"Bij nieuwe planologische ontwikkelingen kunnen de kosten van uit te keren planschadevergoedingen oplopen tot aanzienlijke bedragen. Er bestaan echter enkele manieren om het ontstaan van planschade te voorkomen dan wel te beperken. Deze vloeien voort uit de Wro en jurisprudentie. Naast de hoofdlijnen op het gebied van planschade die in onze reeks van planschadespecials wordt behandeld, worden in dit artikel enkele specifieke en praktische tips gegeven om toekomstige planschadeclaims te voorkomen dan wel te beperken."
Bij nieuwe planologische ontwikkelingen kunnen de kosten van uit te keren planschadevergoedingen oplopen tot aanzienlijke bedragen. Er bestaan echter enkele manieren om het ontstaan van planschade te voorkomen dan wel te beperken. Deze vloeien voort uit de Wro en jurisprudentie. Naast de hoofdlijnen op het gebied van planschade die in onze reeks van planschadespecials wordt behandeld, worden in dit artikel enkele specifieke en praktische tips gegeven om toekomstige planschadeclaims te voorkomen dan wel te beperken.
Inleiding
Het voorkomen dan wel beperken van toekomstige planschadevergoedingen kan op verschillende manieren. In deze bijdrage wordt vooral gefocust op de voordeelverrekening en het anderszins verzekeren van planschade. In artikel 6.1.3.4, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat bij de beoordeling van een planschadeverzoek niet alleen dient te worden gelet op de nadelen die uit een planologische ontwikkeling voortvloeien, maar ook op de voordelen. Dit wordt voordeelverrekening genoemd.
Op grond van artikel 6.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) mag het planologisch nadeel niet anderszins zijn verzekerd. Planologisch nadeel wordt geacht anderszins verzekerd te zijn indien in vergoeding van de planschade al deels of geheel in andere wijze is voorzien.
Hieronder worden tips gegeven om planschade te voorkomen door de mogelijkheid te creëren om planologisch voordeel te verrekenen, dan wel het anderszins verzekeren van het eventueel te lijden planologisch nadeel.
Bestemmingsplan in plaats van een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken
Als een nieuw planologisch regime niet alleen maar nadeel maar ook voordeel oplevert, dan dient dit krachtens artikel 6.1.3.4, tweede lid Bro met elkaar verrekend te worden. Het planologisch nadeel kan in een dergelijk geval geheel of gedeeltelijk worden weggestreept tegen het planologisch voordeel. Voordeelverrekening is volgens de rechtspraak alleen mogelijk als het planologisch nadeel en het planologisch voordeel uit een en dezelfde planologische ontwikkeling voortvloeien. Dit kan het geval zijn als een nieuw bestemmingsplan voor een verzoeker om planschade zowel planologisch voor- als nadeel oplevert.
Bij een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken (omgevingsvergunning ex artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo) kan er volgens de jurisprudentie geen sprake zijn van planologisch voordelen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: Afdeling) heeft op 12 januari 2011 (nr. 201005710/1/H2) overwogen dat verrekening van planologische voor- en nadelen alleen kan plaatsvinden, indien het voor- en nadeel voor een bepaald perceel wordt veroorzaakt door hetzelfde planologische regime. Een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken laat volgens de Afdeling de ter plaatse geldende bestemming onverlet. Dit betekent dat voor verrekening van voordelen met de uit de vrijstelling (tegenwoordig: omgevingsvergunning) voortvloeiende nadelen géén plaats is. Een uitzondering hierop geldt als de omgevingsvergunning is genomen vooruitlopend op een al in ontwikkeling zijnd bestemmingsplan.
Onlangs heeft de Afdeling (
AbRvS 29 januari 2014, nr. 201302134/1/A2 en AbRvS 27 november 2013, nr. 201209764/1/A2
) nogmaals bevestigd dat er van voordeelverrekening géén sprake kan zijn bij een vrijstelling (tegenwoordig een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken). In de uitspraak van 29 januari 2014 was aan de orde dat het vrijstellingsbesluit voor het realiseren van een woning niet alleen maar nadeel, maar ook voordeel met zich meebracht omdat agrarisch gebruik niet meer mogelijk zou zijn en er dus geen stank- en geluidsoverlast meer wordt geleden als gevolg van het agrarisch gebruik. Volgens de Afdeling kan er bij een vrijstelling (of een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken) géén sprake zijn van verrekening van voordelen, omdat een dergelijk planologisch afwijkingsbesluit niet bestemmingsplanvervangend is. De onderliggende agrarische bestemming blijft dus nog steeds gelden.
