Minister De Jonge (VRO) geeft antwoord op vragen over de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 30 november 2021 over ‘Leningruil, splitsing en saneringsbesluit Vestia’. De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft de vragen gesteld.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of er eisen zijn gesteld aan de deelnemende corporaties aan de leningruil en of er deelnemende corporaties onder verscherpt toezicht stonden.
Het was voor de corporaties belangrijk om over een voldoende financiële positie te beschikken om deel te kunnen nemen aan de leningruil. Van de 284 corporaties hebben zes corporaties bericht van WSW ontvangen dat zij op grond van hun financiële positie niet deel zouden kunnen nemen. Eén corporatie onder verscherpt toezicht vanwege niet-financiële redenen heeft deelgenomen aan de leningruil.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of de sanering een risico wegneemt voor Vestia of voor het hele borgingsstelsel.
De sanering die in 2012 begon, heeft ervoor gezorgd dat Vestia geen grote aanspraak heeft hoeven doen op het borgingsstelsel als geheel. Na afloop van de sanering resteerde voor Vestia wel een grote langlopende leningportefeuille met een relatief hoge rente, met bijbehorend risico. WSW houdt risicokapitaal aan om de risico’s die voortvloeien uit het borgen van leningen voldoende af te dekken, zo ook voor Vestia. Dit kapitaal wordt door de hele sector gegarandeerd via obligoverplichtingen voor aan het WSW deelnemende corporaties. Door de leningruil is het risico dat samenhangt met de financiële positie van Vestia verlaagd en daarmee tevens het risico voor de deelnemende corporaties en de gemeenten en het Rijk als achtervangers. Dat leidde weer tot de verlaging van het aan te houden risicokapitaal met enkele honderden miljoenen. Door de splitsing zal dat verder dalen.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of met de leningruil, de splitsing en de afronding sanering het probleem rondom Vestia helemaal is opgelost of dat er een kans bestaat dat er alsnog zaken boven tafel komen die nieuwe problemen veroorzaken.
Het probleem van de leningportefeuille van Vestia is en wordt aangepakt door de structurele oplossing van leningruil en splitsing in drie sobere en gezonde corporaties. Zoals in de Kamerbrief van 8 juli 2021 (kenmerk 2021-0000351951) gemeld, zullen de drie nieuwe corporaties na enkele jaren weer meer volkshuisvestelijk kunnen gaan investeren onder de gebruikelijke voorwaarden.
De leden van de PvdA-fractie vragen zich af waarom is gekozen voor een leningruil en waarom er niet is gekozen voor een bijdrage van het Rijk om de problemen bij Vestia te verhelpen en de last niet te verplaatsen naar andere corporaties.
Zoals in de Kamerbrief van 8 juli 2021 gemeld, is de leningruil onderdeel van een integrale structurele oplossing voor Vestia, waar ook de splitsing en de overdracht van woningen in de maatwerkgemeenten deel uit maken. De leningruil is een door de sector zelf aangedragen en uitgewerkte oplossing die erg effectief bleek om de gestelde doelen te behalen waardoor verdere bijdragen niet meer nodig zouden zijn. Het besluit tot de leningruil is genomen op de algemene vergadering van Aedes van 9 februari 2021. Vervolgens is in samenwerking de leningruil verder uitgewerkt, waarbij mijn voorganger een bestuurlijk regisseur heeft aangesteld voor de procesbegeleiding om de leningruil met succes uitgevoerd te krijgen. De oplossing wordt uitgevoerd door corporaties zelf omdat het stelsel bestaat uit zelfstandige organisaties, geen publieke organisaties, met onderlinge solidariteit en gemeenten en Rijk als achtervanger. Een directe bijdrage van het Rijk aan een individuele zelfstandige stichting leidt in dit kader tot ongeoorloofde staatssteun. Het Rijk kan door middel van de afschaffing van de verhuurderheffing wel bijdragen aan de investeringscapaciteit van de sector als geheel.
