"Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft recent onderzocht of we de door minister en markt gewenste 75.000 nieuwe woningen wel kunnen halen. Onderzoeksresultaat: dan moet het tempo fors omhoog. In de periode van nu tot 2024 moeten we op basis van de taakstelling van 75.000 woningen 450.000 nieuwbouwwoningen realiseren. In z.g. harde plannen zijn ‘maar’ 310.000 woningen voorzien. Dus concludeert het EIB terecht dat er nog heel wat zachte plannen omgezet moet worden naar harde plannen. Ja, dat klopt. Maar het is erger: van de 310.000 woningen in z.g. harde plannen zal een fors deel niet voor 2024 worden gerealiseerd."
Een onherroepelijk bestemmingsplan is nodig, maar er is veel meer nodig.
In de meeste provincies wordt het onderscheid tussen harde en zachte plannen gedefinieerd als: er is een goedgekeurd bestemmingsplan (hard) of nog niet (zacht). Dat gaat min om meer uit van de veronderstelling: bij een hard bestemmingsplan kunnen morgen de palen in de grond. Dat is echter in heel veel situaties niet het geval. Voordat er een onherroepelijk bestemmingsplan is, wordt er niet bouwrijp gemaakt. Of de gemeente of een ontwikkelaar nu eigenaar is, beide zullen wachten met het investeren in bouwrijp maken (ophogen, riolering, ontsluiting, etc.) totdat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Maar er is meer: er kan sprake zijn van (onverwachte) bodemvervuiling, van (onverwachte) archeologische vondsten, van te verplaatsen rugstreeppadden, etc. Soms moet er met de gemeente worden overlegd over het kostenverhaal, wat zomaar een half jaar kan vergen. Over de programmering moet met de gemeente overeenstemming worden bereikt.
Ondanks een onherroepelijk bestemmingsplan kunnen omwonenden zienswijzen (tot de Raad van State) indienen tegen een voornemen om een omgevingsvergunning te verlenen etc. Als het plan koopwoningen heeft, zal de ontwikkelaar het plan ter goedkeuring voorleggen aan een nationaal garantie-instituut; de ontwikkelaar moet voor de bank aantonen dat 70% van de woningen is verkocht voordat de aannemer kan worden gecontracteerd. Aannemers hebben te weinig mensen dus proberen ze de startdatum van de bouw op te rekken. En ga zo maar door. Er gaat een zee van tijd gemoeid met het voorbereiden van de echte bouw, ook als er een bestemmingsplan is. Simpel gezegd: nieuwbouw-koopplannen die nu nog niet in verkoop zijn, zullen niet in 2021 tot oplevering leiden. Met de kennis over de lage aantallen bouwvergunningen die in 2018 en 2019 tot nu toe zijn verleend, kunnen we gevoeglijk aannemen dat we in 2020, 2021 en 2022 niet de vereiste 75.000 woningen zullen opleveren.
Grotere onherroepelijke bestemmingsplannen leveren gefaseerd op
In het EIB-rapport wordt per provincie (en per Corop-gebied) vermeld hoeveel woningen er moeten worden gebouwd om landelijk aan het akkoord over de 75.000 woningen per jaar te voldoen. Daarnaast volgt een cijfer over het aantal woningen dat in harde plannen is vastgelegd en het aantal dat in zachte plannen is genoemd. Voorbeeld: Noord-Holland. Volgens de ambitie van de Woonagenda moeten er vanaf nu tot 2024 ca. 92.900 woningen worden gerealiseerd. In harde plannen zijn 76.300 woningen voorzien. De conclusie zou kunnen zijn: Noord-Holland ligt aardig op koers. Maar toch is de vraag of dat juist is. Een deel van die harde plannen betreft grote locaties die fasegewijs ontwikkeld worden. Ongetwijfeld is het de moeite waard om daar een tandje erbij te doen. Maar als, bij wijze van voorbeeld, in de Haarlemmermeer een groot bestemmingsplan van 4000 woningen onherroepelijk is, dan is het maar zeer de vraag of die 4000 woningen ook echt voor 2024 worden opgeleverd. Zo goed als zeker van niet. Datzelfde geldt voor uitleglocaties in Heerhugowaard (Draai en Broekhorn), voor Alkmaar (Vroonermeer-Noord) en Heiloo (Zandzoom). Weliswaar zijn daar onherroepelijke bestemmingsplannen, maar het is logistiek ondenkbaar dat al die plannen alle geplande woningen opleveren vòòr 2024. Het EIB zegt dat ook niet, maar het gegeven dat er in deze provincie zoveel onherroepelijke bestemmingsplannen zijn, zou over kunnen komen als: hier zit het wel goed. Niet dus.
Het wordt nog gekker
Soms is de hoeveelheid onherroepelijke bestemmingsplannen een blok aan het been. Voorbeeld: de gemeente Heerhugowaard heeft een forse locatie. Oorspronkelijk buitenstedelijk, maar al een aantal jaren veilig gesteld waardoor er een onherroepelijk bestemmingsplan (de Draai) tot stand kwam. De wereld staat niet stil en de gemeente wilde tegelijkertijd ook op transformatielocaties nabij het station extra woningen ontwikkelen. Reactie provincie Noord-Holland: akkoord, mits u in uw uitlegplan de Draai woningen wegbestemt. Anders gezegd: de aanwezige plancapaciteit, al dan niet echt aan snee, belemmert nieuwe planontwikkelingen. In Noord-Holland zet dit beleid (tot nu toe; hopelijk doet de nieuwe coalitie hier iets aan) door: omdat er in Havens-Stad (misschien) 70.000 woningen kunnen komen, worden woninglocaties in die regio die aan de laddertoets duurzame stedelijke ontwikkeling worden voorgelegd, niet geaccepteerd. En dat terwijl Havens-Stad niet eens een onherroepelijk bestemmingsplan is en misschien ook nooit wordt.
Het EIB-onderzoek herhaalt nog eens dat van de harde plancapaciteit ca. 30% de eindstreep niet haalt. We moeten dus zorgen dat er steeds 30% meer woningen worden voorbereid dan nodig. Daarbij is het van groot belang om e.e.a. realistisch in de tijd te zetten. Niemand heeft iets aan harde plancapaciteit die pas in 2025 of later aan snee kan komen terwijl er nu woningen nodig zijn. Hard is één ding, maar op tijd is net zo belangrijk. Daarbij helpt het niet wanneer gemeenten exorbitante eisen stellen aan de woningen (zoals bij de categorie middenhuur) en duurzaamheidseisen bovenop de landelijke eisen. Het EIB waarschuwt dat dit soort complicerende factoren niet bevorderlijk zijn voor het tijdig tot stand brengen van voldoende woningen.
Conclusie: uitstekend onderzoek van EIB. Maar de praktijk kan nog ernstiger uitpakken. Blijf alert!
