Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb

De gedwongen sluiting van het gehuurde vanwege COVID-19; wel of geen huurprijsverlaging?

De vraag of gedwongen sluiting van een horecabedrijf vanwege de coronacrisis een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is door de rechter nog niet onomstotelijk beantwoord. Eerder schreef ik met mijn collega Indira Stolze een blog over de ‘corona-uitspraak’ van 27 mei 2020, waarin de kort geding rechter voor het eerst oordeelde dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een noodzakelijke overheidsmaatregel een gebrek oplevert in de zin van de wet. De rechter overwoog in die uitspraak dat de coronamaatregelen het gebruik van de zaak hinderen, waardoor huurders op grond van de artikelen 7:204 lid 2 jo. 7:207 BW in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

13 juli 2020

Jurisprudentie – Samenvattingen

Europees hof

Sindsdien is een groot aantal vergelijkbare gevallen aan kort geding rechters voorgelegd. De inzet daarbij was de vraag of de huurpenningen gedurende de coronacrisis volledig doorbetaald moeten worden. Dit heeft geleid tot onder meer interessante uitspraken van de kortgeding rechter van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906) en de kantonrechter te Amsterdam van 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914). Opvallend is dat de rechters in deze uitspraken niet tot hetzelfde oordeel komen over de vraag of de gedwongen sluiting van een horecabedrijf een gebrek oplevert.

De lijn van de kort geding vonnissen laat vooralsnog (per eind juni 2020) het volgende beeld zien:

  • Gedwongen sluiting wegens COVID-19 levert doorgaans een gebrek op in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. (NB. in de nieuwere versies van het ROZ-model is de aanspraak op huurprijsvermindering, art. 7:207 BW, standaard uitgesloten.);

  • COVID-19 levert volgens een meerderheid van de kort geding rechters een onvoorziene omstandigheid op. De gevolgen daarvan rechtvaardigen mogelijk een (tijdelijke) huurprijsvermindering/huurkorting. Volgens de kantonrechter Amsterdam, zie vonnis 10 juni 2020, is een beoordeling van maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, en ook de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen nodig;

  • Een beroep op overmacht slaagt niet, betalingsonmacht behoort tot de risicosfeer van huurder.

Verder blijkt vooralsnog uit de uitspraken in kort geding dat voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden in ieder geval een goede cijfermatige onderbouwing en uitleg van het omzetverlies gedurende de coronacrisis is vereist. De beoordeling van de vraag of, en zo ja in welke mate, en voor welke periode herstel van het evenwicht tussen de prestaties plaats dient te vinden, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval en zal door de bodemrechter – die de zaak in volle omvang behandeld - beoordeeld worden. De uitkomst daarvan is onzeker. Juist omdat de uitkomst in een bodemprocedure ongewis is, doen partijen er verstandig aan om eerst met elkaar in gesprek te gaan over een (tijdelijke) huurkorting alvorens een procedure te starten.

In dit blog ga ik nader in op de overwegingen in hiervoor genoemde uitspraken en leg ik uit waarom de uitspraak van 3 juni 2020 vooralsnog een vreemde eend in de bijt lijkt te zijn in het licht van de uitspraken tot eind juni 2020.

Uitspraak van 3 juni 2020

Horecabedrijf Urbana heeft in 1998 een huurovereenkomst gesloten met verhuurder voor de huur van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW. Urbana is sinds half maart gedwongen gesloten in verband met de coronacrisis en vordert in dat kader vermindering dan wel opschorting van de huurprijs wegens verminderd huurgenot. De gevolgen van deze crisis zouden niet voor haar rekening moeten komen.

Geen geslaagd beroep op overmacht

De kort geding rechter overweegt dat de coronacrisis geen geslaagd beroep op overmacht rechtvaardigt, omdat de sluiting van de bedrijfsruimte op zichzelf niet de betaling van de huurprijs (de prestatie zelf) belemmert. Betalingsonmacht levert in beginsel geen geslaagd beroep op overmacht op (r.o. 6.1). Dit oordeel is mijns inziens juist en in lijn met de jurisprudentie.

