Erfpacht als betrouwbare basis voor de verduurzaming van particuliere woningen

In Nederland sloot het kabinet onder leiding van de Sociaal Economische Raad (SER) in 2013 met verschillende partijen het 'Energieakkoord voor duurzame groei'. Het Energieakkoord ziet op verduurzaming van Nederland in brede zin. Zo hebben de deelnemende partijen onder meer afgesproken dat het kabinet subsidiegeld beschikbaar stelt voor de isolatie van huurwoningen. Deze subsidie wordt niet alleen beschikbaar gesteld aan woningcorporaties, maar ook aan particuliere verhuurders. Woning­corporaties zijn momenteel mogelijkheden aan het verkennen om verduurzaming van hun woning­aanbod te (kunnen) bewerkstelligen, zonder dat hun huurders direct met hoge kosten worden geconfronteerd. Dit geldt ook voor particuliere verhuurders, waarbij initiatieven op kleinere schaal worden genomen.

In het Energieakkoord is afgesproken dat in 2020 de woningen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B zullen hebben en dat de woningen van particuliere verhuurders minimaal energielabel C zullen hebben. De verduurzamingsmaatregelen die hiervoor dienen te worden getroffen lopen sterk uiteen en hangen af van vele factoren, waaronder het energielabel dat men wenst te bereiken.

Verduurzaming van het particuliere woningaanbod is een veel grotere en complexere opgave. Uit een onderzoek van RIGO en TNO van september 2017 blijkt dat de kosten voor het verduurzamen van woningen kunnen variëren van 8.500,- (energielabel B) tot ongeveer 55.000,- (energielabel A+/A++).[1] Veel woningeigenaren zullen dergelijke bedragen niet (direct) kunnen financieren. Daardoor kunnen de doelstellingen uit het Energieakkoord en het Klimaatakkoord in gevaar komen. Naar financieringsoplossingen wordt nu volop gezocht. Eén van de mogelijkheden die nieuwe woningeigenaren hebben is om een verbouwing gericht op verduurzaming van de woning mee te financieren in de hypothecaire lening. Dit is echter voor veel woningeigenaren geen optie.

In de Volkskrant van 21 november 2018 is een artikel verschenen dat mijn aandacht trok: 'Gemeenten willen huiseigenaren helpen verduurzamen in ruil voor grond'. Huiseigenaren kunnen volgens het artikel de grond van hun woning tijdelijk 'huren' van de gemeente, waarbij het vrijkomende geld kan worden gebruikt voor de verduurzaming van hun woning. Deze constructie duurt zolang de woningeigenaar de lening die hij van de gemeente voor woningverduurzaming heeft ontvangen, nog aan het aflossen is. Daarna komt de volle eigendom weer in handen van de woningeigenaar. In het artikel wordt deze vorm van financiering omschreven als 'in wezen een vorm van tijdelijke erfpacht'. De precieze vorm is ten tijde van het schrijven van dit artikel nog niet duidelijk, omdat deze financieringsvorm onderwerp is van gesprek aan klimaattafels. Een aantal gemeenten heeft reeds interesse getoond.

Mijns inziens is het vestigen van een recht van erfpacht in dergelijke gevallen een betere vorm van gebouwgebonden financiering dan een huur-/verhuurconstructie, zoals in het voornoemde artikel is omschreven. Dat licht ik hierna toe.

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, een afgeleide van vol eigendom, dat op een onroerende zaak wordt gevestigd. Op het moment dat een onroerende zaak wordt uitgegeven in erfpacht, ontstaat onderscheid tussen de ondergrond (in de praktijk het 'bloot eigendom' genoemd) en het recht van erfpacht. Erfpacht is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin zijn semi-dwingende regels opgenomen.

Erfpacht is een sterker recht dan huur. Een recht van erfpacht wordt gevestigd door middel van een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Huur is in tegenstelling tot erfpacht niet kenbaar uit de openbare registers van het Kadaster. Partijen zijn vrij om in de akte van vestiging de duur van de erfpacht te bepalen. Het recht van erfpacht kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gevestigd. Tevens kunnen partijen in de akte van vestiging afspraken maken over de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar dient te betalen (de erfpachtcanon) en kan het gebruik van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak verder worden beperkt ten opzichte van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.

Indien gemeenten verduurzaming van woningen willen aanjagen door het inzetten van het erfpachtinstrumentarium, dan is de juridische figuur naar mijn idee de volgende. Stel: een woningeigenaar draagt het eigendom van zijn woning door middel van koop/verkoop over aan de gemeente waarin de woning is gelegen, onder voorbehoud dat een tijdelijk recht van erfpacht op de onroerende zaak wordt gevestigd ten gunste van de (nu voormalig) woningeigenaar. Doordat het recht van erfpacht een afgeleide van vol eigendom betreft, is een recht van erfpacht in de markt (veelal) minder waard dan vol eigendom. Dit betekent dat de (voormalig) woningeigenaar door middel van deze transactie geld overhoudt: de gemeente betaalt immers een hoger bedrag voor het vol eigendom dan de (voormalig) woningeigenaar vervolgens betaalt voor het recht van erfpacht.

Partijen dienen in de koopovereenkomst en in de akte van vestiging voor het tijdelijke recht van erfpacht in ieder geval goed en duidelijk vast te leggen wat het doel is van de transactie en de uitgifte in erfpacht: het verduurzamen van de woning door de (voormalig) woningeigenaar met het geld dat hieruit vrijkomt. Het uiteindelijke doel is tweeledig: het verduurzamen van de woning en het op termijn door de voormalig woningeigenaar/erfpachter weer in vol eigendom verkrijgen van de woning. Partijen dienen mijns inziens dan ook een redelijke erfpachtcanon overeen te komen, waarbij de voormalig woningeigenaar/erfpachter door het doen van canonbetalingen gedurende de overeengekomen periode het vol eigendom als het ware 'terugkoopt' en waarbij de gemeente een vergoeding krijgt voor het ter beschikking stellen van het geldbedrag. Doordat de voormalig woningeigenaar/erfpachter eenzelfde genot heeft van de woning als ware hij eigenaar, is hij zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Bij een huur-/verhuurconstructie draait de gemeente daarvoor op. Nadat de overeengekomen periode is verstreken en de voormalig woningeigenaar/erfpachter het gehele verschuldigde bedrag door middel van periodieke canonbetalingen heeft voldaan, draagt de gemeente het (bloot) eigendom over aan de voormalig woningeigenaar/erfpachter. Door het samenvallen van bloot eigendom en het recht van erfpacht ontstaat weer vol eigendom en vervalt het recht van erfpacht. Het voornoemde is uiteraard niet als uitputtend bedoeld: ook andere bepalingen kunnen relevant zijn.

Een belangrijk aandachtspunt bij het overeenkomen van een dergelijke financieringsconstructie is het verkrijgen van medewerking van de hypotheeknemer (bijvoorbeeld de bank). Het overeenkomen van een recht van erfpacht ten behoeve van verduurzaming van de woning is mijns inziens alleen mogelijk indien de (voormalig) woningeigenaar zijn hypotheek kan behouden en deze niet direct af moet lossen op het moment dat hij zijn woning met voorbehoud van recht van erfpacht verkoopt aan de gemeente.

De constructie die hierboven is beschreven lijkt alleen haalbaar in het geval van grondgebonden woningen, die woningeigenaren vóór de financieringsconstructie in vol eigendom hadden. Het toepassen van een dergelijke constructie lijkt mij minder haalbaar in gemeenten waar reeds veel gronden in erfpacht zijn uitgegeven. Ook voor appartementsrechten lijkt een dergelijke constructie minder voor de hand te liggen. In die gevallen zal een gehele Vereniging van Eigenaars mee moeten werken aan deze financieringsvorm, omdat de (onder)grond van de woningen kan maar één keer aan de gemeente worden overgedragen. Daardoor kan financiering wellicht een probleem worden.

[1]

Artikel inzake Monitoring energiesprong. Kosten van verduurzaming woningen

(artikel van 12 september 2017, RIGO en TNO), Amsterdam: RIGO 2017.