Transformatie en renovatie; de juridische aspecten

In lijn met uw voorstel voor een verduurzamingsverplichting voor bestaand vastgoed uit 2013 is het Bouwbesluit in 2018 in die zin aangepast. Vanaf 2023 dienen alle bestaande kantoorgebouwen te voldoen aan energielabel C. Wat vindt u daarvan?

Marc Wintgens:

Nadat ik het voorstel in 2013 had gedaan, heeft minister Blok in eerste instantie aan mij laten weten dat hij mijn voorstel om verplichte duurzaamheidseisen voor bestaande gebouwen in het Bouwbesluit op te nemen, te ver vindt gaan. In 2016 is hij daarop teruggekomen en heeft hij de Kamer laten weten van plan te zijn om een verduurzamingsverplichting in te voeren voor bestaande kantoorgebouwen, waarbij het energielabel van deze gebouwen ten minste uit moet komen op label C. In 2018 is die aanpassing daadwerkelijk in het Bouwbesluit doorgevoerd. Daar ben ik blij mee, al vind ik natuurlijk wel dat het erg lang geduurd heeft.

Is Nederland hier klaar voor en zal op tijd aan label C worden voldaan?

Marc Wintgens:

Een groot deel van de bestaande kantoorgebouwen voldoet op dit moment niet aan label C. Het zal nog een hele toer worden om de meeste gebouwen daaraan te laten voldoen. Veel eigenaren zeker ook de buitenlandse vastgoedbeleggers zijn nog onvoldoende doordrongen van de noodzaak om hun gebouwen op label C te brengen. Maar op 1 januari 2023 valt onvermijdelijk de hakbijl. Als het gebouw dan niet voldoet uitzonderingen daargelaten mag het niet meer worden gebruikt als kantoor. En daarmee ontstaat het effect dat ik met mijn maatregelen wilde bereiken: duurzame innovatie van de vastgoedmarkt en het tegengaan van leegstand.

Een nieuw onderdeel van het boek is het hoofdstuk gericht op de fiscale aspecten.

Is het uit fiscaal oogpunt verstandig eerst kantoren naar woningen te transformeren en de woningen daarna te verkopen aan een woningbelegger?

René van der Paardt:

Dat kan inderdaad verstandig zijn als de transformatie niet ingrijpend is en het gebouw in stand blijft. Dit is bijvoorbeeld het geval bij monumentale panden en interne verbouwingen waarbij het pand uiterlijk niet wijzigt. De levering betreft dan een bestaand gebouw dat niet belast is met btw. En er is sprake van de verkrijging van woningen belast met 2% overdrachtsbelasting. Als een gebouw door transformatie echter vergelijkbaar is met een nieuwbouwpand, dan is bij levering over de verkoopprijs btw verschuldigd die bij de woningverhuurder niet aftrekbaar is. Dan kan het fiscaal gunstiger zijn dat de woningbelegger het oude pand koopt met 6% overdrachtsbelasting en het daarna laat verbouwen. De waarde van ondergrond en casco is in dat geval met 6% overdrachtsbelasting belast in plaats van 21% btw.

Het vorige boek dat jullie schreven dateert van 2015. Een belangrijke actualiteit was destijds de verruiming van de kruimelgevallenregeling. Die regeling is inmiddels gemeengoed geworden en basis voor veel (binnenstedelijke) transformaties. Zijn er in het nieuwe boek weer in het oog springende actualiteiten te melden?

Joost Hoekstra:

Absoluut. Uiteraard gaan we in op de Omgevingswet. Die treedt weliswaar pas in 2021 in werking, maar werpt zijn schaduw vooruit. Denk aan de toepassing van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, waarmee al kan worden geëxperimenteerd met de nieuwe regels van de Omgevingswet. Ik ben zelf betrokken bij een aantal projecten waarin met zon bestemmingsplan wordt gewerkt. Het is uiteraard zeer interessant om met dergelijke nieuwe regelgeving te werken. Maar er zijn meer nieuwe ontwikkelingen te melden in het boek. Denk aan de Wet voortgang energietransitie (Wet VET), die onder meer toeziet op het verdwijnen van de gasaansluiting voor nieuwbouw, en de aanstaande Transitiewet, die de periode tot de invoering van de Omgevingswet moet overbruggen en versnelling van de woningbouwproductie beoogt (onder meer door middel van transformatie).

Is er in de praktijk van transformatie verder nog iets veranderd de afgelopen jaren?

Joost Hoekstra:

Wat mij vanuit mijn praktijk opvalt is dat een aantal jaren geleden vooral naar transformatie op gebouwniveau werd gekeken, waarbij de relatief eenvoudige opgaven uiteraard het eerste werden opgepakt. De focus ligt nu echter steeds meer en meer op gebiedsniveau. Met andere woorden: vanuit een breed perspectief wordt gekeken hoe een heel gebied kan worden getransformeerd, vaak met behoud van waardevolle oude gebouwen of andere kenmerkende elementen. Het spreekt voor zich dat bij zon gebiedstransformatie veel verschillende juridische aspecten een rol spelen.

Bestel het Juridisch Handboek: Transformatie en Renovatie