Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb

Actualiteiten overheidsprivaatrecht – januari 2020

Het overheidsprivaatrecht is voortdurend in beweging. Wij zetten daarom maandelijks de belangrijkste jurisprudentie op een rij. Deze maand onder meer een lesje in gebreke stellen door de Hoge Raad, overwegingen van het Hof Amsterdam over ‘landjepik’ van gemeentegrond, een verplichting op grond van de redelijkheid en billijkheid om gemiste huurinkomsten te betalen door vertraging in het sloopproces en aansprakelijkheid vanwege het missen van een kans op een beter resultaat in onderhandelingen door onjuiste inlichtingen van de overheid.

10 februari 2020

Niks aannemen, gewoon ingebrekestelling sturen

In het contractenrecht kan je als schuldeiser vaak pas remedies (zoals ontbinding) tegen een tekortschietende schuldenaar ‘inzetten’ als deze schuldenaar in verzuim is. Verzuim kan langs verschillende wegen intreden (art. 6:81 BW), maar hoofdregel is dat schuldeiser de schuldenaar een ingebrekestelling moet sturen (art. 6:82 BW). Verzuim is in een aantal gevallen ook zonder ingebrekestelling mogelijk. Denk daarbij aan de situatie dat een fatale termijn voor nakoming is overeengekomen en verstreken en de situatie waarin schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze tekort gaat schieten (art. 6:83 sub a & c BW). Dat het gevaarlijk is om ervan uit te gaan dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt, bleek weer in dit arrest van de Hoge Raad. Neem dus niet aan dat sprake is van verzuim, maar stuur ‘gewoon’ een ingebrekestelling (eventueel met de opmerking ‘indien en voor zover u al niet in verzuim verkeert’).

Handelingen die voortvloeien uit een bouwvergunning leiden niet tot bezit

In een arrest van 7 januari 2020 oordeelt het Hof Amsterdam dat (i) het bestraten van een strook grond om als inrit voor de garage te kunnen fungeren en (ii) het dagelijks gebruiken van de strook grond voor parkeren niet als bezitsdaden kunnen worden aangemerkt. Dit kwam onder andere doordat deze handelingen uit een verkregen vergunning voor de bouw van een garage voortvloeiden, waaruit volgens het hof naar verkeersopvattingen geen wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Dit geldt temeer, nu het om een perceel van een particuliere eigenaar gaat dat aan gemeentegrond grenst. Die situatie kan niet zonder meer op één lijn worden gesteld met het geval dat twee percelen van particulieren aan elkaar grenzen. Publieke grond wordt namelijk – al dan niet oogluikend toegestaan – door particulieren benut voor publieke doeleinden, zoals het mogelijk maken van parkeergelegenheid.

De verplichting om een reële prijs te betalen voor Wmo-voorzieningen

Gemeenten zijn op grond van artikel 2.6.6 Wmo 2015 en artikel 5.4 Uitvoeringsbesluit Wmo 2015 gehouden om een reële prijs te betalen voor Wmo-voorzieningen. Uit een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden volgt dat deze verplichting ook geldt wanneer een gemeente gebruik maakt van een open house procedure om Wmo-voorzieningen in te kopen. Volgens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden moet de reële prijs (mede) worden gebaseerd op loonstijgingen van de werknemers van de aanbieders conform de cao-lonen die van toepassing zijn. Er bestaat geen wettelijke verplichting voor gemeenten om gebruik te maken van de door Actiz en Zorgthuis.nl ontwikkelde en door VNG aanbevolen rekentool. De rekentool is wel een objectiveerbaar middel om tot vaststelling van reële prijzen te komen.

