Decennia van economische groei hebben ertoe geleid dat onze bestaande bedrijventerreinen op haast rigide wijze zijn ingedeeld naar milieucategorieën, bedrijfstype en beeldkwaliteit. Terreinen zijn ingedeeld naar toelaatbare milieucategorie, soms in afwijking van de bestaande vergunde bedrijvigheid, soms in afwijking van de feitelijke milieubelasting en soms in strijd met eveneens vergunde milieugevoelige functies.
Decennia van economische groei hebben ertoe geleid dat onze bestaande bedrijventerreinen op haast rigide wijze zijn ingedeeld naar milieucategorieën, bedrijfstype en beeldkwaliteit. Terreinen zijn ingedeeld naar toelaatbare milieucategorie, soms in afwijking van de bestaande vergunde bedrijvigheid, soms in afwijking van de feitelijke milieubelasting en soms in strijd met eveneens vergunde milieugevoelige functies. Werving, beleid en controle vinden vaak plaats bij verschillende overheidslagen en bij verschillende afdelingen binnen de overheid. Terreinen zijn veelal exclusief bestemd voor bijvoorbeeld watergebonden bedrijvigheid, perifere detailhandel of kantoren. Dit alles stoelend op het geloof in de maakbaarheid van de ruimte en een (te) ver doorgevoerde functiescheiding. Mede ten gevolge van de economische crisis groeit het besef dat de ruimte op bestaande bedrijventerreinen niet meer wordt gemaakt. Ruimte ontstaat in functieloze panden en ruimte verloedert bij gebrek aan gebruik, zonder dat overheden of bedrijven hier nog enige invloed op lijken te hebben. Het voeren van enige regie in dit proces vraagt om een nieuwe manier van kijken, namelijk vanuit de kracht van het terrein zelf.
Inzicht krijgen in de eigen kracht van dit soort terreinen kan alleen als de complexe situatie van feitelijke inrichting en functies, beleid en regelgeving tot op het bot wordt gefileerd. Dit kan met een scan op het gebied van Milieu, Ruimte en Economie; een MRE-scan dus. Een analyse van milieu en ruimte gaat over wat zit waar, wat is vergund, wat is er feitelijk en wat kan er op grond van wet- en regelgeving?. Als je dit echt tot in de fijne details analyseert, kunnen hier verrassende conclusies uitkomen. Dit bleek bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan Havenkwartier Deventer en bij de strategiebepaling voor het bedrijventerrein Isselt-West in Amersfoort. In beide situaties bleek de bestemmingsplantechnische jas ruimer dan op basis van het feitelijke gebruik, en de feitelijke milieubelemmeringen noodzakelijk was. Meer ruimte dus dan gedacht.
Cruciaal voor een compleet beeld van de eigen kracht van een bedrijventerrein is de economische scan. Dit is het onmisbare inwendige deel van het onderzoek. De economische scan kan uitsluitend op locatie in dialoog met de dragende en kiemende bedrijven en ondernemers op het bedrijventerrein of in de omgeving daarvan. De reuring op een bestaand bedrijventerrein wordt zelden teruggevonden door te trekken aan (inter-)nationale grote bedrijven waarop alle overheden al jagen. Deze reuring ontstaat veeleer door de interne kracht van een bedrijventerrein vrij te laten komen. In het Havenkwartier Deventer werden bestaande kiemen van ondernemerschap de basis voor een ruime gemengde bestemming waarin onorthodoxe woon-, werk- en publieksgerichte functies konden ontstaan. Bij Isselt-West waren bestaande krachtige zware bedrijven met een uitbreidingswens de dragers van het terrein in combinatie met een dynamische schil van niet locatiegebonden kleine bedrijfjes.
De scherpe analyse van de MRE-scan biedt overheden, ondernemers en gebruikers de mogelijkheid om samen een gerichte strategie te ontwikkelen voor het optimaal benutten van de (verruimde) gebruiksmogelijkheden, vanuit een goed inzicht in de veranderende eisen die de nieuwe economie aan de ruimte stelt. Zo komt het bedrijventerrein feitelijk in handen van de gebruikers, die al dealend en ruilverkavelend naar een ideale interne indeling kunnen zoeken binnen kaders die op basis van diezelfde MRE-scan, samen met de overheid zijn bepaald.
BügelHajema Adviseurs is specialist op het gebied van visies, strategiebepaling, en het ontwerpen van planologisch juridische regelgeving voor bedrijventerreinen. Ons bureau adviseert in dat kader overheden, ontwikkelingsmaatschappijen, parkmanagers en bedrijven. De door ons bedrijf ontwikkelde MRE-scan is onder meer toegepast ten behoeve van de strategiebepaling voor het bedrijventerrein Isselt-West van de gemeente Amersfoort.
Door
ir. Mischa Teensma, landschapsarchitect/directeur BügelHajema Adviseurs
.
Gerelateerde informatie:
