ANTWOORD
Het antwoord op de laatste vraag is volmondig JA.De realiteit is dat dit niet altijd voldoende of niet correct gebeurt, terwijl de doelgroep van het Nationaal Woning Waarde Instituut (NWWI) geldverstrekkers, intermediairs en consumenten graag wil weten wat de impact is van de erfpacht op de marktwaarde van de woning. In het model taxatierapport woonruimte april 2018 van het NWWI wordt onder nadere gegevens gevraagd naar de belangrijkste erfpachtgegevens (onderdeel G2). Bij de onderbouwing van het waardeoordeel geeft de taxateur aan of de waardering is gebaseerd op objectvergelijking of niet en kan daar een nadere toelichting geven (onderdeel L).Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde van een woning op erfpacht te bepalen.Wanneer de markt van woningen op erfpacht lokaal voldoende groot en courant is met vergelijkbare erfpachtvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld in Amsterdam en Den Haag) kan op basis van de vergelijkingsmethode worden getaxeerd. Bij de objectvergelijking moeten behalve op de gebruikelijke zaken als oppervlakte / inhoud, bouwkundige staat, onderhoudstoestand en inrichtingsniveau ook rekening worden gehouden de canon (wel of niet afgekocht, wel of geen herziening mogelijk).Wanneer de markt van woningen op erfpacht klein is of wanneer de woning op sterk afwijkende erfpachtvoorwaarden in erfpacht is uitgegeven (zoals grond en opstal gezamenlijk), is de directe vergelijkingsmethode niet geschikt. De marktwaarde zal dan worden berekend op basis van een inkomstenmethode, zoals een discounted cashflow methode waarin de netto contante waarde van de verschuldigde canon en de eindwaarde contant worden gemaakt. De parameters die daarvoor worden gebruikt zijn onder meer de canon (rekening houdend met indexering of herziening), de resterende duur, de situatie bij einde erfpacht en de beperkingen die met de erfpacht samenhangen (depreciatie).
