Verborgen gebrek woning

Onderzoeksplicht koper bij koop woning

Hoe ouder de woning, hoe meer de koper zelf onderzoek moet verrichten. Hij weet immers dat hij een oude woning koopt, waaraan door ouderdom gebreken kunnen ontstaan. Als de verkoper een indicatie geeft van een probleem in de woning, dan heeft de koper de onderzoeksplicht dit nader te onderzoeken. Bijvoorbeeld als de koper meldt dat er asbest op de zolder zit dan dient de koper zelf nader onderzoek te verrichten om de aard en omvang van de aanwezige asbest in beeld te krijgen voorafgaande aan de koop van de woning.

Ouderdomsclausule en verborgen gebrek

Indien de verkoper een zogenaamde ouderdomsclausule opneemt in het koopcontract, dan wordt daarmee het risico van gebreken door ouderdom bij de verkoper gelegd. Dat is een reden te meer dat de koper voldoende onderzoek verricht naar de bouwkundige staat van de woning.

Mededelingsplicht verkoper bij verborgen gebrek

De verkoper van de woning heeft een mededelingsplicht ter zake gebreken of tekortkomingen aan de woning welke hij kent. Indien achteraf blijkt dat de verkoper een gebrek of gebreken heeft verzwegen, dan heeft de koper dienaangaande een vordering jegens de verkoper van de woning. Als de verkoper niet voldoet aan zijn mededelingsplicht, dan weegt dat zwaarder dan niet voldoen aan de onderzoeksplicht door de koper. Verkoper kan aansprakelijk zijn voor verzwijgen van gebreken die schade veroorzaken aan de koper van de woning.

Klachtplicht bij verborgen gebrek; termijn op verborgen gebrek te melden

De koper dient in verband met de klachtplicht zo snel als mogelijk het gebrek of de tekortkoming aan de woning te melden aan de verkoper.

De koper heeft slechts een korte klachttermijn.

Er moet van uitgegaan worden dat uiterlijk binnen twee maanden nadat de koper het verborgen gebrek heeft ontdekt, dit ook gemeld moet worden aan de verkoper. Met het oog op bewijslevering dient dat schriftelijk te gebeuren.

Voorbeeld gebrek woning: lekkage, asbest, verzakking, verontreiniging, grondwater, houtrot

In de praktijk wordt de verkoop van een woning vaak geregeld door middel van een standaardovereenkomst van de NVM. Verkoper zal vaak de NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning invullen. Dat dient naar waarheid te geschieden. Indien dat achteraf niet zo is, dan kan de koper de verkoper daarop aanspreken. Indien de kelder van de woning bijvoorbeeld regelmatig onder water staat, dan dient de verkoper dit te vermelden, bijvoorbeeld ook als er bij een bepaalde windrichting lekkage optreedt. Problemen met het grondwaterpeil kunnen ook een oorzaak zijn van lekkages en vochtproblemen. Scheurvorming of verzakking van een funderingen dient eveneens gemeld te worden. Dit zijn enkele voorbeelden van gebreken die de verkoper bekend kunnen zijn en derhalve op de NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning dient te vermelden.

Bewijslast verborgen gebrek in een procedure

In een procedure zal de koper middels de feiten en omstandigheden moeten aantonen dat de verkoper tekort is geschoten in zijn leveringsplicht jegens de koper. Vaak draait het daarbij om artikel 7:17 lid 2 BW, de conformiteitseis. De koper dient in feite aan te tonen dat de woning niet de eigenschappen bezit die hij als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bij rechtspraak wordt doorgaans overwogen dat bij een bestaande woning altijd in zekere mate rekening moet worden gehouden met mogelijke verborgen gebreken, bijvoorbeeld als gevolg van achterstallig onderhoud. Niet iedere onvolkomenheid (niet ieder verborgen gebrek) maakt dat de gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. In dit geval geldt dat des te meer kopers een zogenoemde jaren dertig-woning hebben gekocht en derhalve ook niet mochten verwachten dat de woning, gelet op de ouderdom daarvan, in alle opzichten perfect in orde was. De rechter kan in aanmerking nemen dat dat de geconstateerde verborgen gebreken met (zeer) beperkte financiële middelen te verhelpen zijn en geen sprake is van een ernstig gebrek. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval oordeelt van de rechtbank of sprake van non-conformiteit.

