De onzekerheden bij (ver)huurStel je voor: Je bezit een pand dat bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een horecabedrijf, winkelruimte of een andere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte en wenst dit pand aan een derde te verhuren. In dat geval is het voor u als verhuurder van groot belang om een betrouwbare huurder te vinden die zijn/haar verplichtingen uit de huurovereenkomst netjes nakomt. De grote vraag daarbij is natuurlijk; hoe kan je je hiervan verzekeren voordat de huurovereenkomst een feit is en je direct jaren aan de huurder vast zit? Dat is lastig. Natuurlijk bestaat de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden, indien de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Echter, je bent dan wel verplicht een gerechtelijke procedure te starten en hiervoor kosten te maken
Een mogelijke oplossing
Een andere optie is om een zekere proefperiode in te lassen, hetgeen de verhuurder de mogelijkheid geeft om de huurder als het ware uit te proberen. Ook voor een verhuurder die zijn pand slechts gedurende een korte periode ter beschikking wil stellen, biedt deze wettelijke bepaling uitkomst. Op grond van
artikel 7:301 BW
is het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten van twee jaar of korter. Het voordeel is dat bepaalde wettelijke huurbepalingen (artikelen 7:291 7:300 BW) niet op zon huurovereenkomst van toepassing zijn. Zodoende zijn partijen niet verplicht om de huurovereenkomst voor een minimale termijn van vijf jaar aan te gaan. Daarnaast staat het partijen vrij om zelf afspraken te maken over de beëindiging van de huurovereenkomst en de voorwaarden die zij aan die beëindiging willen verbinden. Partijen zijn bijvoorbeeld niet verplicht om zich te houden aan de minimale opzegtermijn van één jaar die normaliter voor soortgelijke situaties heeft te gelden. Verder kunnen partijen afwijken van de beperkte opzeggingsgronden waarin de wet voorziet. In praktijk leidt dit er vaak toe dat partijen in de huurovereenkomst vastleggen dat zij beiden het recht hebben om de huurovereenkomst op relatief eenvoudige wijze en op korte termijn te beëindigen. Een ander voordeel is dat een huurovereenkomst in beginsel automatisch eindigt wanneer de overeengekomen duur daarvan is verstreken.
Kortom, de wet biedt ruimte voor flexibiliteit. Dit biedt zowel kansen voor de verhuurder als voor de huurder. De verhuurder heeft de kans om op die manier zijn pand ook gedurende een kortere periode te verhuren en de huurder heeft de mogelijkheid om te onderzoeken of zijn in het gehuurde uit te oefenen bedrijf wel levensvatbaar is. In bepaalde gevallen dus wel degelijk een win-win situatie!
Addertje onder het gras?!
Een addertje onder het gras is teveel gezegd, maar enige oplettendheid is in dit geval zeker vereist: als de huurovereenkomst die in eerste instantie werd aangegaan voor een periode van minder dan twee jaar uiteindelijk langer dan twee jaar heeft geduurd (bijvoorbeeld omdat partijen de overeenkomst hebben voortgezet), dan is het normale wettelijke regime toch op deze overeenkomst van toepassing. In dat geval is het uitgangspunt dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, waarop de reeds verstreken periode in mindering mag worden gebracht. Het gevolg is dat de huurder en de verhuurder alsnog vast zitten aan een huurovereenkomst die relatief lang duurt en die alleen volgens de wettelijke voorwaarden kan worden beëindigd.
Dit kan worden voorkomen. Partijen kunnen binnen de termijn van twee jaar een nieuwe kortlopende huurovereenkomst afsluiten. Hiervoor dienen partijen voor het verstrijken van de tweejaarstermijn een verzoek bij de rechter in te dienen. Keurt de rechter dit verzoek goed, dan kunnen partijen de huurovereenkomst opnieuw voortzetten zonder daarbij aan de wettelijke vereisten van duur, verlening en beëindiging gebonden te zijn.
