Een eigenaar van een stuk grond is ook eigenaar van de aardlagen onder die grond. Een grondeigenaar mag dan ook, met uitzondering van ieder ander, gebruik maken van de ruimte onder zijn grond. Als iemand (bijvoorbeeld) een kabel of leiding onder andermans grond wil aanleggen, dan heeft diegene de toestemming van de eigenaar nodig.
Een dergelijke toestemming wordt over het algemeen geregeld door middel van de vestiging van een opstalrecht. Heel soms is toestemming van de grondeigenaar echter niet nodig. Dat is het geval als de grondeigenaar geen belang heeft om zich te verzetten tegen het gebruik van (bijvoorbeeld) een kabel of leiding onder zijn grond. In dit blog bespreek ik wanneer een grondeigenaar (g)een belang heeft om zich te verzetten tegen kabels of leidingen onder zijn grond.
Dat een grondeigenaar het recht heeft om gebruik te maken van de aardlagen onder zijn grond, staat in artikel 5:21 BW. In datzelfde artikel staat ook dat anderen gebruik mogen maken van de ruimte onder de oppervlakte als het gebruik zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten. In de wet staat niet in welke gevallen een eigenaar een belang heeft om zich te verzetten tegen (bijvoorbeeld) de aanleg van kabels of leidingen onder zijn grond. Gelukkig bieden de rechtspraak en de wetsgeschiedenis (iets) meer duidelijkheid.
Uit de wetgeschiedenis en de rechtspraak blijkt dat een grondeigenaar geen redelijk belang hoeft te hebben om zich te verzetten. Het hebben van een belang is voldoende om de komst van (bijvoorbeeld) kabels of leidingen tegen te houden. Van een dergelijk belang kan bijvoorbeeld sprake zijn als de grondeigenaar schade leidt door de werkzaamheden die onder zijn grond worden uitgevoerd óf als hij door de kabels of leidingen in zijn eigen (toekomstige) gebruik mogelijkheden wordt beperkt.
Hoe diep een leiding of kabel moet liggen zonder dat een grondeigenaar daar hinder of schade van ondervindt, is in algemene zin niet te zeggen. Dat hangt sterk af van de soort kabel of leiding en de gebruiksmogelijkheden van het perceel. In een uitspraak van
28 november 2017
oordeelde de rechtbank Amsterdam bijvoorbeeld dat niet aannemelijk was dat een (tijdelijke) leiding met een diameter van 160 mm die tussen de 15, 5 en 18 meter onder het grondoppervlak kwam te liggen, hinder of schade zou opleveren. De leiding moest derhalve worden gedoogd.
Belang voor de praktijk
Als het voor (bijvoorbeeld) de uitvoering van een project noodzakelijk is dat een leiding of kabel onder andermans grond wordt gelegd en de grondeigenaar wil daar geen toestemming voor verlenen, dan loont het de moeite om na te gaan of de eigenaar wel een belang heeft om zich te verzetten tegen de aanleg van de desbetreffende kabel of leiding. Is dat niet het geval, dan moet de grondeigenaar instemmen met het gebruik van de kabel of leiding onder zijn grond.
