Een ondernemer heeft een plan met daarin een hoge uitkijktoren. De ondernemer organiseert zelf het gesprek met de omgeving over zijn plan voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Daarin komt naar voren dat de bewoners met name bedenkingen hebben tegen de toren vanwege het uitzicht op hun tuinen en privacy (onder andere het topless zonnen in de tuin wordt aangehaald).
De ondernemer is bereid maatregelen te treffen aan de toren en vraagt of die ook in het bestemmingsplan geborgd kunnen worden. Daarmee wordt ook voor de lange termijn (bij overname door een andere partij) de privacy geborgd. De gemeente ziet dat belang ook en wil dit goed geregeld hebben. Een
voorwaardelijke verplichting
in de regels kan er voor zorgen dat de toren wordt gebouwd (en gehandhaafd) en dat hierbij het uitzicht op woonkavels vanuit de toren is afgeschermd.
Belangrijk daarbij is dat de regeling niet meer dan noodzakelijk streng wordt geformuleerd maar daarnaast ook zo wordt geformuleerd dat deze na de bouw gehandhaafd kan worden. Het huidige artikel 3 lid 8 Bor, bijlage 2, staat immers relatief eenvoudige aanpassingen vergunningvrij toe als aan een viertal voorwaarden wordt voldaan. Daar staat de bescherming van privacy niet bij. Dit moet dus in het plan zelf worden vastgelegd.
Het is daarnaast de vraag of de voorwaardelijke verplichting in de bouwregels moet worden opgenomen of in de algemene (gebruiks)regels van het plan. De zichtafscherming hoeft immers niet eens aan de toren zelf te gebeuren maar kan ook bijvoorbeeld via een groene wal (bomen) worden geborgd. De regels kunnen verder meer of minder ruimte bieden aan de initiatiefnemer. Je zou kunnen zeggen, ze kunnen meer open of gesloten geformuleerd worden. Hoe dichter bij het doel van de regeling des te opener is de regel.
In dit geval kan geregeld worden dat uitsluitend een toren in gebruik mag worden genomen als de privacy is gewaarborgd. Dat is echter wel heel algemeen gesteld en zal snel tot discussie leiden. Rechtszekerheid is hier ver te zoeken.
Omgekeerd kan exact worden geregeld hoe de toren moet worden gebouwd, dus overeenkomstig de bouwtekening waarop is aangegeven dat met dichte wanden (zonder ramen) richting de woonkavels wordt gebouwd. Deze laatste regeling is uitsluitend gericht op het middel (het bouwen).
Het nadeel van de laatste regeling is dat toekomstige kleine (vergunningvrije) aanpassingen aan de toren niet mogelijk zijn. Dat kan worden voorkomen door ook het doel (i.c. privacy of uitzicht) in de regeling mee te nemen.
Het voordeel van het benoemen van het doel in de regels is dat men in de toekomst ook direct uit de regeling kan begrijpen wat de bedoeling daarvan is waardoor het zogenoemde
gelijkwaardigheidsbeginsel
, dat is opgenomen in de Omgevingswet, makkelijker kan worden toegepast.
In dit geval werd de volgende regel bedacht:
Bouwen en gebruik van de toren is uitsluitend toegestaan als direct zicht vanuit de toren op de tuinen bij woningen niet mogelijk is
.
Dit laatste voorschrift biedt voldoende duidelijkheid voor de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen en het gebruik van de toren, zonder dat er exact wordt omschreven hoe de toren moet worden gebouwd (in de bouwregels).
De nieuwe Omgevingswet stimuleert de op het doel gerichte normstelling. Daarnaast wordt zogenaamde
open normstelling
niet uitgesloten. Open normstelling betekent dat de norm nog voor meerdere interpretaties vatbaar is zo lang niet nader bepaald is op welke wijze daaraan getoetst moet worden.
De discussie of open normstelling in een toekomstig omgevingsplan mogelijk is
zonder
toetsing via vergunningverlening (of andere procesmatige eisen), lijkt nog niet voltooid te zijn. Duidelijk is wel dat het een
hell of a job
zal zijn om open normen zoals
de privacy niet in ernstige mate wordt geschaad
of
voldoende stallings- en parkeer parkeergelegenheid
te handhaven als er geen beleidsregels onder liggen, laat staan dat initiatiefnemers zich daar zelf mee kunnen redden. In het onderhavige geval heeft de initiatiefnemer behoefte aan duidelijkheid voor zichzelf en zijn omgeving. De uitkomst van de participatie is dat het plan duidelijkheid verschaft.
Goed nadenken over de wijze van regelen en sturen met het omgevingsplan komt dus best nauw.
Voor degenen die met de WRO hebben gewerkt ligt de ervaring met de beschrijving in hoofdlijnen in het bestemmingsplan nog goed in het geheugen. Open normstelling maakte daar ook deel van uit. Onder de Wro is die met reden niet teruggekeerd. Laten we dat vooral niet vergeten.
