Dat eigenaren, zakelijk gerechtigden en overige gebruikers een (volledige) schadeloosstelling van de onteigenaar moeten ontvangen bij onteigening op grond van de Onteigeningswet is (vrij) algemeen bekend. Dat huurders van bedrijfsruimte ook aanspraak kunnen maken op een vergoeding van hun schade als hun huur zonder onteigening wordt beëindigd is dat niet. In deze blog lichten wij toe welke mogelijkheden het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) voor huurders en onderhuurders van bedrijfsruimte biedt.
De wet maakt onderscheid tussen beëindiging van de huurovereenkomst wegens
afbraak van gebouwen met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang, artikel 7:309 BW; en
de verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming conform het bestemmingsplan, artikel 7:310 BW.
De huurders van (strikt juridisch gezien: 290- en 230a-)bedrijfsruimte, voor zover deze 230a-bedrijfsruimte niet wordt gebruikt voor de uitoefening van een beroep, kunnen in die gevallen aanspraak maken op vergoeding van schade. Dit geldt ook voor de eventuele onderhuurder aan wie bevoegd is onderverhuurd, maar nadrukkelijk niet voor huurders van een woning en als wordt gehuurd voor uitoefening van een beroep. Hierna spreken wij voor het gemak van ‘huurder’, maar uiteraard kan daaronder ook ‘onderhuurder’ worden verstaan.
Het uitgangspunt is dat het voor een huurder van bedrijfsruimte, die met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang wordt afgebroken, geen verschil mag maken of de huurovereenkomst eindigt door onteigening of – na minnelijke verkoop van de bedrijfsruimte – als gevolg van opzegging door degene die na de overdracht de nieuwe verhuurder is geworden.
De verplichting tot betalen van de schadeloosstelling rust alleen op de (nieuwe) verhuurder die als gevolg van de overdracht eigenaar van de bedrijfsruimte is geworden, ongeacht of dat een publiekrechtelijke lichaam (zoals een gemeente) of een particulier is. Let op: de nieuwe verhuurder is de schadeloosstelling óók verschuldigd als de overdracht van de bedrijfsruimte plaatsvindt nádat de oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd als eerstgenoemde de eigenaar is die tot de afbraak van de bedrijfsruimte overgaat.
Of daadwerkelijk sprake is van een ‘afbraak van een gebouw met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang’ is niet altijd eenvoudig vast te stellen. Het gaat met name om werken waarvoor in de regel ook onteigening kan plaatsvinden. Werken ‘tot reconstructie van een bebouwde kom’ (vaak verwezenlijking van een bestemmingsplan dat strekt tot een gebiedsontwikkeling) vallen daar in ieder geval wel onder. Daarvoor staat het algemeen belang op voorhand vast.
Het uit te voeren (nieuwe) werk hoeft overigens niet te berusten op het tot stand brengen van gerichte overheidsbesluiten, maar het moet wel zo zijn dat het algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. [1] Het is daarentegen niet vereist dat het nieuwe werk zelf het publiek dient doordat het een openbare functie heeft. Onteigening kan immers ook plaatsvinden met het oog op de realisering van bijvoorbeeld bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals het ontwikkelen van een winkelcentrum of het bouwen van woningen.
Het is voor een nieuwe verhuurder ook mogelijk om de huurovereenkomst (tussentijds) te laten ontbinden door de rechter als hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Let op: anders dan bij optie 1 is in dit geval dus geen sprake van een opzegging, maar van ontbinding.
Ook in dit geval geldt dat de verplichting tot betalen van de schadeloosstelling alleen rust op de (nieuwe) verhuurder die als gevolg van de overdracht eigenaar van de bedrijfsruimte is geworden, ongeacht of dat een particulier of een publiekrechtelijk lichaam is. Wel moet worden voldaan aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
De volledige schadeloosstelling wordt berekend op basis van de ‘kans dat de huur zonder rechtsopvolging aan de verhuurderszijde zou hebben voortgeduurd’.
Bij opzegging (optie 1) wordt daarbij gekeken naar de ‘feitelijke genotsverschaffing’. Door opzegging van de huurovereenkomst wordt geen inbreuk gemaakt op de wettelijke of contractuele looptijd van de huurovereenkomst. Opzeggen kan immers alleen tegen het einde van een lopende huurperiode of, in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tussentijds met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één jaar. De verhuurder moet daarbij een beroep doen op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Naarmate meer tijd verstrijkt na de rechtsopvolging, wordt de kans dat de oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst zou hebben opgezegd groter, hetgeen (negatieve) gevolgen heeft voor de hoogte van de schadeloosstelling.
Bij ontbinding (optie 2) wordt gekeken naar de ‘juridische genotsverschaffing’. Bij ontbinding wordt wél ingebroken op de wettelijke of contractuele looptijd. Daardoor is de kans dat de huurovereenkomst nog (in ieder geval voor een bepaalde periode) zou hebben voortgeduurd groter. Dit kan resulteren in een hogere schade en dus ook een hogere schadeloosstelling.
Ingeschat moet worden hoe lang de huurverhouding – de opzegging of ontbinding weggedacht – nog zou hebben voortgeduurd. Daarmee wordt aangesloten bij de systematiek uit de onteigeningswet, zoals de wetgever met deze bepalingen ook heeft beoogd.
De volledige schadeloosstelling kan worden berekend op basis van twee verschillende uitgangspunten: vervanging (verplaatsing van een bedrijf) of liquidatie (beëindiging van een bedrijf). In het eerste geval wordt gekeken naar de schade van de verplaatsing van het bedrijf, in het tweede geval naar de schade bij beëindiging van het bedrijf.
1. ‘vermogensschade’: waarde van niet-afgeschreven huurdersinvesteringen in het oude pand, waarde van huurdersinvesteringen in het nieuwe pand, verrekening van economische voordelen (‘nieuw voor oud’);
2. inkomensschade: verschil tussen oude en nieuwe huur, verrekening van economische voordelen (‘nieuw voor oud’), gekapitaliseerd tegen een factor die overeenkomt met de lengte dat de huurovereenkomst zonder de opzegging zou hebben voortgeduurd (voor een huurder maximaal factor 7, hangt af van het huurregime);
bijkomende schade: verhuiskosten, stagnatieschade, aanloopschade (het moeten verwerven van een
Met ‘huurdersonteigening’ wordt niet in alle gevallen rekening gehouden, maar het is wel van belang. Bij veel herontwikkelingen krijgen ontwikkelaars – naast grondeigenaren – te maken met huurders. Het uitplaatsen van die huurders kan grote financiële gevolgen voor ontwikkelaars hebben. Om te voorkomen dat een ontwikkelaar bot vangt en de voorgenomen ontwikkeling wordt vertraagd, is het van belang dat de huurbeëindiging op juiste wijze en voorzien van een juiste onderbouwing in gang wordt gezet. Het op de juiste wijze (laten) berekenen van een volledige schadeloosstelling maakt hier wezenlijk onderdeel van uit. Als partijen spoedig overeenstemming bereiken over geld, is de kans dat uitplaatsing ook snel kan volgen, vaak groter.