Gemiste huurinkomsten door vertraging in sloop/-nieuwbouw

Een woningcorporatie en projectontwikkelaar hebben een overeenkomst gesloten. Daarin hebben zij afgesproken dat de woningcorporatie woningen om niet aan de projectontwikkelaar ter beschikking stelt, zodat hij die kan slopen en nieuwbouw kan realiseren. Voor de huurderving gedurende de periode sloop - oplevering nieuwbouw, betaalt de projectontwikkelaar een vergoeding. De woningen zijn al in oktober 2012 ontruimd. De sloop wordt echter pas in september 2019 uitgevoerd. De overeenkomst verplicht de projectontwikkelaar niet om een vergoeding te betalen voor de periode ontruiming - sloop. Toch oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de projectontwikkelaar over die periode schadeplichtig is jegens de woningcorporatie. De strekking van de overeenkomst is namelijk dat de woningcorporatie – in zekere zin als “goede buur” – haar medewerking aan het plan verleent en uitgangspunt is dat de woningcorporatie daardoor geen schade lijdt. Ook is het moment van ontruiming tussen woningcorporatie en projectontwikkelaar afgestemd.

Formele rechtskracht van sluitingsbevel, maar toch geen ontruiming van een woning

In een woning was wat cocaïne, twee telefoons die aan het drugsnetwerk gekoppeld konden worden en contant geld gevonden. De burgemeester heeft daarop de woning gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Als gevolg daarvan heeft de verhuurder de huurovereenkomst onmiddellijk buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW en vordert in kort geding ontruiming van de woning. De procedure over het 13b-sluitingsbesluit loopt op het moment van dit arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden nog bij de Afdeling, maar tot op dat punt heeft de bestuursrechtelijke procedure nog niet tot aantasting van het besluit geleid. Desondanks wil het Hof de gevorderde ontruiming niet in kort geding toewijzen. Volgens het Hof is het namelijk onzeker of het sluitingsbevel bij de Afdeling stand zal houden en het betwijfelt ook of een bodemrechter de ontbinding van de verhuurder niet disproportioneel zal achten.

Overheidsinformatie die leidt tot een slechtere onderhandelingspositie

Begin januari 2020 heeft de Rechtbank Den Haag vonnis gewezen in de zaak over de vliegramp in Faro. Volgens de rechtbank heeft de toenmalige Raad voor de Luchtvaart onzorgvuldig en onrechtmatig gehandeld jegens de slachtoffers en hun nabestaanden. De Raad heeft te stellige conclusies getrokken en onjuiste en/of onvolledige informatie over de oorzaak van het ongeval verstrekt. Punt van discussie was namelijk of de primaire oorzaak van het ongeval was gelegen in weersomstandigheden of menselijke fouten. De rechtbank stelt vast dat eisers hierdoor de kans op een beter resultaat in hun onderhandelingen met Martinair is ontnomen. De rechtbank stelt de omvang van deze kans vast op 20%. De Staat moet dus 20% van de resterende schade vergoeden, dat wil zeggen, van de schade voor zover Martinair die nog niet heeft vergoed en voor zover die blijft onder de aansprakelijkheidslimiet uit het Verdrag van Warschau.

Factuur te lang bewaard? Vordering (mogelijk) verjaard

In 2006 sluiten gemeente en ontwikkelaar een exploitatieovereenkomst waarin is opgenomen dat de ontwikkelaar een exploitatiebijdrage moet betalen binnen één maand nadat de gemeente de factuur heeft toegezonden. De factuur kan pas rechtsgeldig worden verzonden na inwerkingtreding van de exploitatieovereenkomst en levering van de gronden die zijn betrokken in de exploitatie. Deze levering vindt plaats in december 2007, maar de factuur wordt pas verzonden in april 2016. De vraag luidt dan of de vordering van de Gemeente tot betaling van de exploitatiebijdrage inmiddels is verjaard (ex art. 3:307 BW). Het Hof Den Haag legt de exploitatieovereenkomst zodanig uit dat partijen de opeisbaarheid van de vordering van de gemeente afhankelijk hebben gesteld van twee voorwaarden: het van kracht zijn van de overeenkomst en de levering van de grond. Aangezien in 2007 aan deze twee voorwaarden is voldaan, liep de verjaringstermijn af in 2012. De vordering van de gemeente is dus verjaard.