Als dezelfde ontwikkeling niet door middel van een omgevingsvergunning/vrijstelling was gerealiseerd, maar met behulp van een bestemmingsplan, dan was de bestemming wel definitief gewijzigd en konden de voordelen die ook uit de bestemmingswijziging voortvloeien verrekend worden. Bij een bestemmingsplanwijziging wordt immers wel voldaan aan het criterium van de Afdeling dat de planologische voor- en nadelen voortvloeien uit hetzelfde planologische regime.
Indien men het risico op planschadeclaims wil voorkomen valt het derhalve aan te bevelen om een planologische ontwikkeling te realiseren door middel van een bestemmingsplan, waarin ook voordelen kunnen wordt gecreëerd, in plaats van door het verlenen van een omgevingsvergunning.
Planschade anderszins verzekeren door compenserende maatregelen
Een andere mogelijkheid om aanstaande tegemoetkomingen in planschade te beperken is om aan eventuele toekomstige verzoekers om planschade voordelen toe te zeggen, dan wel deze voordelen in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. Deze voordelen kunnen vervolgens worden aangemerkt als vergoeding anderszins als bedoeld in artikel 6.1, eerste lid Wro. Volgens vaste jurisprudentie (
AbRvS 21 mei 2008, nr. 200705598/1
), moet bij de beantwoording van de vraag of de schade voldoende anderszins is verzekerd, rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden.
Zo blijkt uit de uitspraak van de Afdeling van 21 mei 2008 (nr. 200705598/1) dat een toezegging van de gemeente dat planologische medewerking wordt verleend voor een bouwplan voor een extra woning op het perceel van de verzoeker om planschade kan worden aangemerkt als vergoeding anderszins. Door deze verzoeker in planschade is gesteld dat het bestemmingsplan, dat achter zijn perceel woningbouw mogelijk maakt, heeft geleid tot waardevermindering van zijn woning. De grondwaarde van het perceel van verzoeker is door de toezegging van het gemeentebestuur aanzienlijk in waarde gestegen. Voor die waardestijging speelt het volgens de Afdeling geen rol of verzoeker daadwerkelijk van plan is om een woning te bouwen. Gezien het voorgaande was de Afdeling van oordeel dat de toezegging om planologische medewerking aan een bouwplan te verlenen mede strekt tot compensatie van de geleden planschade. De Afdeling heeft een vergelijkbare uitspraak gedaan op 29 januari 2014 (nr. 201301377/1/A2). Dat het college medewerking zal verlenen aan de realisering van woningen in de achtertuinen van de bestaande woningen van de verzoekers om planschade leidt tot een hogere waarde van die percelen. Dat appellanten van die bouwmogelijkheid geen gebruik willen maken, laat onverlet dat die bouwmogelijkheid op zichzelf gezien de waarde van de percelen verhoogt. Nu de meerwaarde de planschade overstijgt, heeft het bevoegd gezag het verzoek om planschade kunnen afwijzen om de reden dat de planschade anderszins is verzekerd.
Door het doen van een toezegging voor extra bouwmogelijkheden of het rechtstreeks in het nieuwe bestemmingsplan positief bestemmen van (extra) bouwmogelijkheden op percelen van toekomstige verzoekers om planschade kan de eventuele planschade anderszins worden verzekerd. Ook dit is een mogelijkheid om planschade te voorkomen dan wel te beperken. Wel moet er op gelet worden dat als er toezeggingen worden gedaan aan een potentiële verzoeker om planschade er een duidelijke relatie tussen de planschade en de compenserende maatregelen/tegenprestatie moet worden gelegd. Er moet dan zo exact mogelijk worden omschreven wat de tegenprestatie is. Toezegging van publiekrechtelijke medewerking moet reëel en duidelijk omschreven zijn. De reikwijdte moet niet te vrijblijvend zijn.
Slot
In dit artikel zijn slechts twee mogelijkheden belicht om planschade te voorkomen of te beperken door, naast nadeel, ook voordeel te creëren en door compenserende maatregelen te bieden. Uit de wet en jurisprudentie blijkt dat er nog meer kansen daarvoor zijn die in de praktijk toegepast kunnen worden. In de volgende Tonnaer Nieuwsbrief krijgt dit een vervolg
Door
mr. Yuval Schönfeld, Tonnaer
Gerelateerde info:
