Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb
0

Is een vergunningplicht voor kamerverhuur alleen toegestaan voor goedkopere woningen?

Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad in een huisvestingsverordening bepalen dat het verboden is om woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten (kamerverhuur) of te verbouwen tot twee of meer woonruimten zonder vergunning van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad moet in dat geval dan ook de afwegingscriteria om een vergunning te weigeren/verlenen in de verordening vastleggen.

7 september 2021

Jurisprudentie – Samenvattingen

In de uitspraak van 23 juni 2021,is de vraag aan de orde of bij het instellen van een vergunningplicht voor kamerverhuur leefbaarheid een rol kan spelen. De Afdeling oordeelt, kort gezegd, dat leefbaarheid wel een rol kan spelen bij de vraag of de vergunning kan worden verleend, maar geen aanleiding kan zijn voor opnemen van zo’n vergunningplicht. Lees in dit blog wat de uitspraak betekent voor gemeenten die woningvorming en verkamering willen beperken.

Les voor de praktijk: Leefbaarheidsaspecten regelen via het bestemmingsplan/ omgevingsplan

Als de regels wenselijk zijn vanuit het voorkomen van schaarste aan goedkope woonruimte is een huisvestingsverordening de aangewezen plaats voor regulering, nu het behoud van de goedkope woonruimtevoorraad uitputtend wordt geregeld in de Huisvestingswet. 

Als het gaat om leefbaarheid (vaak het motief om voor duurdere woningen een vergunningplicht op te nemen) moet een andere route worden bewandeld nu de Huisvestingswet volgens de Afdeling geen ruimte biedt voor een vergunningstelsel op grond van leefbaarheidsmotieven. In dat kader is het volgende van belang. Leefbaarheid is (in ieder geval wel) een aspect dat zonder meer in een bestemmingsplan geregeld kan worden. In veel bestemmingsplannen komen nu al regels voor met betrekking tot verkamering. Met een facetbestemmingsplan kan voor alle bestemmingsplannen binnen een gemeente (alsnog) worden voorzien in regels met betrekking tot het bewonen van, het splitsen en/of verkameren van woonruimte. Ook in een omgevingsplan kunnen regels worden gesteld met betrekking tot woningvorming en verkamering. Kortom, als de regels voor verkamering en woningvorming wenselijk zijn met het oog op de leefbaarheid kan dat worden geregeld in een bestemmingsplan/omgevingsplan.

Casus

De uitspraak is gedaan naar aanleiding van de weigering van het college van B&W van Nijmegen een vergunning te verlenen voor de verkamering van een aantal panden. In de Nijmeegse huisvestingsverordening was zo’n vergunningplicht opgenomen voor alle woningen tot een waarde gelijk aan de NHG-grens (momenteel € 325.000) en voor woningen in bepaalde wijken, waarbij er geen maximale woningwaarde geldt. Volgens de Afdeling heeft de gemeente met onderzoek voldoende aangetoond dat een vergunningplicht voor de woningen onder de NHG grens noodzakelijk is om een tekort aan schaarse (goedkope) woonruimte in Nijmegen tegen te gaan. Voor de duurdere woningen had de raad de vergunningplicht gemotiveerd met het oog op de leefbaarheid. Het ging daarbij om wijken waarbij de leefbaarheid al onder druk stond. In de meeste situaties heeft verkamering/omvorming naar meerdere woonruimten namelijk een negatieve impact op de leefbaarheid in de buurt en op de kwaliteit en prijsontwikkeling van de woningen.

Zoals gezegd, volgens de Afdeling mag leefbaarheid niet de reden zijn voor het opnemen van de vergunningplicht en mag alleen het tegengaan van woningtekorten aanleiding vormen om kamerverhuur vergunningplichtig te maken. De Afdeling verwijst daarbij naar artikel 2 van de Huisvestingswet dat bepaalt dat de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Verder verwijst de Afdeling naar een passage uit de parlementaire geschiedenis waar is aangegeven dat de aanwijzing van de categorieën woonruimte waarop deze vergunningplicht van toepassing is, gericht moet zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt.

Kanttekeningen

Naar onze mening zou je dit ook anders kunnen zien. Zo is in de parlementaire geschiedenis aangegeven dat het motief op grond waarvan het vergunningvereiste met betrekking tot onder meer verkamering in het leven kan worden geroepen niet is beperkt tot bestaande of te duchten woningnood, maar ook met het oog op de leefbaarheid kan worden geëist (zie TK 2013/14, 33797, 3, p. 9 en TK 2009/10, 32271, 3, p. 52).

Bovendien sluit de Afdeling – in navolging van de parlementaire geschiedenis – niet uit dat de schaarste aan (goedkope) woonruimte zodanig kan zijn en tot zulke onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt dan wel dreigt te leiden, dat het noodzakelijk is ter bestrijding van die effecten ook in te grijpen in het duurdere prijssegment (zie r.o. 5.5). Dat moet volgens de Afdeling dan wel goed worden gemotiveerd (zie ook ABRS 29 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1161). Dat doet de vraag rijzen hoe dat dan moet worden gemotiveerd. Als er geen schaarste is aan die duurdere woningen maar die duurdere woningen vanwege schaarste aan studentenwoningen en/of woningen voor arbeidsmigranten worden verkamerd, dan zal dat ingrijpen in het duurdere prijssegment al snel wenselijk zijn juist met het oog op leefbaarheid. Een toenemende druk op de leefbaarheid kan dan een onevenwichtig en onrechtvaardig effect zijn van een tekort aan goedkope woonruimte.

Uitspraak en de gemeentelijke praktijk

De uitspraak sluit helaas niet aan bij de wens van veel gemeenten om paal en perk te stellen aan verkamering. Ook (malafide) uitzendbureaus voor migranten kunnen nog steeds duurdere woningen opkopen en voor hoge prijzen verhuren aan arbeidsmigranten. Een gemeente kan dergelijke ontwikkelingen kennelijk geen halt toeroepen via de huisvestingsverordening op grond van leefbaarheid. 

AKD

Artikel delen