nieuws

Woningen bouwen, maar voor welke doelgroep?

12-07-2019

Veel gemeenten worstelen met de opgave om voldoende woningen te bouwen. Landelijk gezien lopen gemeenten al jaren achter ten opzichte van de landelijk gestelde doelstellingen. Die opgave gaat echter niet alleen om hoevéél woningen, maar ook wélke soort woningen. Dit vraagt om keuzes, omdat ook gemeenten te maken hebben met schaarste: in bouwgrond, ontwikkellocaties en: in ambtelijke capaciteit. Het is tijd voor heldere keuzes!

Voor de gemeente Meierijstad heeft Ruimtemeesters bijgedragen aan de herijking van hun woningbouwprogramma. Deze gemeente kent een multidimensionale opgave: er zijn teveel woningen geprogrammeerd, maar in kleine kernen juist te weinig. Er zijn veel bestemmingsplannen vastgesteld, maar er worden te weinig woningen opgeleverd. En de woningen die worden opgeleverd, zijn veelal dure koopwoningen, waar de behoefte ligt bij andere categorieën.

Tot slot richten ontwikkelaars zich op de actuele vraag en richt deze gemeente zich op de langjarige behoefte.

Vraag en behoefte

Die vraag naar woningen laat zich vertalen tot het aantal kopers dat op dit moment bereid is een bepaald bedrag te betalen voor een specifieke woning. Deze vraag fluctueert sterk en is gericht op de korte termijn. De langjarige behoefte aan woningen laat zich vertalen naar de vragen die in de (nabije) toekomst gaan spelen, op basis van algemene trends en ontwikkelingen.

Op het vlak van wonen wordt deze behoefte sterk beïnvloed door twee tendensen:

  1. Er komt een vergrijzingsgolf: Inwoners worden ouder en blijven ook langer zelfstandig wonen. De jaren van het bejaardentehuis liggen al decennia achter ons. Niet zelden bewonen zij grote, vrijstaande woningen en zien zij hun woning als hun pensioen.
  2. Huishoudensverdunning: Aan de start van de wooncarrière speelt de tendens dat jongeren langer alleenstaand blijven. Samenwonen, trouwen en het starten van een gezin laat steeds langer op zich wachten. Aan het einde van de wooncarrière zijn het wederom de ouderen, die niet alleen langer zelfstandig blijven wonen, maar ook steeds vaker als weduwe of weduwnaar alleen achterblijven. Volgens de laatste cijfers van het CBS wordt de grootste stijging in het aantal eenpersoonshuishoudens niet veroorzaakt door jongeren of echtscheidingen, maar door het verliezen van een partner.
    Deze tendensen geven een behoefte aan van meer en vooral kleinere woningen, voor starters én senioren.

Focus

Als de behoefte eenmaal in beeld is, moet de planproductie worden ingericht op het behalen van die doelstellingen. De meeste gemeenten hebben – ondanks de opgave om woningen te bouwen – niet onbegrensde fysieke ruimte, noch ambtelijke capaciteit voor álle woningbouwinitiatieven die op dít moment kunnen starten. Vanwege deze schaarsten moet een gemeente keuzes maken: bouwen voor de behoefte, of bouwen voor de vraag? Maar ook: op welke projecten wordt de beschikbare capaciteit ingezet? Wat is het meest effectief of efficiënt?

Oplossingen

De vraag naar het soort woningen en de wijze van toewijzen van de beschikbare middelen vormen de kern van de oplossing. De behoefte wordt veelal vastgelegd in een (inter)gemeentelijke woonvisie. De vertaling van deze visie naar de praktijk vraagt om een duidelijke focus bij het bestuur en de interne organisatie. Welke projecten krijgen prioriteit? En hoe worden nieuwe aanvragen beoordeeld? Kiest een gemeente voor de eerstkomende, of kiest een gemeente voor een inhoudelijke match met de behoefte?

Voor de gemeente Meierijstad heeft Ruimtemeesters meegeschreven aan de analyse en de oplossingen, waarbij het juridisch instrumentarium een hoofdrol speelt. Met deze oplossing kan de gemeente zich richten op het laten realiseren van de juiste woningen voor de juiste doelgroep op het juiste moment en op de juiste plaats.

Het is nu aan het bestuur én de organisatie om samen keuzes te maken en vast te houden aan die keuze. Dit zijn de randvoorwaarden voor grip en regie op de woningbouwproductie.

https://www.omgevingsweb.nl/partners/ruimtemeesters