De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd wat het effect is op de investeringsruimte van de corporaties die de duurdere leningen hebben overgenomen van Vestia en of er aanwijzingen zijn dat bepaalde corporaties niet meer aan hun taken kunnen voldoen vanwege de gereduceerde investeringsruimte. Daarnaast vragen zij wat 13 euro per verhuureenheid per jaar voor een periode van 40 jaar doet met de investeringscapaciteit.
In het eindrapport ‘De Gordiaanse knoop ontward’ van Advies Commissie Vestia, waarover uw Kamer op 18 januari 2021 is geïnformeerd (kenmerk 2021- 0000022815), wordt verwezen naar de gevolgen van de leningruil (die toen nog begroot werd op totaal € 1 miljard in plaats van de gerealiseerde € 700 miljoen) op de financiële positie van de individuele deelnemende corporaties. Deze worden verwaarloosbaar genoemd, blijkende uit berekeningen gedaan bij enkele corporaties. Ter vergelijking: de rentelasten per woning zijn in de sector gemiddeld ruim € 1.200 per jaar, daar komt € 13 bovenop. Het effect is daarom gemiddeld nog geen basispunt (een honderdste van een procentpunt) op de belangrijke ratio’s ICR, LTV en dekkingsratio. Omdat de ratio’s niet substantieel wijzigen, zal de leningruil niet leiden tot het niet meer uit kunnen voeren van volkshuisvestelijke taken.
De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd wat de saneringsbijdrage vanuit het Centraal Fonds Volkshuisvesting doet met de rente op geborgde leningen die vanuit het WSW verstrekt kunnen worden.
WSW borgt leningen van financiers aan woningcorporaties die deelnemer zijn van WSW. Door borg (garant) te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van corporaties, zorgt WSW ervoor dat corporaties tegen zo laag mogelijke (rente)kosten financierbaar zijn. De saneringsbijdrage was voor de corporatie Vestia. Deze bijdrage is niet bedoeld om het risicokapitaal van WSW te versterken en heeft daarmee geen directe invloed op de kredietwaardigheid van WSW. Omdat de saneringsbijdrage niets verandert aan het kredietrisico van financiers op de door WSW geborgde leningen, heeft deze bijdrage geen directe invloed op de rente op deze leningen.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd hoe erop wordt toegezien dat de drie lokale corporaties die voortkomen uit de splitsing van Vestia hun volkshuisvestelijke werkzaamheden kunnen uitvoeren. Daarnaast vroegen zij op welke wijze erop wordt toegezien dat de financiële toestand van deze te splitsen lokale corporaties gezond is en blijft, inclusief deze leningen, en wanneer de beoordeling hierover plaatsvindt. De leden van de PvdA-fractie vragen of het in de verwachting ligt dat Vestia in de kerngemeenten alsnog afstand moet doen van betaalbare woningen om de financiële positie te verbeteren.
De leningruil en splitsing zorgen ervoor dat de nieuwe corporaties sober en gezond, en daarmee borgbaar, zullen zijn. Volgens de prognoses kunnen zij enkele jaren na de splitsing weer meer volkshuisvestelijk kunnen gaan investeren. Er vindt geen verkoop van betaalbare woningen in de kerngemeenten plaats in het kader van de structurele oplossing met als doel de financiële positie te verbeteren. Daarnaast wordt de investeringsruimte voor de sector vergroot door de afschaffing van de verhuurderheffing en kan voor corporaties met een tekort aan investeringsruimte projectsteun worden ingezet.
De splitsing van Vestia en de toelating van de drie overblijvende corporaties behoeft de goedkeuring van de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW beoordeelt of er voldoende waarborgen zijn en dat de gesplitste corporaties kunnen voldoen aan de normen van WSW. De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties hun volkshuisvestelijke werkzaamheden kunnen uitvoeren. Dat toezicht vindt plaats direct vanaf het moment van splitsing, maar ook vooraf wordt de financiële continuïteit getoetst. Evenals de andere corporaties, zullen deze drie lokale corporaties vallen onder het toezicht van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en WSW. Zie ook het antwoord hierna over de vormgeving van het toezicht.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd hoe de huidige leningen worden verdeeld en gedragen door de nieuwe corporaties en op welke wijze de Kamer over de splitsing op de hoogte wordt gehouden. De leden van de CDA-fractie hebben gevraagd of Vestia op schema ligt om de splitsing nog dit jaar te realiseren.
