Juridische update voor Woningcorporaties

Nationale woonagenda

Op donderdag 24 mei verscheen

de nationale woonagenda

. Onder andere Aedes heeft deze agenda ondertekend. De partijen komen tot de conclusie dat er de komende jaren een opgave ligt om 75.000 woningen per jaar te bouwen. Alleen woningen bijbouwen is niet genoeg. Zowel de nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad moet passen bij de vraag van huishoudens die een woning zoeken, nu en in de toekomst. Met het tekenen van deze Nationale woonagenda beloven de partijen zich op alle niveaus (lokaal, regionaal en nationaal) in te zetten om de acties uit te werken in concrete resultaten.

Interessant is allereerst wat er wordt gezegd over de leefbaarheid:

'Er bestaan zorgen over de leefbaarheid van sommige wijken en buurten. Partijen brengen in kaart of corporaties in voldoende mate in staat zijn een passende bijdrage aan leefbaarheid te leveren. Hierbij worden de bevindingen betrokken van de in het najaar van 2018 af te ronden evaluatie van de Woningwet. Daarnaast hebben verschillende andere punten van de woonagenda een relatie met de leefbaarheid. Bij de uitwerking hiervan worden waar mogelijk kansen benut om de leefbaarheid te verbeteren.'

Zoals bekend heeft de Woningwet de mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan leefbaarheid behoorlijk ingeperkt. Ik ben benieuwd naar wat er uit het onderzoek zal volgen.

In de agenda staat verder het nodige over de toegankelijkheid van de sociale huursector en de betaalbaarheid:

'De 5% vrije ruimte bij het passend toewijzen wordt door sommige corporaties als knellend ervaren. Samen met Aedes en de Woonbond onderzoekt het Rijk of er bij het passend toewijzen, met inachtneming van de betaalbaarheid, meer ruimte, flexibiliteit of maatwerk mogelijk is als de specifieke situatie van de huurder of van de lokale woningmarkt daarom vraagt. Hierbij worden de bevindingen betrokken van de in het najaar van 2018 af te ronden evaluatie van de Woningwet. De uitkomsten worden betrokken bij het daaropvolgende wetstraject in 2019.'

en:

'De tijdelijke verhoging van de inkomensgrens naar 41.056,- (prijspeil 2018) in de corporatiesector voor maximaal 10% van de toewijzingen loopt in 2020 af. Het Rijk onderzoekt of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de inkomensgrens van 36.798,- (prijspeil 2018) en gaat hierover het gesprek aan met de Woonbond, Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de VNG. Daartoe wordt bijvoorbeeld in beeld gebracht hoe corporaties de ruimte hebben benut. Dit is tevens onderdeel van de in het najaar van 2018 af te ronden evaluatie van de Woningwet. De uitkomsten worden betrokken bij het daaropvolgende wetstraject in 2019.'

en:

'Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid kan naast inkomen ook de samenstelling van het huishouden bepalend zijn. Daarom onderzoekt het Rijk de mogelijkheden om binnen de kaders van Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij het systeem voor toewijzingen in de corporatiesector. Het Rijk gaat hierover het gesprek aan met de Woonbond, Aedes en de VNG. Hierbij worden de bevindingen betrokken van de in het najaar van 2018 af te ronden evaluatie van de Woningwet. De uitkomsten worden betrokken bij het daaropvolgende wetstraject in 2019.'

Ook over de financiën van corporaties wordt het nodige gezegd. Het Rijk en Aedes gaan onderzoeken hoe de ambities op de woningmarkt en de financiële positie van de sector zich tot elkaar verhouden. Indien er sprake is van tekorten, gaan betrokken partijen met elkaar in overleg. Het Rijk verkent daarnaast mogelijke mechanismen om middelen in de sector optimaal in te zetten. Aedes wordt bij die verkenning betrokken. Het Rijk betrekt ook de door de Tweede Kamer aangenomen motie van de leden Ronnes, Van Eijs, Dik-Faber, waarin de regering wordt verzocht te onderzoeken op welke wijze de onvoorziene meeropbrengst van de verhuurderheffing kan worden geïnvesteerd in de woningmarkt, de verduurzamingsopgaven van sociale woningen en instrumenten voor doorstroming.

Verder blijkt uit de agenda dat corporaties in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties via de prestatieafspraken, meer kleine sociale woningen die passen bij de vraag in de gebieden waar zij werken gaan realiseren, zodat een deel van de grotere woningen kan worden verkocht aan marktpartijen of ingezet kan worden in het middenhuursegment.

ATAD

Het was al bekend, maar in de Nationale Woonagenda staat het weer. Bij het wetsvoorstel voor de ATAD wordt in beeld gebracht wat de effecten voor corporaties zijn. Overigens heeft een aantal Kamerleden al aandacht gevraagd voor de positie van corporaties (zie ook

het artikel van Aedes

hierover).