Een bijdrage voor een bestemmingswijziging in ‘wonen’

Een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaat over de vraag of inwoners van de gemeente Losser ten onrechte hebben betaald voor een bestemmingswijziging. Het hof vindt van niet. De inwoners hebben met een projectontwikkelaar afgesproken dat zij een financiële bijdrage zouden betalen waardoor de bestemmingsplanwijziging kon worden gerealiseerd. De gemeente heeft daarbij geen doorslaggevende rol gespeeld, geen onjuiste informatie verstrekt en ook overigens niet onrechtmatig gehandeld. Hierbij geeft het hof uitleg aan een uitspraak van de Afdeling over de weigering van de gemeente om de bestemming van de percelen van zogenoemde ‘freeriders’ te wijzigen. Dat zijn personen die niet hebben meebetaald. Het hof leest in deze uitspraak niet dat de gemeente geen bijdrage mocht vragen van de eisers in deze zaak, maar slechts dat de wijziging van de percelen van de ‘freeriders’ niet mocht worden geweigerd uitsluitend omdat een bijdrage ontbrak.

Natuur gaat vóór krakers

In een geschil tussen de Provincie Limburg en een aantal krakers van een voormalig manegecomplex, heeft de rechtbank Limburg een ontruiming uitgesproken. De Provincie was sinds een aantal jaren eigenaar van het complex dat op een zeker moment werd gekraakt. Vervolgens is er een danceparty gehouden, heeft er vandalisme plaatsgevonden en zijn er passerende wandelaars lastiggevallen door krakers. De Provincie wil het complex slopen, maar de krakers weigeren te vertrekken. De Provincie heeft daarom de rechtbank in kort geding gevraagd om een veroordeling tot ontruiming uit te spreken. De Provincie wil namelijk het stroomgebied Rode Beek herstellen en de noodzakelijke natuurcompensatie (compensatie stikstof) realiseren. De Provincie stelt bovendien een spoedeisend belang te hebben omdat de sloop afgerond moet zijn voor aanvang van het broedseizoen voor vleermuizen. Deze vordering wordt toegewezen omdat het belang van de krakers van minder zwaar gewicht wordt geacht dan het algemeen cultuur-historisch en natuurbelang ter plaatse.

Woningwet belemmert afgesproken recht van koop niet

Een private investeerder (koper) en een woningcorporatie discussieerden over een recht van eerste koop. Dit recht gold voor een aantal stadswoningen die de woningcorporatie had gerealiseerd. De vraag was of dat recht zag op alleen de stadswoningen in verhuurde staat of op alle stadswoningen (verhuurd én onverhuurd). De rechtbank legt de verschillende overeenkomsten tussen partijen uit en oordeelt dat het gaat om alle stadswoningen. De stelling dat de woningcorporatie vanwege de herziene Woningwet het recht van eerste koop niet zou kunnen uitvoeren, gaat niet op. De koper was namelijk bereid om van de eerder afgesproken prijzen af te wijken indien dit noodzakelijk was in de goedkeuringsprocedure die geldt voor verkopen van woningcorporaties. Het beroep op overmacht van De Woonmensen en onvoorziene omstandigheden wijst de rechtbank af. De rechtbank stelt vast dat de Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomsten en verwijst partijen naar de schadestaatprocedure.

Sluiting met een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid bedoeld is?

Er speelden wat problemen met een voetbalclub omdat enkele aan de club gelieerde personen in verband werden gebracht met criminele activiteiten. De gemeente was al een onderzoek gestart naar de transparantie van de financiering van de voetbalclub maar de club weigerde de gevraagde gegevens aan de gemeente te geven. De burgemeester heeft vervolgens het sportcomplex waar de voetbalclub zat, gesloten. De voorzieningenrechter betwijfelt of hier geen sprake is van een situatie waarin de burgemeester zijn bevoegdheid op grond van de Apv en de Gemeentewet om maatregelen in het belang van de openbare orde en veiligheid te nemen gebruikt met een ander doel dan waarvoor deze is verleend: namelijk om druk uit te oefenen om de eerder gevraagde financiële informatie te krijgen. Het onverhoeds sluiten van een geheel sportcomplex op een zodanige termijn dat een behoorlijke toetsing van de gestelde grondslag daarvoor niet mogelijk is, is onder de geschetste omstandigheden onbehoorlijk.

De bijdragen aan dit blog zijn verzorgd door Iris den Bieman, Mels Landzaad, Keesjan Meijering, Burcu Özdemir, Stefan ten Hertog, Emma van der Ploeg en Stefan van de Sande.

AKD

Artikel delen