Geen gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW

Vervolgens bekijkt de kort geding rechter of sprake is van een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW. Hij overweegt onder verwijzing naar HR 27 april 2012 ECLI:NL:HR:2012:BV7337 en de parlementaire geschiedenis, dat ook een wettelijk voorschrift kan vallen onder omstandigheden die gebruik van het gehuurde verbieden of inperken en daarom een gebrek kan opleveren (r.o. 6.2). De voorzieningenrechter overweegt echter dat de gedwongen sluiting een aan huurder (Urbana) toe te rekenen omstandigheid is en dus geen gebrek oplevert. Dit oordeel wijkt af van de (voor de hand liggende) lijn die rechters in vergelijkbare gevallen tot nu toe hebben gevolgd. De voorzieningenrechter geeft hiervoor twee redenen:

  • Contractueel is het risico voor de vergunningen die benodigd zijn voor de exploitatie van het gehuurde krachtens de ROZ-bepalingen bij huurder gelegd. Uit deze bepalingen volgt dat de huurder ervoor zorg dient te dragen dat hij de over de voor de uitoefening van het bedrijf benodigde vergunningen beschikt. Intrekking daarvan kan niet leiden tot enige actie tegen de verhuurder, aldus de voorzieningenrechter.

    Naar mijn oordeel strekken deze bepalingen niet zover dat een algehele beperking om het gehuurde open te stellen voor rekening van huurder komt. De ROZ-bepalingen kennen een tweedeling in de bestemmingsclausule. Huurder is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen voor de contractuele bestemming (zoals bedoeld in art. 1.3 van de hok). Verhuurder is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen voor de uitoefening van het gehuurde als bedrijfsruimte (zoals bedoeld in art. 1.1 van de hok). Ik meen dat een algehele beperking om het gehuurde open te stellen niet krachtens de ROZ-bepalingen voor rekening van de huurder komt.

  • De voorzieningenrechter overweegt verder ‘ook is verdedigbaar’ dat de van overheidswege gedwongen sluiting een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de verkeersopvattingen voor rekening van Urbana komt. De voorzieningenrechter verwijst daarbij naar het Amicitia-arrest (HR 1 februari 2008 ECLI:NL:HR:2008:BB8098).

    De onderhavige zaak kan volgens mij echter niet één op één gelijk worden gesteld met deze klassieker, omdat het in het geval van de coronacrisis niet gaat om tegenvallende bezoekersaantallen in relatie tot de meer subjectieve (omzet-)verwachtingen van de huurder, maar om een sluiting van overheidswege die veroorzaakt dat er in het geheel geen klandizie meer mogelijk is.

Uitspraak van 11 juni 2020

Juist de laatste overweging van de voorzieningenrechter in de Rechtbank Overijssel staat in contrast met het kort geding vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020. In deze uitspraak geeft de kantonrechter, mr. Y.A.M. Jacobs, uitvoerig weer waarom de coronacrisis geen beroep op overmacht ten aanzien van de betaling van de huur rechtvaardigt, maar wél als onvoorziene omstandigheid kwalificeert alsmede een gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

Geen geslaagd beroep op overmacht, wel onvoorziene omstandigheid art. 6:258 BW

Ook in deze zaak slaagt het beroep op overmacht niet. De prestatie zelf, betaling van de huur, wordt immers niet door de coronacrisis belemmerd (r.o. 3.4).

Daarentegen is volgens de kantonrechter wel sprake van een onvoorziene omstandigheid ex art. 6:258 BW, omdat partijen de coronacrisis en haar gevolgen niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Partijen hebben volgens de kantonrechter bij het sluiten van de huurovereenkomst niet voor ogen gehad dat zich een ‘wereldwijde gezondheidscrisis’ zou voordoen, die bovendien nationale en internationale overheidsmaatregelen zou geven die het gebruik van (een groot deel) van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en feitelijk onmogelijk zou maken of ernstig zou belemmeren (r.o. 3.5). Ook de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen geven niet dat een crisis van deze aard en omvang voor rekening van de huurder zou moeten komen. De kantonrechter maakt hierbij de interessante vergelijking met de financiële crisis van 2008, die niet als onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW wordt aangemerkt (r.o. 3.5). De daarmee gepaard gaande omzetdaling wordt als ondernemersrisico beschouwd.

