nieuws

Actualiteiten overheidsprivaatrecht – januari 2018

26-01-2018

Het overheidsprivaatrecht is voortdurend in beweging. Wij zetten daarom maandelijks de belangrijkste ontwikkelingen in de rechtspraak op een rij.

1. Gemeentelijke inspanningsverplichting en de loyaliteitsverplichting

Het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 12 december 2017 draait om een overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelaar over het realiseren van woningen ter plaatse van een oud belastingkantoor. Overeengekomen was dat de gemeente zich zou "inspannen om een bestemmingswijziging door te voeren op basis van de voorgestane ontwikkeling", maar deze wijziging is er nooit gekomen. Het hof oordeelt dat de gemeente desondanks niet in haar inspanningsverplichting tekort is geschoten (zie over inspanningsverplichtingen deze annotatie). Dit heeft te maken met het feit dat de ontwikkelaar de benodigde gegevens over haar concrete wensen met betrekking tot de ontwikkeling nooit had aangeleverd. In de overeenkomst stond niet dat de ontwikkelaar deze gegevens moest aanleveren, maar het hof neemt toch een daartoe strekkende (loyaliteits-)verplichting aan. Uiteindelijk gaat het voor de gemeente toch mis. Zij heeft het oude belastingkantoor namelijk als gemeentelijk monument aangewezen, waardoor de ontwikkelaar werd beperkt in haar ontwikkelingsmogelijkheden. Het hof oordeelt dat uit de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW) voortvloeit dat de gemeente zich had moeten onthouden van gedragingen die het doel dat de ontwikkelaar met de overeenkomst had (woningbouw realiseren) onmogelijk of wezenlijk moeilijker bereikbaar zou maken.

2. Schadevergoeding wegens een onrechtmatig bestemmingsplan

In zijn arrest van 19 december 2017 oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden over een - relatief zeldzame – vordering tot vergoeding van schade als gevolg van een onrechtmatig bestemmingsplan. Bij dit plan was het realiseren van een recreatiewoning mogelijk gemaakt, waardoor het vrije uitzicht werd ontnomen aan de eigenaar van een andere recreatiewoning. Het hof overweegt dat aan het relativiteitsvereiste is voldaan, omdat het belang van de benadeelde eigenaar onder het beschermingsbereik van de norm van een goede ruimtelijke ordening valt. Het hof laat echter 50% van de schade voor rekening van de benadeelde eigenaar. De reden hiervoor is dat hij geen verzoek om schorsing van de goedkeuring van het bestemmingsplan had ingediend. Het hof schat de slagingskansen van een dergelijk verzoek in casu op 50%.

3. Gemeente als borg spreekt adviseur aan

De gemeente Veenendaal kreeg net na kerst 2017 in dit vonnis het gelijk aan haar zijde. De gemeente stond borg voor een door een stichting aangegane lening. De stichting kon de lening niet terugbetalen, onder meer vanwege door een scheepsbouwkundig ingenieur gegeven financiële adviezen. De gemeente werd daarop als borg door de bank aangesproken. Op haar beurt heeft de gemeente, naast de bestuurders van deze stichting, ook de scheepsbouwkundig ingenieur tot vergoeding van de door haar geleden schade aangesproken. De rechtbank verklaart voor recht dat deze adviseur aansprakelijk is voor de schade. Het probleem, een bankgarantie die zomaar kon worden ingeroepen, was bij de adviseur bekend of had dat moeten zijn. De rechtbank concludeert dat de adviseur een actieve bijdrage heeft geleverd aan het blootstellen van de stichting aan een onaanvaardbaar financieel risico. Hij heeft hoogst onvoorzichtig en daarmee onrechtmatig gehandeld. De geleden schade dient hij daarom te vergoeden.

