Hoe wordt de waarde voor een woning bepaald waarbij de grond in erfpacht werd gegeven?

Vraag

Hoe wordt de waarde bepaald voor een woning waarbij de grond in erfpacht werd gegeven? En wat indien de opstal en grond in erfpacht worden gegeven?

Moet de taxateur rekening houden met de last van erfpacht in zijn taxatierapport waardoor de marktwaarde van een woning met erfpacht lager zou geschat worden dan een woning (zelfde buurt en object) zonder erfpacht? In de taxatierapporten van de NWWI is dit niet duidelijk en volgens mij niet in rekening gebracht.

Antwoord

Het antwoord op de laatste vraag is volmondig JA.

De realiteit is dat dit niet altijd voldoende of niet correct gebeurt, terwijl de doelgroep van het Nationaal Woning Waarde Instituut (NWWI) – geldverstrekkers, intermediairs en consumenten – graag wil weten wat de impact is van de erfpacht op de marktwaarde van de woning. In het model taxatierapport woonruimte april 2018 van het NWWI wordt onder nadere gegevens gevraagd naar de belangrijkste erfpachtgegevens (onderdeel G2). Bij de onderbouwing van het waardeoordeel geeft de taxateur aan of de waardering is gebaseerd op objectvergelijking of niet en kan daar een nadere toelichting geven (onderdeel L).

Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde van een woning op erfpacht te bepalen.

  • Wanneer de markt van woningen op erfpacht lokaal voldoende groot en courant is met vergelijkbare erfpachtvoorwaarden (zoals bijvoorbeeld in Amsterdam en Den Haag) kan op basis van de vergelijkingsmethode worden getaxeerd. Bij de objectvergelijking moeten behalve op de gebruikelijke zaken als oppervlakte / inhoud, bouwkundige staat, onderhoudstoestand en inrichtingsniveau ook rekening worden gehouden de canon (wel of niet afgekocht, wel of geen herziening mogelijk).

  • Wanneer de markt van woningen op erfpacht klein is of wanneer de woning op sterk afwijkende erfpachtvoorwaarden in erfpacht is uitgegeven (zoals grond en opstal gezamenlijk), is de directe vergelijkingsmethode niet geschikt. De marktwaarde zal dan worden berekend op basis van een inkomstenmethode, zoals een discounted cashflow methode waarin de netto contante waarde van de verschuldigde canon en de eindwaarde contant worden gemaakt. De parameters die daarvoor worden gebruikt zijn onder meer de canon (rekening houdend met indexering of herziening), de resterende duur, de situatie bij einde erfpacht en de beperkingen die met de erfpacht samenhangen (depreciatie).

Toelichting

Het is belangrijk om juridisch goed te duiden wat in erfpacht wordt gegeven. Een onroerende zaak kan in erfpacht worden uitgegeven, waarna de erfpachter het genotsrecht heeft op de onroerende zaak. Door de natrekkingsregel van artikel 3:3 BW maakt de woning die onderdeel is van de onroerende zaak ook onderdeel uit van dat genotsrecht. De waarde van het erfpachtrecht is onder meer afhankelijk van wat in de erfpachtvoorwaarden overeen is gekomen met betrekking tot de canon en de opstal.

Meest gebruikt is het model dat er een canon wordt betaald over de grondwaarde en heeft de erfpachter bij uitgifte voor de opstal een koopprijs betaald (of deze zelf gebouwd en gefinancierd). Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter op grond van artikel 5:99 BW recht op een vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen (check de erfpachtvoorwaarden: onder oud BW bestond geen wettelijk recht op vergoeding en voor niet-woningen kan het recht op vergoeding worden uitgesloten).

Een veel minder voorkomende situatie is dat de canon wordt berekend over de waarde van de gehele onroerende zaak (grond en opstal), waarbij de erfpachter bij uitgifte geen koopprijs voor de opstal betaald en bij einde erfpacht ook geen recht heeft op een vergoeding van de waarde van de gebouwen, werken en beplantingen.

Kortom: de taxatie van een woning op erfpacht zonder grondig kennis te hebben genomen van de canon en de erfpachtvoorwaarden is geen goede taxatie!!

Datum: 6 November 2018