Menu

Zoek op
rubriek
Omgevingsweb
0

Let op monddoodclausules: alleen geldig bij voldoende concrete afbakening!

Regelmatig worden in (koop)overeenkomsten afspraken gemaakt waarbij een partij zich verplicht om geen rechtsmiddelen (zoals een zienswijze, bezwaar of beroep) aan te wenden tegen planologische maatregelen of (omgevings)vergunningen. Dergelijke bedingen worden wel “monddoodclausules” genoemd. Mag dat? Ja, in principe zijn monddoodclausules toelaatbaar, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan: 1) er moet concreet worden afgebakend waarop de clausule van toepassing is en 2) de clausule mag zich niet uitstrekken tot rechtsopvolgers. De monddoodclausule die recent ter beoordeling voorlag bij het Hof Den Bosch voldeed niet aan deze voorwaarden en werd nietig geacht. Het arrest (van 20 maart jl.) benadrukt vooral het belang van de concrete afbakening.

31 maart 2020

De huidige lijn in de (lagere) jurisprudentie – de Hoge Raad heeft zich nog niet expliciet hierover uitgelaten – luidt dus dat monddoodclausules zijn toegestaan. Als zo’n clausule echter te algemeen en onbepaald is geformuleerd en/of erin staat dat het moet worden doorgelegd aan rechtsopvolgers (met kettingbeding of kwalitatieve verplichting), dan is de gehele clausule nietig (en dus niet afdwingbaar). Zie voor enkele voorbeelden uit de jurisprudentie: Hof Den Bosch 9 mei 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:2096 en Rechtbank Amsterdam 6 januari 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BR2022.

Let op: de bestuursrechter – die oordeelt over de planologische maatregel of de omgevingsvergunning waartegen het rechtsmiddel wordt aangewend – trekt zich weinig aan van monddoodclausules: de bezwaarmaker of appellant is doorgaans gewoon ontvankelijk, maar kan dus tegelijkertijd wel tekortkomen in de nakoming van zijn contractuele verplichting (en een mogelijk daaraan gekoppelde boete verbeuren).

Het arrest van 20 maart jl.

Een eigenaar van een perceel – appellant bij het hof – verkocht en leverde een deel van daarvan aan een ontwikkelaar – geïntimeerde bij het hof – , die dat deel zou splitsen in vier percelen voor woningbouw. Op het overblijvende oefende de eigenaar een hoveniersbedrijf uit. In de koopovereenkomst stond het volgende:

“Verkoper heeft op het overgebleven en aan hem toebehorende gedeelte van het perceel Gemeente [woonplaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer] sinds januari 2001 een hoveniersbedrijf gevestigd. Dit deel van het perceel [sectie + sectienummer] bevindt zich achter zijn woonhuis aan de [adres] te [woonplaats] . Koper of zijn rechtsopvolgers dient in de overeenkomst te verklaren volledig bekend te zijn met het feit dat de verkoper deze bestemming aan het bedoelde kavel heeft gegeven. Mocht de gemeente of verkoper deze bestemming wensen te formaliseren door opneming van de bestemming in een bestemmingsplan ter plaatse verbindt koper of zijn rechtsopvolgers zich op geen enkele wijze bezwaar te maken tegen eventuele vorenbedoelde te verkrijgen bestemming dan wel een of meerdere verzoeken van planschade, bestuurscompensatie of enige andere (publiekrechterlijke) vergoeding in te dienen en verbindt zich deze verplichting bij wijze van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) in welke zin dan ook, zolang die bedoelde bestemming niet definitief is verkregen.”

De ontwikkelaar heeft vervolgens de woningen gerealiseerd en aan derden verkocht. Een van de vier woningen is gekocht door de heer en mevrouw X. In de leveringsakte is verzuimd het hiervoor omschreven kettingbeding / de monddoodclausule op te nemen. Om dit te herstellen is aan hen een rectificatieakte voorgelegd, waarin alsnog het kettingbeding was opgenomen. De heer en mevrouw X hebben geweigerd om hun medewerking te verlenen aan de voormelde rectificatie. Door hen werd verder bezwaar gemaakt tegen het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan, voor zover dat betrekking had op het overblijvende perceel van de eigenaar. Dit bezwaar heeft uiteindelijk geleid tot een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; in die procedure is het beroep van de heer en mevrouw X gedeeltelijk gegrond verklaard en het bestemmingsplan is gedeeltelijk vernietigd. Ook is door de heer en mevrouw X bezwaar aangetekend de omgevingsvergunning te voor de bouw van een nieuwe loods bij het hoveniersbedrijf.