Het uitgangspunt is dat de drie nieuwe corporaties sober en gezond zullen zijn en op termijn over voldoende investeringscapaciteit beschikken. Op dit moment werkt Vestia de precieze verdeling van de huidige leningen uit in het kader van de voorbereiding van de splitsing. Vestia betrekt andere partijen nauw bij het voorbereiden en uitvoeren van de splitsing, als onderdeel van de afgesproken structurele oplossing, en ligt hierbij op schema. Net zoals bij eerdere stappen in de structurele oplossing, zal de Kamer op de hoogte worden houden van de ontwikkelingen.
Daarnaast hebben de leden van de VVD-fractie gevraagd of de regering kan toelichten op welke manier wordt voorkomen dat in de toekomst een dergelijke situatie kan ontstaan bij de drie lokale woningcorporaties die voortkomen uit de splitsing en bij andere woningcorporaties, en welke maatregelen zijn genomen en welke instantie of aangewezen functie zal hierop toezien.
Mede naar aanleiding van de situatie zo’n tien jaar geleden bij Vestia is een parlementaire enquête woningcorporaties uitgevoerd. Daarna volgden een aanscherping van de Woningwet en versterking van het toezicht. Dat toezicht wordt uitgevoerd door het WSW en de Aw. Zij hanteren een gezamenlijk kader voor de beoordeling van elke individuele corporatie. De beoordeling vindt in essentie plaats op het financial risk (financiële ratio’s) en businessrisk op 24 toetspunten. Vervolgens wordt door een risicoclassificatiematrix bepaald of, en onder welke voorwaarden, een corporatie borgbaar is. Corporaties met een hoog geborgd leningenvolume en hoog risicoprofiel krijgen eerder te maken met beperkingen bij het aantrekken van nieuwe geborgde leningen en/of nadere voorwaarden die WSW hieraan stelt dan andere corporaties.
De leden van de ChristenUnie-fractie hebben gevraagd of er afspraken zijn gemaakt tussen Vestia en de ondersteunende woningcorporaties over de (verdeling van de) mogelijke opbrengsten van de lopende procedures met enkele banken. De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of de regering kan aangeven hoe wordt omgegaan met de situatie als de lopende procedures met banken anders verlopen dan ingeschat en op welke manier deze lopende procedures worden overgenomen door de drie lokale corporaties die ontstaan uit Vestia na de splitsing.
Het uitgangspunt van de sinds vorig jaar ingezette structurele oplossing is dat de procedures onverkort doorgang kunnen blijven vinden en dat een eventuele opbrengst toekomt aan de drie sobere en gezonde woningcorporaties die voortkomen uit Vestia. De uitvoering hiervan is onderdeel van het splitsingsproces waar Vestia aan werkt.
De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of de regering kan toelichten wanneer de Kamer zal worden geïnformeerd over de stand van zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten en hoe dit proces verder verloopt. Ook de leden van de CDA-fractie en de leden van de ChristenUnie-fractie vroegen naar de stand van zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten (Brielle en Zuidplas).
De leden van de ChristenUnie-fractie hebben gevraagd wat bewoners merken van deze eigendomsoverdracht en of er iets voor hen verandert op de korte, en (mogelijk) op de lange termijn.
Op 11 maart jl. is een brief “Wetsvoorstel tot wijziging van het saneringskader in de Woningwet” (kenmerk 2022-0000095434) verstuurd waarin wordt ingegaan op de stand van zaken in de maatwerkgemeenten. Als bijlage is het eindrapport van de bestuurlijk regisseur meegestuurd. Daarin is toegelicht dat de overdracht in vier van de zes maatwerkgemeenten is afgerond en dat Brielle en Zuidplas zich in vergevorderd stadium bevinden. Voor huurders betekent dit dat er woningen worden overgedragen aan partijen die meer financiële armslag hebben dan Vestia voor hun volkshuisvestelijke prestaties en dat er woningen behouden blijven voor de sociale woningvoorraad.
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
Hugo de Jonge
