelijk zijn, geldt voor het geval de erfpachters gerechtigd zijn tot het gehele erfpachtrecht als ook voor het geval de erfpachters afzonderlijk tot verschillende gedeelten van het erfpachtrecht zijn gerechtigd.9 In de erfpachtakte kan ten aanzien van de hoofdelijke aansprakelijkheid een afwijkende regeling worden opgenomen. Dit kan wenselijk zijn indien sprake is van splitsing van het erfpachtrecht.10

Als sprake is van overdracht of toedeling van het erfpachtrecht zijn de erfpachter en de voormalige erfpachter hoofdelijk verbonden voor een eventuele canonachterstand die in voorafgaande vijf jaren is ontstaan en opeisbaar is.11 In de erfpachtakte kan van deze regeling tot bepaalde hoogte worden afgeweken. Een afwijkende regeling mag namelijk niet ten nadele zijn van de nieuwe erfpachter.12 Dit betekent bijvoorbeeld dat in de erfpachtakte kan worden bepaald dat de erfpachter niet aansprakelijk is voor de door voormalig erfpachter onbetaald gelaten canon. Daarnaast kan de termijn van vijf jaren worden verkort. De erfpachter kan verder de erfverpachter verzoeken een verklaring te verstrekken, waarin de erfverpachter verklaart dat de vorige erfpachter geen achterstand heeft in betaling van de canon. De erfverpachter is niet verplicht om een dergelijke verklaring af te leggen, maar als hij een verklaring aflegt, kan hij aan zijn verklaring worden gehouden.13