De eigenaar stelt zich op het standpunt dat de ontwikkelaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat bij de verkoop van de woning aan de heer en mevrouw X is verzuimd het hiervoor bedoelde kettingbeding / de monddoodclausule op te nemen. De eigenaar vordert hierop bij de rechtbank de contractuele boete van EUR 50.000,--. De rechtbank stelt de eigenaar echter in het ongelijk en oordeelt dat de monddoodclause nietig is wegens strijd met de openbare orde (in de zin van artikel 3:40 BW).

Onvoldoende concrete afbakening

Het Bossche hof volgt de rechtbank.

Daartoe wijst het hof erop dat het begrip “hoveniersbedrijf” uit de monddoodclausule niet eenduidig is. Wat de aard, omvang en inrichtingsmogelijkheden zullen zijn van het bedrijf, hangt af van de planregels in het bestemmingsplan. Een redelijke uitleg brengt met zich dat de monddoodclausule mede betrekking heeft op bezwaren tegen een of meer van die planregels. Omdat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, was het aan de ontwikkelaar (en diens rechtsopvolgers) niet bekend wat de omvang was van de clausule. Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat de clausule onvoldoende concreet afbakent waarop deze betrekking heeft. Hierbij komt dat de clausule niet alleen gericht is tot de koper (de ontwikkelaar) maar ook tot nog onbekende derden die door opneming van het kettingbeding eveneens afstand zouden moeten doen van rechtsbeschermingsmogelijkheden in voormelde ruime zin.

Van belang is verder dat ten tijde van het sluiten van de koop onbekend was hoelang de beperking in rechtsbeschermingsmogelijkheden zou duren. In de clausule is vermeld dat de beperking geldt zolang de bestemming hoveniersbedrijf “niet definitief is verkregen”. Een redelijke uitleg van deze zinsnede brengt met zich dat ervan uit moet worden gegaan dat de voormelde beperking in rechtsbeschermingsmogelijkheden pas eindigt op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan waarin het hoveniersbedrijf is opgenomen, onherroepelijk is vastgesteld. Omdat ten tijde van het sluiten van de koop nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage was gelegd, was onzeker hoe lang de periode zou duren waarin de rechtsbeschermingsmogelijkheden zouden zijn beperkt.

Strijd met de Grondwet, EVRM en BUPO

Volgens het hof moet een monddoodclausule, zoals deze in dit geval is overeengekomen, ontoelaatbaar worden geacht gelet op artikel 17 Grondwet, artikel 6 EVRM en artikel 14 BUPO. In de woorden van het hof:

“In artikel 17 van de Grondwet is bepaald dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Op grond van artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (BUPO) heeft een ieder bovendien recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Het betreft hier fundamentele rechtsbeginselen die ertoe strekken de rechtsbescherming van burgers te waarborgen, en die niet, zonder dat dit voldoende concreet is gelimiteerd, aan de koper van een onroerende zaak en aan willekeurige opvolgende verkrijgers kunnen worden ontzegd.”

Conclusie

Het is mogelijk met een koper af te spreken dat hij geen rechtsmiddelen aanwendt tegen een bepaalde concrete planologische maatregel of vergunning. Maar dan mag je niet afspreken dat de koper deze verplichting doorlegt aan een opvolgende eigenaar. De monddoodclausule is naar de huidige stand van het recht alsdan geheel nietig (dus inclusief de afspraak tussen de eigenaar en de “eerste koper”). Op dat punt gaat het in deze zaak dus sowieso al mis.

Het arrest onderstreept verder het belang van de concrete afbakening van hetgeen waarop de clausule van toepassing is. Volgens het Hof Den Bosch is de verwijzing naar een toekomstig bestemmingsplan (dat een bepaalde ontwikkeling mogelijk maakt) waarvan in de precieze inhoud nog niet bekend is onvoldoende. In dat licht doen contractspartijen – en natuurlijk met name de partij in wiens belang de clausule wordt opgenomen! – er goed aan de reikwijdte daarvan zo nauwkeurig mogelijk vast te leggen. Dit zou – bijvoorbeeld – kunnen door te verwijzen naar een concreet bouwplan, een concept-aanvraag om een omgevingsvergunning of concept-planregels.

Vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met de auteur.