U vindt hier de belangrijkste wijzigingen voor het huurbeleid in 2021 ten opzichte van 2020. De belangrijkste wetswijzigingen en indexaties van huurprijs- en inkomensgrenzen zijn hierbij meegenomen. Vrijwel alle relevantie informatie is inmiddels (eind 2020) bekend. Mochten er nog aanpassingen volgen dan informeren wij u via een update van dit artikel.
Het inflatiepercentage en daarmee de maximale huurverhoging voor 2021 is bekend, respectievelijk 1,4 en 2,4 procent Ook is het maximaal toegestane huurverhogingspercentage bij een inkomensafhankelijke huurverhoging vastgesteld op 5,4 procent.
Alle informatie over de maximale huurverhogingen van 2021 vindt u in de brief van de minister Ollongren (BZK) aan de Tweede Kamer.
Wat is nieuw in het huurbeleid voor 2021?
In 2021 wordt een eenmalige huurverlaging verplicht voor huishoudens in een sociale huurwoning die relatief te duur wonen.
Daarnaast is het volgend jaar ook mogelijk om een tijdelijke huurkorting af te spreken tussen verhuurder en huurder.
Er zijn aanpassingen in de toegestane maximale huurverhoging per woning (zie Jaarlijkse huuraanpassing) en de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De huur- en inkomensgrenzen voor het al dan niet ontvangen van huurtoeslag.
De inkomensgrenzen voor de 80-10-10-regeling, het passend toewijzen en de indexeringspercentages bij het vaststellen van het inkomen.
In 2021 geldt de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen. Deze wet betekent dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens eenmalig recht hebben op huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract.
Schematisch ziet dit er als volgt uit:
Voor woningen met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens (633,25 euro in 2021) krijgt de woningcorporatie van de Belastingdienst te horen of een huishouden in aanmerking komt voor een eenmalige huurverlaging op basis van het inkomen over 2019. En zo ja, hoe groot het huishouden is.
Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens is gekomen en daardoor ook in aanmerking komen voor huurverlaging, kunnen zelf een verzoek indienen bij de corporatie.
Meer informatie vindt u in het artikel Eenmalige huurverlaging in 2021.
Naast de mogelijkheid voor een eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, komt er nu ook de wettelijke mogelijkheid om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Die kan bestaan uit bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van één maand tot maximaal drie jaar.
Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is (als gevolg van de coronacrisis). Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.
Bij een tijdelijke huurkorting leggen de huurder en verhuurder vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau, eventueel vermeerderd met de huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting.
Wanneer er langer dan drie jaar een huurkorting nodig is kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau (eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van drie jaar).
Vanaf 2021 bestaat ook de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal drie jaar bedragen.
Voor de jaarlijkse huuraanpassing - die meestal per 1 juli plaatsvindt - geldt in 2021 een maximale huurverhoging van inflatie + 1 procent per woning. Dit was in 2020 nog inflatie + 2,5 procent. Deze maximaal toegestane huuraanpassing geldt niet alleen voor woningen met een gereguleerd contract, maar ook voor woningen met een geliberaliseerd contract. Het inflatiepercentage voor 2021 is 1,4 procent. De maximale huurverhoging op woningniveau voor 2021 komt daarmee op 2,4 procent
Voor corporaties geldt overigens dat de gemiddelde huuraanpassing van alle sociale huurwoningen wordt bepaald door de huursombenadering. Deze mag niet hoger zijn dan maximaal inflatie, tenzij lokaal afspraken zijn gemaakt voor een extra bandbreedte van maximaal 1 procent boven inflatie.
Hoewel in de Wet Huur- en Inkomensgrenzen een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt beschreven, is deze in 2021 nog grotendeels hetzelfde als in 2020. Corporaties hebben dus de keuze om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen voor huishoudens met een inkomen hoger dan een in de wet bepaalde grens (44.655 euro in 2021).
Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage bij een inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2021 5,4 procent. De inkomensafhankelijke huurverhoging ligt tenminste hoger dan inflatie + 1 procent. Voor 2021 betekent dat dat de minimale inkomensafhankelijke huurverhoging 2,5 procent is.
Huishoudens van vier of meer personen of met een pensioengerechtigde, een gehandicapte of een chronische zieke zijn vrijgesteld.
De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Net als in 2020 mag de maximale toegestane huursom in 2021 niet toenemen met meer dan inflatie. In 2021 is dat 1,4 procent. Eventueel vermeerderd met een lokaal in de prestatieafspraken vastgelegde bandbreedte van maximaal 1 procent.
De effecten van de eventuele eenmalige huurverlaging blijven in 2021 buiten de huursom. Tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) vallen ook buiten de huursom, net zoals de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur na afloop van de periode van tijdelijke huurkorting.
Huurgewenning bij nieuwe verhuringen valt wel binnen de huursom.
Alle informatie over de maximale huurverhogingen van 2021 vindt u in de brief van de minister Ollongren (BZK) aan de Tweede Kamer.
De huurprijsgrenzen in 2021 zijn als volgt:
Kwaliteitskortingsgrens: 442,46 euro (2020: 432,51 euro)
Lage aftoppingsgrens: 633,25 euro (2020: 619,01 euro)
Hoge aftoppingsgrens: 678,66 euro (2020: 663,40 euro)
Liberalisatiegrens: 752,33 euro (2020: 737,14 euro)
In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.
Onderstaand schema laat zien bij welke huurprijzen en inkomens mensen geen huurtoeslag meer krijgen in 2021.
NB: het bedrag voor een tweepersoons ouderenhuishouden bij een huur van 633,25 euro, stond per abuis verkeerd in de tabel. Het foutieve bedrag 39.311 euro is aangepast in het juiste bedrag: 38.801 euro.
De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een eenpersoonshuishouden in een woning van 442,46 euro, krijgt geen huurtoeslag meer als zijn of haar inkomen hoger is dan 24.187 euro. Bij dat inkomen is de eigen bijdrage namelijk bijna gelijk aan de huur die hij of zij betaalt (442,46 euro), en wordt de huurtoeslag kleiner dan 24 euro per jaar. Een huurtoeslag van 24 euro per jaar of lager wordt niet uitgekeerd.
NB: In de MG-Circulaire van de overheid staan hogere bedragen genoemd. Dat zijn de inkomens waarbij de huurtoeslag gelijk is aan 0. Omdat er dus in de praktijk geen toeslag meer wordt uitgekeerd als de toeslag lager is dan 24 euro, zijn hier de inkomensgrenzen opgenomen waarbij dat het geval is.
De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2021 zijn:
Eenpersoonshuishoudens: 31.340 euro (was 30.846 euro)
Meerpersoonshuishoudens: 62.680 euro (was: 61.692 euro)
Inkomensgrens en 80-10-10-regeling
Op dit moment ligt er een voorstel in de Tweede Kamer om de inkomensgrens te differentiëren naar huishoudtype. Die grenzen worden echter pas in 2022 ingevoerd. In 2021 wordt de 80-10-10-regeling met bestaande, geïndexeerde, grenzen verlengd. De grenzen zijn:
Lage inkomensgrens: 40.024 euro (was: 39.055 euro in 2020)
Hoge inkomensgrens: 44.655 euro (was: 43.574 euro in 2020)
Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2021:
Eenpersoonshuishouden tot AOW: 23.725 euro (2020: 23.225 euro)
Eenpersoons ouderenhuishouden: 23.650 euro (2020: 23.175 euro)
Meerpersoonshuishouden tot AOW: 32.200 euro (2020: 31.550 euro)
Meerpersoons ouderenhuishouden: 32.075 euro (2020: 31.475 euro)
De indexeringspercentages i1 en i2 zijn bekend. Deze percentages worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2021. Dit is nodig bij passend toewijzen en de 80-10-10-regeling. De percentages zijn:
Index T-1 (2020): 1,0248
Index T-2 (2019): 1,0523