Zorgen financiële situatie corporaties

Het WSW heeft zoals ik al eerder meldde in februari

onderzoek

gedaan naar de duurzaamheidsinvesteringen door corporaties. Voor 148 corporaties zijn de duurzaamheidsinvesteringen een stap te ver. Afgelopen donderdag herhaalde Rob Rötscheid namens het WSW in de Tweede Kamer deze boodschap. Er zijn met name zorgen over de corporaties in de grote steden, vooral Rotterdam en de Haaglanden. In dezelfde bijeenkomst heeft Johan Conijn aangegeven dat de investeringskracht sinds 2012 is verslechterd. Dat komt vooral door de verhuurdersheffing (zie ook zijn artikel in het FD).

De VNG heeft bij de Tweede Kamer

aandacht gevraagd

voor de financiële positie van corporaties. De VNG vindt de rapportages van de Aw en het WSW tegenstrijdig. De VNG geeft aan dat het door de Aw geschetste beeld veel te rooskleurig en niet realistisch lijkt. Op basis van de conclusies van het WSW maakt de VNG zich zorgen over de financiële positie van de corporaties. De VNG wil dat er objectief vastgesteld wordt wat gemeenten van de corporaties mogen verwachten. Dat is nu onduidelijk. Naar het zich laat aanzien is de financiële positie van de corporaties niet voldoende om de maatschappelijke opgaven op te pakken. De VNG heeft de Tweede Kamer verzocht om te bevorderen dat er duidelijkheid komt over de investeringscapaciteit van de corporaties.

IBW bekend

Sinds donderdag 24 mei is de IBW van elke corporatie terug te vinden op

www.woningwet2015.nl

. Er zijn nu gegevens beschikbaar over het DAEB en over het niet-DAEB deel van elke corporatie, zie voor meer toelichting

deze pagina

. Via

deze link

vind je de PDF met de IBW's van elke corporatie.

1 juli 2018: gasloos bouwen

De gasaansluitplicht vervalt per 1 juli aanstaande. Uitgangspunt is dat de nieuwbouw na 1 julli 2018 gasloos is. Alleen in uitzonderingssituaties wordt nieuwbouw nog aangesloten op gas. Houd daar dus rekening mee in je projecten. En wat als je een project wilt realiseren met wél een gasaansluiting? Vraag dan voor 1 juli 2018 een omgevingsvergunning aan. Dan geldt voor de netbeheerder nog een gasaansluitplicht. Let dus op deze deadline! Meer informatie vind je via

dit blog

.

Jaarverslag Aw

De Aw heeft

haar jaarverslag gepubliceerd

. In dit verslag kan je lezen wat de Aw het afgelopen jaar heeft gedaan. De Aw herhaalt in het verslag dat bij het toezicht de governance centraal staat. De audits vindt de Aw belangrijk. Interessant is verder om te lezen dat er 15 meldingen bij het Meldpunt Integriteit Corporaties binnen zijn gekomen. Die meldingen gaan vooral over governance, belangenverstrengeling en fraude/zelfverrijking. Er zijn vorig jaar verder twee meldingen gedaan over een onoverbrugbaar geschil tussen de RvC en het bestuur dan wel RvC onderling. In het verslag staat verder een overzicht van de fit&proper toetsing, vorig jaar waren er 4 negatieve zienswijzen en 24 intrekkingen. Interessant is verder het overzicht van de bezwaar en beroepprocedures. Er zijn vorig jaar 27 bezwaren ingediend, op 25 bezwaren is een besluit genomen. Daarna is er bij twee (mij ook bekende) kwesties beroep ingesteld. De Aw geeft verder ook een overzicht van de plannen voor dit jaar. Het verbeteren van de informatievoorziening en de samenwerking met het WSW zijn belangrijke onderwerpen dit jaar. Als corporatie kan je trouwens dit jaar weer een toezichtsbrief verwachten, vorig jaar is dat vanwege de drukte rondom de scheidingsvoorstellen niet gelukt.

Nieuwsbrief samenwerking Aw en WSW

Afgelopen donderdag 24 mei is door de Aw en het WSW een

eerste nieuwsbrief gepubliceerd

. De Aw en het WSW zijn nu bezig met pilots bij zeven geselecteerde corporaties. Die corporaties worden volgens het nieuwe gezamenlijke beoordelingskader beoordeeld. Ook wordt de samenwerking die de Aw en het WSW voor ogen hebben getest. In de tweede helft van 2018 komt er nog een aantal pilots. Dat om het proces te optimaliseren om zo klaar te zijn voor 2019.

Het gezamenlijke beoordelingskader is zoals bekend eerder ter consultatie voorgelegd, 25 partijen hebben gereageerd (21 corporaties, 3 adviseurs (waaronder ik) en Aedes). De komende periode worden de reacties verwerkt. Waarschijnlijk volgt in augustus het definitieve beoordelingskader. Er wordt dan ook een verantwoordingsdocument gepubliceerd waarin de belangrijkste hoofdpunten uit de reacties zijn weergegeven met een toelichting van verwerking naar het beoordelingskader.