Elke eigenaar kan in principe besluiten om rechten van anderen op zijn of haar eigendom te vestigen, maar deze kunnen ook door verjaring ontstaan. Een erfdienstbaarheid is een recht om gebruik te mogen maken van andermans erf – meestal dat van de buren. De eigenaar van zo’n beperkt recht mag bijvoorbeeld over grond van de buurman lopen om zijn of haar eigen perceel te kunnen bereiken. De grond van de buurman is het erf, dat dienstbaar is aan de eigenaar van dit beperkte recht. Het erf van de buurman wordt het »dienende erf« genoemd, het erf van degene die het recht van erfdienstbaarheid heeft, noemen we het »heersende erf«.
Verwant aan het recht van weg is het recht van nooduitgang of doorgang. Erfdienstbaarheden kunnen ook over en weer worden gesloten – bijvoorbeeld als de eigenaren van twee aangrenzende percelen elk een stukje van hun perceel “opofferen” ten behoeve van een gangetje of steegje, opdat beiden een achterom krijgen. Dit wordt wel een spiegelbeeld-erfdienstbaarheid genoemd.
De gemeente Alkmaar ontwikkelde in 2007 plannen om een strook gemeentegrond, grenzend aan een weg, opnieuw in te richten. Direct aan de weg zouden dan parkeerplaatsen komen en naast de parkeerplaatsen een voetpad. Nu was de situatie net andersom: tussen de parkeerplaatsen en de openbare weg lag een voetpad. De parkeerplaatsen lagen op gemeentegrond maar waren al lange tijd in gebruik bij het aangrenzende schildersbedrijf. Het schildersbedrijf spande een kort geding aan om de voorgenomen werkzaamheden van de gemeente tegen te houden. Bij de rechter voerde het schildersbedrijf aan dat er door verjaring een erfdienstbaarheid was ontstaan
“bestaande uit het dulden dat [het schildersbedrijf] de strook grond gebruikt ten behoeve van het laden en lossen van goederen, uit het dulden dat [het schildersbedrijf] de strook grond gebruikt als privé-parkeerplaats, alsmede dat [het schildersbedrijf] de strook grond gebruikt ten behoeve van het bereiken van de garage.”2De eigenaar van een beperkt recht heeft bepaalde bevoegdheden, namelijk het genot van de zaak waarop het beperkte recht berust, zoals grond. Zo is het mogelijk dat iemand het recht heeft om over andermans grond naar de eigen garage te rijden: een recht van weg. Het gaat om bevoegdheden die beperkter zijn dan de bevoegdheden waarover een ‘gewone’ eigenaar kan bezitten. Immers, de eigenaar heeft het meest omvattende recht van eigendom op zijn of haar zaak.
De wetgever kent geen gesloten stelsel van erfdienstbaarheden. Als partijen besluiten om een erfdienstbaarheid te vestigen, dan zijn zij daar redelijk vrij in. De wet volstaat met de opsomming van een aantal algemene eisen. Titel 6 van Boek 5 BW kent enkele bepalingen inzake het vestigen en beëindigen van een erfdienstbaarheid. Binnen deze grenzen staat het partijen vrij een erfdienstbaarheid te vestigen, zoals het hun goeddunkt. Tegenover het voordeel van de eigenaar van het heersende erf, staat in de regel een vergoeding voor het dienende erf: de retributie. Het heersende erf betaalt dus om heersend erf te mogen zijn en daarmee vergoedt het heersende erf de schade of het ongemak dat de beperking van het eigendomsrecht van het dienende erf, met zich meebrengt.
Een erfdienstbaarheid kan van alles zijn. Wat veel voorkomt is het recht om over andermans grond te mogen lopen en/of rijden: het zogenaamde recht van overpad, recht van weg of recht van uitweg. Ook kennen we wel het recht van uitzicht of het recht om juist bij de erfgrens bomen te mogen hebben – in strijd met artikel 5:42 lid 2 BW. Het heersende erf kan als gevolg van de erfdienstbaarheid méér doen en/of méér genieten van zijn erf, dan mogelijk is als men het recht niet zou hebben. Dit betekent onder meer dat er ook erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd óf door verjaring ontstaan, ten laste van openbare gronden, dus gronden in eigendom van de overheid. Het is heel goed mogelijk dat aanwonenden – door gebruik te maken van gronden die in eigendom zijn van de overheid – méér profijt hebben van hun eigendom. Andersom is natuurlijk ook mogelijk dat de overheid een beter gebruik van zijn eigen grond kan realiseren, door beperkte rechten als erfdienstbaarheden te vestigen bij bijvoorbeeld particulieren.
Erfdienstbaarheden zijn uit hun aard bestemd om lange tijd te blijven bestaan. Het heersende en het dienende erf hebben een langdurige rechtsverhouding met elkaar. Dat kan soms tot problemen leiden, zeker als de omstandigheden er omheen wijzigen.
Omdat de inhoud van een erfdienstbaarheid per geval verschillend is, is het zo belangrijk om de precieze inhoud van een erfdienstbaarheid goed vast te leggen. De inhoud van een erf-dienstbaarheid wordt dan ook allereerst bepaald door de akte van vestiging – artikel 5:70 lid 2 BW.
Een mooi voorbeeld zijn het plaatsen van kabels en leidingen in de grond. Veelal worden deze in of langs openbare wegen geplaatst, dus in openbare grond. Soms is dat niet mogelijk – bijvoorbeeld als wegverkeer te veel trillingen zouden veroorzaken voor een bepaalde gasleiding of als er veel meer ruimte nodig is voor een leiding, dan de eigendom van de overheid kan bieden. In dat geval is een aparte leidingstrook een uitkomst. Deze strook helemaal in eigendom verkrijgen door de overheid, is soms echter ook te veel van het goede, zeker als de leiding er ‘gewoon maar moet liggen’ en er bovenop de leiding ook ruimte is voor een particuliere tuin of zelfs een akker. In dat geval vestigt de overheid een beperkt recht (een recht van opstal) om zijn leiding in andermans grond te mogen laten liggen.