Artikel 5.3 NVM-koopakte en gebrek woning

In zaken over verborgen gebreken in een woning is ook de vraag aan de orde of verkoper de afwezigheid van gebreken heeft gegarandeerd door middel van artikel 5.3 van de NVM-koopakte. Als advocaat vastgoed ben ik dit artikel uit de NVM-koopakte regelmatig tegen gekomen in procedures over aansprakelijkheid van de verkoper voor een gebrek aan de woning. Dit artikel in de NVM-koopakte bepaalt dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Of dit het geval is, zal per gebrek moeten worden beoordeeld. De verkoper kan op grond van artikel 5.3 niet worden aangesproken voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van koop.

Garantie en uitsluiting aansprakelijkheid verkoper

Een voorbeeld van een koopakte met een garantie en exoneratie van aansprakelijkheid van de verkoper is de uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 december 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:9182.De garantie is in zeer algemene bewoordingen geformuleerd en is uitsluitend opgenomen in de leveringsakte. Partijen hebben niet over de reikwijdte van die bepaling gesproken. Onder die omstandigheden moet de garantie worden beschouwd als een bijzondere, van die exoneratie afwijkende bepaling die erop neerkomt dat [geïntimeerde] instaat voor de door [geïntimeerde] opgegeven en uit de urenteller blijkende leeftijd en kwaliteit van de scheepsmotoren en het gebruik dat daarvan voorafgaand aan de levering is gemaakt. Die garantie is voor Geo Plus niet alleen van wezenlijk belang, het wezen van de garantie zelf is ook onverenigbaar met dat van een exoneratie. Onjuist is het standpunt dat de garantie ter zijde wordt gesteld omdat de koopovereenkomst van de woning een beding bevat dat iedere vrijwaring uitsluit (vergelijk HR 9 oktober 1992, LJN ZC0710 , NJ 1994, 289).

Gebrek na renovatie woning

Verkoper was in dit geval aansprakelijk voor gebreken in een gerenoveerd pand (Rechtbank Noord-Holland, 29 januari 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:482), welk pand een reeds bestaand ouder gebouw was dat geheel is gerenoveerd en waarin drie compleet nieuwe appartementen zijn gerealiseerd. Van een dergelijk gerenoveerd pand dat in de verkoopbrochure wordt gepresenteerd als vernieuwbouw mag een koper van een appartement verwachten dat de renovatiewerkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd en het pand beschikt over een deugdelijke constructie van dak en balkons/terrassen, de afvoersystemen deugdelijk werken, geen lekkage en/of vochtproblemen optreden ten gevolge van fouten in de constructie en het stucwerk niet binnen drie jaar na de levering scheuren vertoont en het binnen en buiten schilderwerk van zodanige kwaliteit is dat niet binnen drie jaar na de levering groot onderhoud dient te worden uitgevoerd vergelijkbaar met een woning waarin sprake is van achterstallig onderhoud.

De aanwezigheid van dergelijke eigenschappen moet noodzakelijk worden geacht voor normaal gebruik van een nieuw gerealiseerd appartement met een koopprijs van om en nabij de 300.000,- en de aanwezigheid daarvan behoeft ook niet te worden betwijfeld.

De rechtbank stelt vast dat de appartementen ieder voor zich ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezaten die de kopers op grond van de overeenkomsten mochten verwachten, zodat wat alle onder de feiten vermelde gebreken betreft sprake is van tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten door verkoper.