4. Zelfrealisatieverweer tegen voorgestane onteigening

Uit het arrest van de Hoge Raad van 5 januari 2018 volgt dat de 305 hectare grond van de heer De Cloedt onteigend mogen worden ten behoeve van de ontpoldering van de Hedwigepolder. Het meest interessante onderdeel van het arrest is wellicht de verwerping van het verweer van de heer De Cloedt inhoudende dat de voorgestane onteigening niet noodzakelijk was omdat hij zelf bereid en in staat was om het werk (lees: de ontpoldering) uit te voeren. Dit zogenoemde 'zelfrealisatieverweer' slaagt echter niet, omdat het essentieel zou zijn dat de Staat – gelet op de bijzondere aard en achtergrond van het werk – de volle eigendom zou krijgen van alle gronden binnen het plangebied. Om dezelfde reden mocht worden voorbijgegaan aan het voorgestelde alternatief voor onteigening in de vorm van de vestiging van een eeuwigdurend recht van erfpacht.

5. Verjaring en de waarde van gedogen

Niet veel nieuws in dit vonnis van 10 januari 2018 van de rechtbank Noord-Holland, maar wel duidelijke taal over de waarde van 'gedogen' van illegaal gebruik van gemeentegrond. De rechtbank oordeelt namelijk in niet mis te verstane bewoordingen dat het gedogen van illegaal gebruik, waarbij gedogen in feite niets anders betekent dan 'niet optreden', niet aan bezit in de weg staat. Als het illegale gebruik, beoordeeld naar objectieve, uiterlijk waarneembare omstandigheden, als bezit kwalificeert en het gedogen niet meer inhoudt dan niet optreden, verhindert dat de verkrijging van gemeentegrond op grond van verjaring niet. Het is voor gemeenten dan ook het overwegen waard om landjepikkers een brief te sturen waarin wordt aangegeven dat zij er (op dit moment) geen probleem mee heeft dat de grond wordt gebruikt/zij het gebruik gedoogt. Dit (actief handelen) kan mogelijk wel aan verjaring in de weg staan (zie daarover punt 4.5 van dit arrest en punt 24 e.v. van deze annotatie)

6. De reikwijdte van de formele rechtskracht

De leer van de formele rechtskracht komt erop neer dat een besluit van een bestuursorgaan voor rechtmatig wordt gehouden door de burgerlijke rechter, indien dat besluit niet is vernietigd, herroepen of ingetrokken. In zijn arrest van 5 januari 2018 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de formele rechtskracht slechts meebrengt dat de burgerlijke rechter dient uit te gaan van de rechtsgeldigheid en rechtmatigheid van besluiten. De burgerlijke rechter is niet gebonden aan de inhoudelijke overwegingen die het bestuursorgaan aan een besluit ten grondslag heeft gelegd. Dit arrest maakt duidelijk dat de reikwijdte van de formele rechtskracht beperkt is tot het rechtsgevolg dat met een besluit tot stand is gebracht. Los van de rechtsgeldigheid en rechtmatigheid van het besluit staat het de burgerlijke rechter vrij om zelfstandig te oordelen, bijvoorbeeld over de vaststelling van feiten.

7. Gemeente krijgt geld terug wegens onvoorziene omstandigheden

In een recent arrest van het Hof Amsterdam slaagt het beroep van de gemeente Druten op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Het hof wijzigt een concessieovereenkomst met een ontwikkelaar die onder meer verplichtte tot het aanleggen van een WKO-installatie in het kader van voorgestane woningbouw. Het hof honoreert het beroep van de gemeente op art. 6:258 BW, omdat in de concessieovereenkomst niet was voorzien in de situatie dat de WKO-installatie niet zou worden gebouwd na betaling van een overeengekomen vergoeding van € 300.000,- door de gemeente. Volgens het hof brengt de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid tevens met zich dat de ontwikkelaar de ontvangen vergoeding van € 300.000,- aan de gemeente moet terugbetalen. In dat verband is mede van belang dat de ontwikkelaar lang niet zoveel kosten heeft gemaakt als zij had gemaakt wanneer zij de WKO-installatie wel had gerealiseerd.