Wel een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW

De kantonrechter overweegt, net als de voorzieningenrechter in de Urbana uitspraak hiervoor, dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW kan opleveren. De kantonrechter verwijst daarvoor expliciet naar de parlementaire geschiedenis bij het artikel, waaruit volgt dat elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot daarvan beperkt een gebrek vormt, ook een ‘(onvoorziene) overheidsmaatregel’ (Kamerstukken II 1999/00 26089, nr. 6, p. 9). Het huurgenot vormt in dit geval volgens de kantonrechter de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren (r.o. 3.6). Nu deze beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, hoefde de volgens de kantonrechter niet te verwachten dat het huurgenot zou worden aangetast door een ‘crisis van dit formaat’.

Anders dan de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, kan volgens de kantonrechter Amsterdam de coronacrisis niet aan de huurder worden toegerekend volgens de verkeersopvattingen (art. 6:75 BW). Ook hier verwijst de kantonrechter naar het Amicitia-arrest, maar motiveert juist waarom de omstandigheden in die uitspraak afwijken van het onderhavige geval. Het Amicitia- arrest houdt namelijk niet in dat ‘tegenvallende bezoekersaantallen categorisch voor rekening van de huurder’ blijven. Dit is zeker niet het geval wanneer het wegblijven van bezoekers wordt veroorzaakt door een wereldwijde pandemie met daarbij behorende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde onmogelijk maken dan wel ernstig belemmeren (r.o. 3.7). Kortom, in ogenschijnlijk dezelfde omstandigheden toch een andere toepassing van het Amicitia-arrest.

De kantonrechter keert vervolgens terug naar het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Zij overweegt dat de kern van dit leerstuk een fundamentele verstoring van het evenwicht van de (huur)overeenkomst is. Dit verstoorde evenwicht kan hersteld worden door de overeenkomst met behulp van art. 6:258 BW te wijzigen of te ontbinden. Omdat geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat ‘de tegenvaller’ in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, maar deze dient over partijen te worden verdeeld. Hierbij speelt het feit dat sprake is van een gebrek een grote rol: dit onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan de verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds is het vanwege de coronacrisis ook niet redelijk de betalingsverplichting van huurder te verlagen tot nihil vanwege de afwezigheid van huurgenot als gevolg van het gebrek. De kantonrechter komt tot de conclusie dat in beginsel als redelijk richtsnoer kan worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over huurder en verhuurder wordt verdeeld. Hierbij dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken, waaronder de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen (r.o. 3.8).

Tot slot

De kantonrechter tracht in de uitspraak van 11 juni 2020 de wederzijdse prestaties weer in balans te brengen na de verstoring wegens onvoorziene omstandigheden. De rechter poogt beide partijen tegemoet te komen in een situatie die zij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hadden (kunnen) voorzien. Duidelijk een andere insteek dan de Urbana-uitspraak van 3 juni 2020, waar de huurder geheel in het ongelijk werd gesteld nu de coronacrisis naar het oordeel van de voorzieningenrechter in dat geval voor rekening en risico van de huurder kwam. Opvallend is dat in de Urbana-uitspraak het leerstuk onvoorziene omstandigheden niet aan de orde kwam. Overigens valt de ‘harde’ lijn van de voorzieningenrechter in de Urbana-uitspraak wel enigszins te nuanceren, omdat ter zitting al een ‘redelijke oplossingsrichting’ leek te zijn voorgesteld en de voorzieningenrechter in de uitspraak expliciet aandringt op nader overleg tussen partijen (r.o. 6.3).

Hoe nu verder?

De rechtspraak zoals hiervoor besproken en de daarna gewezen kort geding vonnissen, betreffen voorlopige beoordelingen. De lijn in deze kort geding vonnissen laat weliswaar zien dat de gedwongen sluiting doorgaans wel een gebrek oplevert, maar de aanspraak op huurprijsvermindering is vaak contractueel uitgesloten. Het merendeel van de voorzieningenrechters oordeelt – desgevraagd – dat COVID-19 een onvoorziene omstandigheid oplevert. De gevolgen daarvan rechtvaardigen mogelijk een tijdelijke huurkorting voor de huurder, maar daarvoor is een bodemprocedure doorgaans vereist waarvan de uitkomst onzeker is.

Intussen laat de praktijk zien dat huurders en verhuurders in overleg tot allerlei creatieve oplossingen komen. De huurder krijgt de tijdelijke verlichting die in veel gevallen zo hard nodig is, maar de oplossingen hoeven er niet persé toe te leiden dat huurpenningen definitief kwijtgescholden worden.

Artikel delen